融資租賃不動產(chǎn)的營業(yè)稅

融資租賃不動產(chǎn)的營業(yè)稅

　　現(xiàn)行《國際會計準(zhǔn)則第17號—租賃》,將租賃業(yè)務(wù)按照風(fēng)險報酬是否全部轉(zhuǎn)移劃分為了經(jīng)營租賃和融資租賃兩大類。下面讓學(xué)習(xí)啦小編來告訴你融資租賃不動產(chǎn)的營業(yè)稅，希望能幫到你。

　　融資租賃不動產(chǎn)的營業(yè)稅

　　1.商務(wù)部和銀監(jiān)會

　　我國目前沒有融資租賃法律，幾年前出過一個融資租賃法草案，規(guī)定租賃物只能是動產(chǎn)，后夭折。

　　現(xiàn)在對融資租賃的規(guī)定主要是商務(wù)部的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》和銀監(jiān)會的《金融租賃公司管理辦法》。商務(wù)部規(guī)定融資租賃的租賃物只能是動產(chǎn)，但銀監(jiān)會規(guī)定租賃物是固定資產(chǎn)。這里的固定資產(chǎn)根據(jù)通常的理解應(yīng)該不排除不動產(chǎn)。所以，部門規(guī)章層面上，不動產(chǎn)理論上可以融資租賃。

　　但是，法院不一定認(rèn)可規(guī)章，根據(jù)之前的有關(guān)法律草案和司法解釋意見稿，都沒說不動產(chǎn)可以融資租賃。

　　2、財政部會計司

　　財政部會計司應(yīng)該是認(rèn)可建筑物融資租賃的。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則講解2010，對于同時涉及土地和建筑物的租賃，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)將土地和建筑物分開考慮。將最低租賃付款額根據(jù)土地部分的租賃權(quán)益和建筑物的租賃權(quán)益的相對公允價值的比例進(jìn)行分配。在我國，由于土地的所有權(quán)歸國家所有①，土地租賃不能歸類為融資租賃。對于建筑物的租賃按租賃準(zhǔn)則的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的分類。如果土地和建筑物無法分離和不能可靠計量的，應(yīng)歸類為一項融資租賃②，除非兩部分都明顯是經(jīng)營租賃，在后一種情況下，整個租賃應(yīng)歸類經(jīng)營租賃。

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則》(2006)規(guī)定，融資租賃，是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃。其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。符合下列一項或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃：

　　(一)在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。

　　(二)承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。

　　(三)即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。

　　(四)承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值;出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值。

　　(五)租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

　　3、財政部稅政司和稅務(wù)總局

　　財政部負(fù)責(zé)稅的是稅政司(各種稅)，國家稅務(wù)總局涉及的有貨物和勞務(wù)稅司(主管增消營等)、財產(chǎn)和行為稅司(主管房產(chǎn)稅、契稅等)、所得稅司(主管企業(yè)所得稅等)。因為大家都是官，難免出現(xiàn)誰也不服誰的情況。

　　首先明確一點，售后回租在商務(wù)部③和銀監(jiān)會④看來是融資租賃的一種，但財政部會計司覺得售后回租得分融資租賃和經(jīng)營租賃。稅務(wù)總局似乎也是覺得分融資租賃和經(jīng)營租賃。

　　目前稅法對于融資租賃概念進(jìn)行闡述的有兩個文件，國稅發(fā)[1993]149號⑤和財稅[2013]37號⑥。37號對融資租賃的定義基本上是照搬149號的。

　　貨物和勞務(wù)稅司雖然說融資租賃僅適用于動產(chǎn)，但國家稅務(wù)總局公告2010年第13號規(guī)定融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。13號似乎暗含的意思是貨勞司并不否認(rèn)現(xiàn)實中不動產(chǎn)融資租賃的存在，不然干嘛提營業(yè)稅。

　　財產(chǎn)和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財政部的因素，財政部會計司的觀點可能影響到了稅政司。例如，《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2009]128號)規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。再如，《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅[2012]82號)規(guī)定，對金融租賃公司⑦開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

　　4、全國人大、財政部稅政司和稅務(wù)總局所得稅司

　　全國人大通過的企業(yè)所得稅法規(guī)定，以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)不得計算折舊扣除。國務(wù)院通過的所得稅法實施條例規(guī)定，固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。

　　全國人大在稅法上和融資租賃法草案上采取了兩種不同的觀點。如果說融資租賃法草案認(rèn)為不動產(chǎn)不能租賃，那全國人大的所得稅法似乎單方面創(chuàng)設(shè)了一種現(xiàn)實中不存在的業(yè)務(wù)類型。當(dāng)然，融資租賃法草案僅是草案。

　　5、現(xiàn)實

　　現(xiàn)實中，不動產(chǎn)融資租賃是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售后回租的形式存在。

　　2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司的成功運作下，全國首個房地產(chǎn)“售后回租+保理”融資項目正式簽約——滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同;金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達(dá)6億元。

　　《中國航空報》2010年9月16日報道：2009年年底，湖南省岳陽市政府規(guī)劃投資1.4億元修筑城市南環(huán)線道路，岳陽市政府通過中航工業(yè)租賃，以道路為租賃標(biāo)的物，迅速籌集了急需的建設(shè)資金。

　　《天津:金融創(chuàng)新推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展》報道：天津渤海租賃向天保投資(天津保稅區(qū)國資公司)購買天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，出租給天津港保稅區(qū)管理委員會及天保投資(第二承租方)，項目金額為8 億元，起租日為2009年4月27 日，租賃期限為20年。

　　不動產(chǎn)營業(yè)稅的定義

　　銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。 銷售不動產(chǎn)的征稅范圍包括:銷售建筑物、構(gòu)筑物及其他土地附著物。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地及相連土地一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。 以不動產(chǎn)投資、入股、參加接受投資方利潤分配，共擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

　　銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的計稅依據(jù):

　　(1)納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時從購買方取得的全部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)。

　　(2)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價后的余額為營業(yè)額。(強(qiáng)調(diào)的是先買后賣)

　　(3)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。

　　【注】

　　第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房時，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費用，如代市政府收取的市政費、代郵政部門收取郵政通訊配套費等，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。

　　第二，單位將不動產(chǎn)贈與他人稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計稅營業(yè)額(注意核定順序)

　　第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不征收營業(yè)稅。