房地產(chǎn)市場調(diào)查分析

時間：2017-06-30 16:45:41 黃宇晴1068由分享

　　中國房地產(chǎn)業(yè)興起于80年代,發(fā)展壯大于90年代,并在近十年的市場發(fā)展中不斷成熟。為此，下面由學習啦小編為大家整理房地產(chǎn)市場調(diào)查分析相關內(nèi)容，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查分析篇一

　　《淺析中國房地產(chǎn)市場》

　　[摘要]中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了1998～2007年的高速發(fā)展后,因遇到08年經(jīng)濟危機而跌入谷底,但隨即又在政府4萬億的財政刺激政策下再度起死回生,并且形成了具有中國特色的高房價,全球當屬一枝獨秀。本文就當前存在的巨大樓市泡沫為切入點,深入探討與研究當前中國房地產(chǎn)泡沫的形成機制,以達到對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行研究的目的。

　　[關鍵詞]房地產(chǎn)泡沫;宏觀經(jīng)濟政策

　　一、引言

　　1998年6月,中央政府取消了福利分房政策,轉(zhuǎn)而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,自此以后,中國房地產(chǎn)一直保持飛速發(fā)展的態(tài)勢,盡管中央政府擇機對其進行宏觀調(diào)控,但也未對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響。毋容置疑,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)。但與此同時,當前的樓市存在的巨大泡沫問題也成了板上釘釘?shù)氖聦?其中暴露出來的房價過高、結(jié)構(gòu)不合理等問題,導致了嚴重的社會矛盾,也使得房地產(chǎn)業(yè)成為社會關注的焦點。

　　關于目前樓市存在的嚴重泡沫問題的形成機制探究上,本文試圖從多角度來探討房地產(chǎn)泡沫的形成機制,并提出了相應的政府宏觀政策措施。

　　二、泡沫形成的正反饋機制

　　住房即可作為商品,又可作為投資品。當作為商品時,其價格受到供求關系的影響,供小于求,價格自然上漲;當作為一種投資品時,其價格又受到預期的影響,人們預期價格會上漲,則價格上漲,反之則亦然。當前存在的樓市泡沫問題的形成是一個惡性循環(huán)的過程。投資是建立在預期商品價格上漲的前提上的,而正是由于我國居民巨大剛性需求的國情,導致了房地產(chǎn)預期的攀升,而反過來樓市投機因素的增多又導致房價的進一步上漲,從而形成一個惡性循環(huán),最終導致樓市泡沫的形成。

　　三、樓市泡沫的形成機制

　　1.政府財政政策對樓市的影響

　　對于當前中國樓市存在的泡沫問題,政府的4萬億財政政策顯然難逃其責。在政府4萬億的財政投入中,其中大部分資金都流進了“公鐵基”的重復建設項目當中,并且其中的大部分資金又都進了國有企業(yè)的腰包,而今年頻繁出現(xiàn)的國企“地王”現(xiàn)象恰恰印證了國企拿了中央的錢投進了樓市的不良現(xiàn)象,從而在客觀上大大加劇了我國樓市的泡沫化。

　　2.政府貨幣政策對樓市的影響

　　從2008年11月份開始取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)?？刂?由此導致了信貸井噴式增長。截止目前為止,據(jù)估算,09年的銀行信貸總量已達10萬億巨額的規(guī)模,其中的大部分信貸資金都悄悄的流入到樓市,從而加劇樓市的泡沫化進程。

　　寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1)對于開發(fā)商而言,寬松的信貸政策使其流動性風險迅速下降,不再需要依靠降價甩賣來回籠現(xiàn)金(2008年底以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商就是依靠降低售價來維持現(xiàn)金回籠的)。在房地產(chǎn)市場的價格形成機制中,開發(fā)商是主動定價者,開發(fā)商的流動性風險解除后,房地產(chǎn)價格就失去了下行的動力。2)商業(yè)銀行為了控制風險,將信貸資金主要集中在國有控股的企業(yè),使得這些企業(yè)得到了充足的廉價的資金的支持,而這些公司在制造業(yè)等領域無法尋找到投資機會,于是將目標轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領域,制造了很多“地王”。而土地價格的不斷攀升又助推房價的上漲。3)對于地方政府來說,由于有了信貸資金的不受約束的供給,減輕了賣地生財?shù)膲毫?。根?jù)有關部門的統(tǒng)計,在2009年的前八個月里,通過地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬億之多。因此,我們看到了2009年前三個季度出讓土地面積的大幅度減少(在價格不斷上漲的背景下,前八個月出讓土地面積同比減少了25.1%)。土地供應的減少助漲了土地價格。4)對于購房者而言,信貸井噴使之產(chǎn)生了強烈的資產(chǎn)價格上漲的預期,買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。

　　四、樓市泡沫下的宏觀經(jīng)濟政策探究

　　將存在著巨大系統(tǒng)性風險的房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)必須得到調(diào)整,如今的高房價已成為消滅中產(chǎn)階級的最佳資本品,而普通民眾則只能望洋興嘆。因此,當前房地產(chǎn)行業(yè)存在的巨大泡沫問題必須得到有效遏制。

　　從宏觀政策角度分析,政府大致可從以下幾點政策入手:

　　其一,從信貸的角度看,極度寬松的信貸政策已經(jīng)走到頭,未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。故央行應加緊市場流動性的回收工作,降低樓市泡沫刺破的風險,并且有助于低于通貨膨脹的發(fā)生。

　　其二,從政府財政政策角度看,政府應將下一步的政府資金重心向基礎制造業(yè)傾斜,降低“鐵公基”項目的資金投入比例,發(fā)展實業(yè),防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生,以增強對泡沫破滅時的風險抵御能力。

　　其三,從政府的金融體系改革來看,政府一方面要加強對整個金融體系的監(jiān)管力度,一方面應進一步完善中小企業(yè)貸款制度,加強對中小民營企業(yè)的扶持力度,幫助其技術(shù)創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,將存在于股市與樓市中的資金向民族實業(yè)轉(zhuǎn)移,從而在根本上解決樓市的泡沫化問題。

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