論我國民法中不動產(chǎn)的善意取得制度

　　隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，如何更好的保護(hù)交易安全已成為民法關(guān)注的焦點(diǎn)。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作為保護(hù)交易安全的重要制度，已被廣泛規(guī)定于各國法典之中。我國《物權(quán)法》第106條也規(guī)定了善意取得制度，而且把該項(xiàng)制度的適用范圍擴(kuò)大到不動產(chǎn)的取得，這是我國民法領(lǐng)域的一大成就，促進(jìn)了對不動產(chǎn)交易的保護(hù)。二、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件
　　根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，不動產(chǎn)的善意取得應(yīng)符合以下四個要件：（1）存在不動產(chǎn)登記錯誤。即由于登記機(jī)關(guān)登記錯誤等原因，使得不動產(chǎn)所有權(quán)的登記狀態(tài)與事實(shí)狀態(tài)不相一致。（2）受讓人取得不動產(chǎn)時出于善意。即受讓人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道不動產(chǎn)處分人不具有相應(yīng)的處分權(quán)。不應(yīng)當(dāng)知道是指受讓人雖盡到合理的注意義務(wù)，但仍不能知道真實(shí)情況。（3）受讓人以合理價格取得。即受讓人為取得不動產(chǎn)，已支付了合理的對價。對價的合理性也是判斷受讓人善意與否的標(biāo)準(zhǔn)。（4）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已登記于受讓人名下。即發(fā)生轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已辦理變更登記，載于受讓人名下，從而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的公示公信效力。三、我國不動產(chǎn)善意取得制度中的不足
　　自《物權(quán)法》實(shí)施以來，不動產(chǎn)的善意取得制度在實(shí)踐中顯現(xiàn)出諸多問題，其不足之處主要有以下幾點(diǎn)：（一）善意判斷之不足
　　在不動產(chǎn)善意取得制度中，受讓人善意與否，直接關(guān)系到能否適用這一制度，從而發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。以德國和日本民法典為例，《德國民法典》第932條規(guī)定受讓人明知或因重大過失而不知動產(chǎn)不所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規(guī)定須善意無過失。我國《物權(quán)法》中尚無關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定。法律法規(guī)中關(guān)于善意標(biāo)準(zhǔn)的缺失嚴(yán)重影響了適用善意取得制度的合法性、統(tǒng)一性和合理性。（二）“合理價格”的判定缺失
　　按照我國《物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，有登記瑕疵的不動產(chǎn)要適用善意取得制度，受讓人須已支付了合理的價款給出讓人，否則便不能以這一制度取得不動產(chǎn)的所有權(quán)?？v觀我國與此相關(guān)的法律法規(guī)，并無對“合理價格”這一對應(yīng)制定出相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或細(xì)則，也沒有對價格合理與否做出指導(dǎo)性的規(guī)定。這一立法缺失不僅影響了善意取得制度的適用，有損該條文的嚴(yán)謹(jǐn)性和實(shí)用性；同時也賦予了法官在這一方面過大的自由裁量權(quán)，可能對當(dāng)事人的合法權(quán)益造成不當(dāng)損失，有違制定善意取得制度的初衷。（三）登記責(zé)任賠償制度不完善
　　我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”該條規(guī)定的是關(guān)于登記錯誤的賠償責(zé)任。在登記錯誤的情況下，既有可能對真正的權(quán)利人產(chǎn)生一定的損失，也有可能損害到善意第三人的合法利益，因此，造成損害或登記錯誤的當(dāng)事人或登記機(jī)關(guān)需對此類損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在當(dāng)事人賠償?shù)那闆r下，往往會發(fā)生找不到賠償義務(wù)人或者其無支付能力的情況，從而造成真實(shí)權(quán)利人或善意第三人的損失無處索賠，影響了交易安全和公示公信的效力；在登記機(jī)關(guān)賠償?shù)那闆r下，由于缺乏相關(guān)的細(xì)則，使得真實(shí)權(quán)利人或善意第三人的損失無法得到充分彌補(bǔ)，不能維護(hù)登記機(jī)關(guān)的權(quán)威性和交易的安全性。四、完善我國不動產(chǎn)善意取得制度的建議
　　通過上述分析，結(jié)合我國當(dāng)前的實(shí)際，筆者認(rèn)為，應(yīng)采取以下措施完善我國的不動產(chǎn)善意取得制度：（一）規(guī)范善意判斷的標(biāo)準(zhǔn)
　　如何判斷善意取得中的“善意”一直是學(xué)界爭論的焦點(diǎn)，也是不動產(chǎn)善意取得制度適用中的核心問題，我國的《物權(quán)法》也并為對“善意”的標(biāo)準(zhǔn)做出界定。
　　筆者認(rèn)為，判斷受讓人善意與否，首先應(yīng)當(dāng)看受讓人是否知道對方為無權(quán)處分人，因?yàn)槿缛羰茏屓嗣髦獙Ψ綖闊o權(quán)處分人而仍與其交易，應(yīng)認(rèn)定為“惡意”；其次還要看受讓人是否盡到了合理的注意義務(wù)，即受讓人是否應(yīng)當(dāng)知道對方是無權(quán)處分人，關(guān)于這一點(diǎn)的判斷，須放在具體的客觀環(huán)境下考察，具體情況具體分析。因此，筆者贊同“消極觀念說”，即受讓不知道且不應(yīng)當(dāng)知道對方為無權(quán)處分人即為“善意”。另外，對“善意”與否的判斷不應(yīng)當(dāng)設(shè)立過高的“門檻”，使得不動產(chǎn)善意取得制度流于形式，無法發(fā)揮其維護(hù)交易安全的作用。（二）制定“合理價格”的標(biāo)準(zhǔn)
　　是否以“合理價格”轉(zhuǎn)讓也是能否適用善意取得制度的依據(jù)，同時也從另一方面反映出受讓人是否處于“善意”。關(guān)于何種價格應(yīng)視為“合理”，就須相關(guān)立法機(jī)關(guān)參照市場交易的一般情況，制定出完善的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如應(yīng)對不同種類的不動產(chǎn)制定不同的價格“合理”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；不同地域也應(yīng)當(dāng)依照本地區(qū)的市場情況對相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變通調(diào)整。以此來加強(qiáng)不動產(chǎn)善意取得制度的實(shí)用性和可行性，給司法人員提供相關(guān)的適用依據(jù)。（三）完善登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度
　　我國《物權(quán)法》第21條關(guān)于登記錯誤賠償責(zé)任的規(guī)定是不完善的。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)是強(qiáng)勢部門，而提供虛假材料的當(dāng)事人則可能無力承擔(dān)賠償責(zé)任；而且登記機(jī)關(guān)對于因當(dāng)事人提供虛假材料造成的登記錯誤負(fù)有審查不慎的責(zé)任。
　　因此，登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立登記錯誤賠償金制度，專門對因各類登記錯誤造成的損失進(jìn)行賠付。然后再認(rèn)定責(zé)任歸屬，屬于登記機(jī)關(guān)責(zé)任的由其自行承擔(dān)；屬于當(dāng)事人責(zé)任的則可向其追償。