房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析論文
近十幾年來(lái),隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)揮了應(yīng)有之重,得到了社會(huì)各方的普遍關(guān)注。為此，下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析論文相關(guān)內(nèi)容，歡迎參閱。
房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析論文篇一
[論文提要] 本文從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合一系列推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，分析存在的問(wèn)題，進(jìn)而整合內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控具體方法和對(duì)策，以促進(jìn)內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞：內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控;去庫(kù)存
一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2015年，內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1，081.05億元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份減緩0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資758.51億元，同比下降19%，降幅比1～11月份減緩0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)放投資的比重為70.2%。2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積13，637.36萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積1，697.16萬(wàn)平方米，同比下降15.7%，1～11月份為下降17.6%。2015年，商品房銷售面積2，369.37萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1，052.18億元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。
二、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資面臨的問(wèn)題
2015年，自內(nèi)蒙古治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降、房屋開(kāi)發(fā)規(guī)模萎縮、商品房銷售低迷。全年情況比1～11月份稍有好轉(zhuǎn)，但形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。主要原因：一是全區(qū)各地現(xiàn)有庫(kù)存較大，尤其是呼和浩特市、鄂爾多斯市、烏蘭察布市等地區(qū)，經(jīng)測(cè)算，消化現(xiàn)有庫(kù)存平均需要10年以上;二是居民消費(fèi)動(dòng)力不足。2015年，自治區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)增長(zhǎng)乏力，同比增長(zhǎng)1.1%，居住消費(fèi)同比下降0.3%，12月居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)環(huán)比上升0.5%，居住消費(fèi)環(huán)比上升0.3%，住房銷售成交量低迷;三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金不足、企業(yè)融資壓力大、資金鏈緊張使得企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)難以為繼。如鄂爾多斯地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2，000億元左右，其中較大比例來(lái)源于民間借貸，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)使民間借貸資金鏈緊繃，抑制了當(dāng)?shù)孛癖姷南M(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的資金再融資。與此同時(shí)，由于現(xiàn)金流緊張及為及時(shí)變現(xiàn)回籠資金，企業(yè)之間、小貸公司之間、小貸公司與個(gè)人客戶之間拿不出資金，只能以物償債，出現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)抵債問(wèn)題。依據(jù)現(xiàn)行的稅費(fèi)政策，存在信貸抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)成本較高、重復(fù)上稅等問(wèn)題，高額的稅費(fèi)加重了企業(yè)和個(gè)人的負(fù)擔(dān)，無(wú)益于解決多角債務(wù)危機(jī)，整體上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
三、積極破解困局，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制
2015年，自治區(qū)政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(內(nèi)政辦[2015]58號(hào))，積極破解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展困局，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制;2016年，政府辦公廳對(duì)外發(fā)布《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見(jiàn)》，對(duì)棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、全面落實(shí)購(gòu)房落戶等政策，都給出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)。參考自治區(qū)政府出臺(tái)的政策文件以及發(fā)達(dá)省市經(jīng)驗(yàn)，提出以下建議：
(一)進(jìn)一步調(diào)整現(xiàn)行扭曲、限制房地產(chǎn)正常需求政策的政策建議。一是取消購(gòu)買商品住房的不必要限制性規(guī)定。各盟市、旗縣(市、區(qū))對(duì)居民(含外地居民)在本地區(qū)購(gòu)買商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的，在辦理簽約(網(wǎng)簽)、納稅、貸款以及權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，不再對(duì)其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢。取消非本地戶籍居民家庭在辦理購(gòu)房和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)需提交繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅納稅證明的限制性規(guī)定。對(duì)確需出具住房套數(shù)查詢證明的，購(gòu)房人家庭住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建住房、房改房、繼承住房、征收(拆遷)安置住房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)查詢。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人家庭擁有商品住房的套數(shù)情況。家庭首次購(gòu)買改善性普通商品住房按首套住房認(rèn)定;二是進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。取消對(duì)商品住房戶型設(shè)計(jì)“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，放開(kāi)商品住房套型比例，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足中小戶型普通商品住房用地需求的原則下，依法提供和滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路商品住房的土地需求。
對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中已經(jīng)明確住宅套型比例要求的，仍執(zhí)行原合同約定條款。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的商品住房。
(二)因地制宜，打通滿足居民需要和化解存量房的政策建議。一是全面落實(shí)購(gòu)房落戶政策。在自治區(qū)區(qū)域內(nèi)，個(gè)人異地購(gòu)買商品住房(包括新建商品住房和二手住房)，本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫?gòu)房所在城鎮(zhèn)落戶。鼓勵(lì)長(zhǎng)期進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)牧業(yè)轉(zhuǎn)移人口依法轉(zhuǎn)讓其原有農(nóng)村牧區(qū)住房，在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品住房并落戶;二是清理規(guī)范新建商品房銷售和進(jìn)戶環(huán)節(jié)收費(fèi)行為。新建住房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設(shè)施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設(shè)安裝費(fèi)用，一律計(jì)入新建住房開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本，不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行收取。要嚴(yán)格執(zhí)行自治區(qū)財(cái)政廳、發(fā)展改革委、經(jīng)濟(jì)和信息化委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公布全區(qū)涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金目錄清單的通知》(內(nèi)財(cái)非稅[2015]74號(hào))規(guī)定，凡未列入《內(nèi)蒙古自治區(qū)涉企行政事業(yè)性收費(fèi)目錄清單》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)涉企政府性基金目錄清單》的收費(fèi)項(xiàng)目和基金，一律停止征收。各盟市、旗縣自行設(shè)立的涉企行政事業(yè)性收費(fèi)和基金項(xiàng)目一律廢止，被收費(fèi)企業(yè)對(duì)擅自設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和政府性基金有權(quán)拒繳。2013年自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)新建居住建筑供熱計(jì)量裝置和室內(nèi)溫度調(diào)控裝置購(gòu)置及安裝費(fèi)用管理的通知》(內(nèi)建城[2013]17號(hào))中規(guī)定的“在新建居住建筑達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房屋建設(shè)單位應(yīng)暫按1，500元/戶付款標(biāo)準(zhǔn)將建筑物熱力入口和用戶的供熱計(jì)量裝置、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置的購(gòu)置費(fèi)用交予供熱單位設(shè)立的專門賬戶”內(nèi)容停止執(zhí)行;三是合理調(diào)整契稅稅率。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅，購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅;四是積極支持居民合理的住房貸款需求。對(duì)購(gòu)買首套普通自住房(含公寓式住宅)的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套住房貸款政策。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民貸款購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求;五是進(jìn)一步盤活公積金貸款，加快改善居民住房條件。合理確定貸款條件、貸款額度和期限，放寬住房公積金支取條件，加快開(kāi)展區(qū)內(nèi)異地貸款業(yè)務(wù)，降低貸款費(fèi)用，優(yōu)化貸款辦理流程。
(三)推動(dòng)開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，盤活存量資產(chǎn)的政策建議。一是進(jìn)一步加大存量商品房促銷力度。各地區(qū)要定期、不定期舉辦房地產(chǎn)展覽交易會(huì)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，出臺(tái)減免交易稅費(fèi)、讓利促銷等臨時(shí)性的購(gòu)房政策措施，積極引導(dǎo)剛性購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求。
鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位團(tuán)體購(gòu)買商品住宅，特別是鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買商品住宅用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。鼓勵(lì)和引導(dǎo)各地區(qū)利用商業(yè)用房和商品住宅建設(shè)創(chuàng)業(yè)基地，特別是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，完善相關(guān)配套服務(wù)，打造一批創(chuàng)業(yè)示范基地;二是培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，提升房屋租賃產(chǎn)業(yè)化水平。建立房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃服務(wù);三是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，加強(qiáng)與各類發(fā)債主管機(jī)構(gòu)的溝通聯(lián)系，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券;對(duì)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和獨(dú)立可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)，允許通過(guò)資產(chǎn)證券化、發(fā)行銀行理財(cái)產(chǎn)品等方式籌集資金。進(jìn)一步落實(shí)自治區(qū)人民政府與中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極嘗試發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，探索新型城鎮(zhèn)化融資新渠道。
(四)進(jìn)一步推動(dòng)棚戶區(qū)改造同化解存量商品房結(jié)合的政策建議。拓寬商品住房與保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗縣(市、區(qū))人民政府可以以政府購(gòu)買服務(wù)的方式，利用自有資金、棚改補(bǔ)助資金、銀行貸款，從市場(chǎng)購(gòu)買或租賃商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”的結(jié)合。鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。各盟市、旗縣(市、區(qū))要統(tǒng)籌考慮本地區(qū)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置和存量商品住房情況，采取回購(gòu)存量商品住房方式解決棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造回遷安置房源。商品住房存量較大、消化周期較長(zhǎng)的地區(qū)，公共租賃住房房源和棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造安置房源的籌集，原則上以全部回購(gòu)存量商品住房的方式予以解決，存量商品住房確實(shí)不能滿足房源要求的，才可適當(dāng)新建。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]內(nèi)蒙古自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)月報(bào)，2015.12.
[2]內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府.關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn).內(nèi)政辦([2015]58號(hào)).
[3]內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府.關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見(jiàn).內(nèi)政發(fā)([2016]26號(hào)).
房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析論文篇二
論文導(dǎo)讀：在商品經(jīng)濟(jì)條件下，需求會(huì)或多或少的影響到商品的價(jià)格變動(dòng)，而對(duì)于房地產(chǎn)這種無(wú)法替代的需求而言，需求的變化起到舉足輕重的地位，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導(dǎo)致價(jià)格的大幅度變動(dòng)。本文意在探討房地產(chǎn)需求構(gòu)成類型及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求，分析
近兩三年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格成了人們關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)過(guò)2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，導(dǎo)致國(guó)家在2009年底針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出臺(tái)新的政策。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格，國(guó)內(nèi)學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)，部分學(xué)者擔(dān)心我國(guó)會(huì)重蹈日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在處于泡沫狀態(tài)，如果放任發(fā)展，必將導(dǎo)致泡沫破滅，拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。筆者認(rèn)為，一個(gè)城市乃至國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，它受許多因素的影響：建筑成本、土地政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃、人口變動(dòng)、供求關(guān)系等。近期，房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，建筑成本增長(zhǎng)有限的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻出現(xiàn)了大幅度的上升，此種情況主要是需求大幅度變動(dòng)所致。本文試圖從房地產(chǎn)需求層面上探討一下我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅變動(dòng)的成因。
在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系就是供求關(guān)系，它是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場(chǎng)上的反映。在商品經(jīng)濟(jì)中，價(jià)值規(guī)律通過(guò)價(jià)格與價(jià)值的偏離自發(fā)地調(diào)節(jié)供求關(guān)系，供大于求，價(jià)格就下落;求大于供，價(jià)格就上升。結(jié)合到房地產(chǎn)上看，供求關(guān)系由以下兩方面構(gòu)成：其一、房地產(chǎn)需求：在特定條件下，消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購(gòu)買(承租)的數(shù)量，此種需求數(shù)量同樣也要受其價(jià)格水平、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)者消費(fèi)偏好、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期的影響。其二、房地產(chǎn)供應(yīng)：在特定條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)擁有者愿意并且能夠提供租售的房地產(chǎn)的數(shù)量，這種供應(yīng)數(shù)量要受其價(jià)格水平、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、開(kāi)發(fā)技術(shù)水平、開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期的影響。
一、在我國(guó)，房地產(chǎn)需求大致有三種：
1、基本性需求：此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要，屬于基本需求范疇包括結(jié)婚購(gòu)房、動(dòng)拆遷購(gòu)房、求學(xué)就業(yè)的臨時(shí)性居住、遷入定居等等?；拘枨笸哂幸欢ǖ姆€(wěn)定性，其對(duì)產(chǎn)品、地域的限定性也比較明顯，對(duì)就近的交通、商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國(guó)城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)的加快，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致基本性需求呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)需求是一種不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，屬剛性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面積、改善居住環(huán)境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些個(gè)性化的居住生活(休閑、度假)的改善等等。其最重要的特點(diǎn)在于：改善性需求、發(fā)展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩(wěn)定性兼而有之，因?yàn)楦纳坪桶l(fā)展是一個(gè)總的方向，同時(shí)也受社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)特別是個(gè)人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性。
以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求，它們的穩(wěn)步提高，是房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步提高的基礎(chǔ)。它們涉及到城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮(zhèn)化和人口的發(fā)展比較穩(wěn)定，收入的增長(zhǎng)大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個(gè)長(zhǎng)期因素都很重要，但不能解釋房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的暴漲。
3、投資(機(jī))性需求：投資(機(jī))需求的部分則不外乎資產(chǎn)保值、房產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期投資，買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下，買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。此類需求相對(duì)來(lái)說(shuō)以投資性的購(gòu)房置業(yè)較多，包括部分個(gè)案性的特殊需求，局部也會(huì)有投機(jī)現(xiàn)象存在。其可變性較強(qiáng)，受政策、市場(chǎng)、金融、經(jīng)濟(jì)等方面的影響較為明顯，也會(huì)存在一定程度的泡沫現(xiàn)象。相比較而言，其可控制性很強(qiáng)。從2007年以來(lái)，此類需求快速膨脹，成為引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的首要推動(dòng)力。
二、三種需求的分析：
從三種需求類型來(lái)看，基本性需求和改善性需求基本還是自住型的需求，近年來(lái)，基本性需求保持穩(wěn)定發(fā)展，而改善性需求比例逐步形成規(guī)模。從1996年開(kāi)始，我國(guó)進(jìn)入了城鎮(zhèn)
化加速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)超過(guò)2000萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口的大量、快速增加將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的需求。同時(shí)，近年來(lái)我國(guó)家庭小型化趨勢(shì)明顯、伴隨婚齡人口持續(xù)增
加以及大量外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)入城市等，都必將形成對(duì)了房地產(chǎn)基本性需求的增加，并將在今后一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮作用。與其他兩種需求不同的是，投資(機(jī))性需求當(dāng)中投資和投機(jī)的成分會(huì)隨外在環(huán)境的環(huán)境的變化而發(fā)生變化。房地產(chǎn)投資需求是把房地產(chǎn)作為投資或理財(cái)對(duì)象，通過(guò)擁有房地產(chǎn)的方式，來(lái)使財(cái)產(chǎn)保值增值。房地產(chǎn)投資及理財(cái)?shù)氖找?，主要?lái)源于兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)用于出租的租金收入，二是房地產(chǎn)買賣價(jià)格上漲所帶來(lái)的增值收益。相對(duì)于消費(fèi)性房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)投資及理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)較大，受到市場(chǎng)波動(dòng)、利率調(diào)整和流動(dòng)性變化等多種因素的影響，將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)更緊密地聯(lián)系在一起。在我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率較高、投資渠道較少的背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為和股票投資一樣的居民投資手段，現(xiàn)階段，一家擁有兩三套住房已較為常見(jiàn)。作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，房地產(chǎn)投機(jī)主要是為了賺取買賣之間的差價(jià)。房地產(chǎn)投機(jī)的適度存在有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，投機(jī)者通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)可以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng);而在房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮時(shí)，投機(jī)者通過(guò)賣出房地產(chǎn)而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了維穩(wěn)作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)投機(jī)者為追求高利潤(rùn)而發(fā)生的過(guò)度炒作行為也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期，在一定意義上虛增了房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求。近一年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷大幅度攀升，以投資、投機(jī)為主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影響需求情況的要素和手段：
影響需求情況的要素和手段有很多，主要分為兩大方面，其一是就消費(fèi)(投資)者而言，包括人口數(shù)量、人口的自然增長(zhǎng)情況、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)、居民收入狀況、職業(yè)情況、教育水平等等。另一方面則是就房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境而言，包括政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境等。涉及到的影響手段包括國(guó)家相關(guān)政策、法律、房產(chǎn)消費(fèi)稅及其稅率、銀行存貸款利率。應(yīng)該關(guān)注的是，政策環(huán)境更多地應(yīng)該是調(diào)控房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求，對(duì)于以自己居住為主的基本性和改善性需求還是應(yīng)該以保護(hù)為主的。這也是體現(xiàn)政府建設(shè)和諧社會(huì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、健康、規(guī)范發(fā)展保證。從最近的國(guó)家宏觀調(diào)控政策來(lái)看，無(wú)論是提高住房貸款的利率，還是提高二次房貸的首付比例，其主要目的還是為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資(機(jī))需求。
鑒于我國(guó)土地資源的極度稀缺、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較快、人口增長(zhǎng)短期難以扭轉(zhuǎn)和人民收入水平大幅提高的實(shí)際情況。作為國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：
1、調(diào)控政策的重點(diǎn)：
近兩三年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2007年底的短暫調(diào)整之后，價(jià)格就進(jìn)入了大幅度上漲階段，其上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大部分人的承受能力，由于房地產(chǎn)投資投機(jī)賺錢效應(yīng)的影響，越來(lái)越多的人加入到投資投機(jī)的行列中來(lái)，使得房地產(chǎn)需求在基本和改善性需求沒(méi)有大幅度變化的前提下，出現(xiàn)了前所未有的快速膨脹，需求的大幅度增長(zhǎng)進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)的上漲。如果不加以引導(dǎo)和控制，此種惡性循環(huán)將越演越烈。所以，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策首先要解決的應(yīng)該是在保障住房正常供應(yīng)的前提下如何控制非正常的需求膨脹，包括過(guò)度投資和投機(jī)。
2、積極滿足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和發(fā)展的需求之一，其滿足與否關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)，是城市化進(jìn)程的極其重要的動(dòng)力來(lái)源。所以如何建立能滿足社會(huì)不同收入水平的廣大人民群眾的住房管理制度尤為重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供給應(yīng)
該切實(shí)落到實(shí)處。
3、合理引導(dǎo)改善性需求：
隨著廣大人民群眾收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品質(zhì)是基本的權(quán)利，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要方向，也是市場(chǎng)發(fā)展極其重要方面。
4、嚴(yán)格規(guī)范投資性需求和控制投機(jī)性需求。
基本性需求和改善性需求應(yīng)該市場(chǎng)需求的主體，而投資和投機(jī)性需求則屬于我們市場(chǎng)需求的補(bǔ)充和發(fā)展。投資和投機(jī)性需求的發(fā)生、發(fā)展具有兩面性。既能夠有效地搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，如果發(fā)展得不好，也容易造成投機(jī)泡沫，從而破壞市場(chǎng)，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成巨大傷害和損失。所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格超常上漲的情況下，對(duì)于投資(機(jī))性需求我們要特別重視并加以嚴(yán)格規(guī)范和控制。
我們欣喜的看到，今年前四個(gè)月，中央已經(jīng)在政策、利率、稅收方面有所表現(xiàn)，包括國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，住房貸款政策、按揭首付政策的變化，從制度和政策上指明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。我們也一定會(huì)看到其滿意的結(jié)果，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，人們有房可買、有錢能買、有房可居。
參考文獻(xiàn)：
[1]、彭大 余晶晶 《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求分析》(J)經(jīng)濟(jì)師 2009(8)
[2]、于琳芳 《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題與對(duì)策建議》(J)
房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析論文篇三
【摘要】簡(jiǎn)述了調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，并基于理論和現(xiàn)實(shí)剖析了其對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步指出房地產(chǎn)市場(chǎng)中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時(shí)性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);新國(guó)八條;土地供給
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)最熱門的行業(yè)之一，而且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國(guó)人的居住條件，也推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市作為一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。要求加強(qiáng)整頓的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。政府對(duì)此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國(guó)八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來(lái)國(guó)家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有得到根本解決的一些問(wèn)題。
1 2011年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國(guó)八條”的出臺(tái)
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 (國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。通知作出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺(tái)本地“限購(gòu)令”以及啟動(dòng)保障性住房建設(shè)
青島限購(gòu)令首先明確規(guī)定對(duì)已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購(gòu)政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房?jī)r(jià)方面的雙重作用，堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來(lái)青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，不僅是購(gòu)房者購(gòu)房意愿最低的一個(gè)月，也是開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤、推盤最少的一個(gè)月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過(guò)萬(wàn)套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬(wàn)平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購(gòu)令正式執(zhí)行之前，恐慌性購(gòu)房推高了樓市成交量，房?jī)r(jià)在觀望中走高。這主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購(gòu)房大軍。到了2月，隨著“新國(guó)八條”的出臺(tái)，青島樓市進(jìn)入淡季，開(kāi)發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購(gòu)房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個(gè)房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購(gòu)令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢(shì)一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開(kāi)發(fā)商新增推案少，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬(wàn)m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場(chǎng)仍維持供過(guò)于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場(chǎng)存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)最高，需要16個(gè)月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個(gè)月去化完畢。市南區(qū)憑借獨(dú)一無(wú)二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢(shì)，存量較高，但市場(chǎng)去化速度穩(wěn)定。7月，限購(gòu)區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達(dá)到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開(kāi)發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過(guò)2010年全年的用地總量106萬(wàn)m2，截止今年七月份總用地已高達(dá)256萬(wàn)m2。進(jìn)入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購(gòu)房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收?qǐng)觥６鄶?shù)房地產(chǎn)商把重點(diǎn)放在“金九銀十”上。但是9月份以來(lái)，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒(méi)有給青島樓市帶來(lái)什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫(kù)存達(dá)到11萬(wàn)套，達(dá)到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長(zhǎng)達(dá)一年的的樓市調(diào)控升級(jí)，讓開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購(gòu)限貸政策下，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，投機(jī)行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價(jià)格合理，勢(shì)必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問(wèn)題依然存在：首先是大中城市住房?jī)r(jià)格過(guò)高的問(wèn)題依然沒(méi)有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進(jìn)度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給壓力依然很大;第四，市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)的同時(shí)，房屋租賃的價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時(shí)屢屢有打折扣的現(xiàn)象?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個(gè)全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國(guó)，信息涵蓋各個(gè)部門。國(guó)家應(yīng)該建立一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個(gè)人購(gòu)房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購(gòu)房或貸款;其次，這也可以有效解決一個(gè)家庭夫妻雙方各以自己名義購(gòu)房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問(wèn)題;最后，實(shí)現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵(lì)并監(jiān)督地方政府推行新政
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，很多都是因?yàn)榈胤秸畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房?jī)r(jià)。前些年，面對(duì)中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過(guò)程中必須要吸取這個(gè)教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來(lái)說(shuō)，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過(guò)于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給關(guān)系沒(méi)有得到根本解決，對(duì)房地產(chǎn)主體不會(huì)有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)和成交量有影響，但就長(zhǎng)期而言，很難達(dá)到預(yù)期的效果。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾問(wèn)題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長(zhǎng)期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場(chǎng)的供求平衡。
參考文獻(xiàn)
[1]百度百科.新國(guó)八條【EB/OL】.
[2]石俊.“新國(guó)八條”促使房企轉(zhuǎn)型加速【N】.中華工商時(shí)報(bào)，2011-02-18.
[3]思源經(jīng)紀(jì).青島地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào).
[4]張瑩. 房地產(chǎn)新政透視. 南風(fēng)窗, 2010年5月.
猜你感興趣:
1.有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文
2.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析論文
3.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析的論文