試論不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度

　　論文摘要：善意取得是各國民法物權(quán)法上的一項(xiàng)重要的法律制度，它主要解決財(cái)產(chǎn)所有人與善意受讓人之間的沖突，確認(rèn)和保護(hù)善意受讓人在交易中已取得的物權(quán)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)關(guān)系日漸復(fù)雜和交易頻繁，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變動(dòng)沒有登記，以及登記錯(cuò)誤等情形普遍存在，因此，不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力并不能保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和善意第三人的利益。于是我國善意取得制度的范圍從傳統(tǒng)的只有動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)，本文主要討論我國《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，善意取得制度與無權(quán)處分制度的關(guān)系以及善意取得制度在實(shí)踐應(yīng)用中尤其是就“善意”判斷進(jìn)行討論。
　　論文關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；比較法；物權(quán)法；善意
　　一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立
　　善意取得又稱即時(shí)取得，無權(quán)處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人時(shí)，如受讓人取得該物時(shí)系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。善意取得是大陸法系和英美法系一項(xiàng)重要的共通的財(cái)產(chǎn)制度。起源于日耳曼法“手護(hù)手”規(guī)則，主要是維護(hù)動(dòng)產(chǎn)的交易安全，強(qiáng)調(diào)占有的公信力。
　　傳統(tǒng)民法的善意取得制度的客體只限于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不適用。有人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法，物權(quán)法賦予不動(dòng)產(chǎn)登記“公信力”就足以保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人和不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)關(guān)系日漸復(fù)雜和交易頻繁，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變動(dòng)沒有登記，以及登記錯(cuò)誤等情形普遍存在，因此，不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力并不能保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全和善意第三人的利益。
　　二、我國的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度
　　在我國，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不完善并且遠(yuǎn)未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不動(dòng)產(chǎn)尚未建立登記制度，這些不動(dòng)產(chǎn)的買賣也很普遍，這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)交易不能受到登記公信力保護(hù)，并且不受善意取得制度的保護(hù)的話則不利于保障財(cái)產(chǎn)交易的安全。況且不動(dòng)產(chǎn)的登記發(fā)生登記錯(cuò)誤、或登記的所有權(quán)人與真實(shí)權(quán)利人不符的情況，不動(dòng)產(chǎn)的交易因此而發(fā)生無權(quán)處分的問題，如果第三人信賴登記公信力而不知情在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)與不動(dòng)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全這兩個(gè)利益發(fā)生矛盾，如果絕對貫徹所有權(quán)的保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)不因無權(quán)處分而喪失，向受讓人請求返還原物，受讓人向無權(quán)處分人依法救濟(jì)，則將不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)安全無法保障，市場交易不穩(wěn)定，因此，在法定場合下應(yīng)犧牲不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)靜的安全來保障不動(dòng)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全，善意第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。
　　筆者認(rèn)為，首先，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，交易未登記的不動(dòng)產(chǎn)普遍存在，在我國仍有大量的不動(dòng)產(chǎn)沒有登記的，例如農(nóng)村宅基地上的房屋，如果沒有善意取得制度，這些不動(dòng)產(chǎn)的交易安全則無法得到保障，因?yàn)榈怯浌帕χ槐Ｗo(hù)登記了不動(dòng)產(chǎn)，這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)交易則無法得到保護(hù)。其次，當(dāng)受讓人并非善意時(shí)，在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)知道讓與人并非真正的所有權(quán)人，仍然按照物權(quán)公信力原則的話，以登記薄作為權(quán)屬的根據(jù)，讓與人仍然具有處分權(quán)，受讓人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，則會(huì)對侵害原權(quán)利人，過于放縱惡意交易行為，不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)境的穩(wěn)定性也將受到侵害，也有違公平原則。也會(huì)導(dǎo)致部分讓與人與受讓人惡意串通或者與登記機(jī)關(guān)的登記人員串通侵害原原權(quán)利人。而善意取得制度則將這種惡意的受讓人排除在外，因此，是對不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障的完善，是不可獲取的，所以并非是立法重復(fù)。