房地產(chǎn)所得稅匯算清繳
房地產(chǎn)所得稅匯算清繳
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房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳實(shí)例解釋
每年1至5月份，房地產(chǎn)企業(yè)異常忙碌，因?yàn)橐荒暌欢鹊钠髽I(yè)所得稅匯算清繳又開始了!較其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對(duì)繁瑣。
相關(guān)政策及處理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳涉及的主要文件包括：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號(hào))、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)[2009]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國稅發(fā)[2009]31號(hào))、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》(國稅函[2009]342號(hào))、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》(國稅函[2010]201號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國稅函[2010]201號(hào))等。
在所得稅匯算清繳時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外，還應(yīng)注意以下幾項(xiàng)特殊政策。
1.企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。國稅函[2010]201號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
2.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。財(cái)政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度》(財(cái)發(fā)[2003]55號(hào))第六十二條明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn);代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(2012年國家稅務(wù)總局第15號(hào)公告)明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接按實(shí)際發(fā)生額的60%、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額，計(jì)入籌辦費(fèi)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》(國稅函[2009]98號(hào))第九條規(guī)定的籌辦費(fèi)稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除。
4.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，若屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
5.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
6.企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋孩侔幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
實(shí)務(wù)例解
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年6～12月有關(guān)資料如下：(1)征用開發(fā)用地10 000平方米，支付土地價(jià)款2 000萬元，繳納契稅100萬元，發(fā)生其他征用土地費(fèi)用50萬元。(2)在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費(fèi)300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)500萬元，建筑安裝工程費(fèi)8 000萬元，開發(fā)間接費(fèi)用150萬元，至年底未完工。(3)9月取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預(yù)售面積20 000平方米、均價(jià)為每平方米8 000元，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”16 000萬元，貸記“預(yù)收賬款”16 000萬元。(4)發(fā)生管理費(fèi)用800萬元(其中：一次性列支的開辦費(fèi)470萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬元);銷售費(fèi)用300萬元(其中廣告費(fèi)100萬元);財(cái)務(wù)費(fèi)用370萬元(其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款的利息支出350萬元)。(5)通過教育部門向“希望工程”的捐贈(zèng)支出110萬元。(6)賬面利潤(rùn)為-1 580萬元。
要求：
(1)計(jì)算該開發(fā)企業(yè)2012年發(fā)生的開發(fā)成本;
(2)計(jì)算該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調(diào)整增加額;
(3)計(jì)算該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調(diào)整減少額;
(4)計(jì)算該開發(fā)企業(yè)2012年度的納稅調(diào)整后所得或應(yīng)納稅所得額。
案例分析：
(1)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=2 000+100+50=2 150(萬元)，前期工程費(fèi)=300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=500萬元，建筑安裝工程費(fèi)=8 000萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)=0，開發(fā)間接費(fèi)=150+350(借款費(fèi)用)=500(萬元)。
2012年發(fā)生的開發(fā)成本合計(jì)=2 150+300+500+8000+500=11 450(萬元)。
(2)該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調(diào)整增加額計(jì)算如下：①預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增=20 000×8 000÷10 000×10%=1 600(萬元);②業(yè)務(wù)招待費(fèi)限額=20 000×8 000×5‰=80>100×60%=60(萬元)，準(zhǔn)予扣除60萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)調(diào)增=100-60=40(萬元);③廣告費(fèi)，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%，無需納稅調(diào)整。④財(cái)務(wù)費(fèi)用中應(yīng)予資本化部分調(diào)增350萬元。⑤根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第九條、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除，該開發(fā)企業(yè)通過教育部門向“希望工程”的捐贈(zèng)支出110萬元不得扣除。綜上，納稅調(diào)整增加額合計(jì)=1 600+40+350+110=2 100(萬元)。
(3)依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。該開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅共1 224萬元準(zhǔn)予扣除，應(yīng)作納稅調(diào)整減少額。
(4)應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額=-1580+2 100-1 224=-704(萬元)，即為《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第23行“納稅調(diào)整后所得”704萬元，即稅法確認(rèn)的虧損。該開發(fā)企業(yè)2012年度的虧損704萬元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過五年。
匯算清繳期限
2015年度企業(yè)所得稅匯算清繳期限為2016年1月1日至2016年5月31日。
企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表修改情況
《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類，2014年版)部分申報(bào)表的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第3號(hào))，對(duì)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類，2014年版)進(jìn)行了以下修改，請(qǐng)納稅人關(guān)注調(diào)整變化內(nèi)容，并根據(jù)公告的填報(bào)要求對(duì)年度申報(bào)表進(jìn)行填報(bào)：
1、對(duì)《企業(yè)基礎(chǔ)信息表》(A000000)及填報(bào)說明修改如下：
(1)“107從事國家非限制和禁止行業(yè)”修改為“107從事國家限制或禁止行業(yè)”。填報(bào)說明修改為“納稅人從事國家限制或禁止行業(yè)，選擇‘是’，其他選擇‘否’”。
(2)“103所屬行業(yè)明細(xì)代碼”填報(bào)說明中，判斷小型微利企業(yè)是否為工業(yè)企業(yè)內(nèi)容修改為“所屬行業(yè)代碼為06**至4690，小型微利企業(yè)優(yōu)惠判斷為工業(yè)企業(yè)”，不包括建筑業(yè)。
2、《固定資產(chǎn)加速折舊、扣除明細(xì)表》(A105081)及其填報(bào)說明廢止，以修改后的《固定資產(chǎn)加速折舊、扣除明細(xì)表》(A105081)及填報(bào)說明(見公告附件1)替代，表間關(guān)系作相應(yīng)調(diào)整。
3、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于許可使用權(quán)技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第82號(hào))規(guī)定，《所得減免優(yōu)惠明細(xì)表》(A107020)第33行“四、符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”填報(bào)說明中，刪除“全球獨(dú)占許可”內(nèi)容。
4、《抵扣應(yīng)納稅所得額明細(xì)表》(A107030)及其填報(bào)說明廢止，以修改后的《抵扣應(yīng)納稅所得額明細(xì)表》(A107030)及填報(bào)說明(見公告附件2)替代，表間關(guān)系作相應(yīng)調(diào)整。
5、《減免所得稅優(yōu)惠明細(xì)表》(A107040)及其填報(bào)說明廢止，以修改后的《減免所得稅優(yōu)惠明細(xì)表》(A107040)及填報(bào)說明(見公告附件3)替代，表間關(guān)系作相應(yīng)調(diào)整。
6、下列申報(bào)表適用范圍按照以下規(guī)定調(diào)整：
(1)《職工薪酬納稅調(diào)整明細(xì)表》(A105050)《捐贈(zèng)支出納稅調(diào)整明細(xì)表》(A105070)《特殊行業(yè)準(zhǔn)備金納稅調(diào)整明細(xì)表》(A105120)，只要會(huì)計(jì)上發(fā)生相關(guān)支出(包括準(zhǔn)備金)，不論是否納稅調(diào)整，均需填報(bào)。
(2)《高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠情況及明細(xì)表》(A107041)由取得高新技術(shù)企業(yè)資格的納稅人填寫。高新技術(shù)企業(yè)虧損的，填寫本表第1行至第28行。
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10.所得稅匯算清繳怎么做