開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同要怎樣賠償購(gòu)房人的損失
預(yù)售合同是指由購(gòu)買(mǎi)者(預(yù)購(gòu)方)與出售者(預(yù)售方)約定的由購(gòu)買(mǎi)者預(yù)先支付價(jià)金之一部或全部，而由出售者于將來(lái)一定時(shí)期交付商品的商品買(mǎi)賣(mài)合同。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹預(yù)售合同的相關(guān)法律知識(shí)。
開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同需賠償購(gòu)房人的損失
案情
2012年6月8日，張某某與渭南市某某房地產(chǎn)公司簽訂《某某小區(qū)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》一份，約定由張某某認(rèn)購(gòu)某某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，并約定認(rèn)購(gòu)位置為4號(hào)樓5單元5樓東戶;
房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與認(rèn)購(gòu)書(shū)約定發(fā)生差異的，雙方同意按產(chǎn)權(quán)登記面積計(jì)算;認(rèn)購(gòu)單價(jià)為2800元/平方米;簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)交納誠(chéng)意金1萬(wàn)元;某某房地產(chǎn)公司如果達(dá)到銷售條件后將以書(shū)面形式通知張某某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同;張某某必須在收到通知后十日內(nèi)與某某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，逾期視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并不再享受以上單價(jià)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，交納的誠(chéng)意金不計(jì)息退還;雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，誠(chéng)意金抵作房款;本認(rèn)購(gòu)書(shū)有效期自簽訂之日起生效，到張某某收到簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同通知之日起十日內(nèi)自動(dòng)作廢。
認(rèn)購(gòu)書(shū)“甲方”位置上蓋有渭南市某某房地產(chǎn)有限公司的售房合同專用章及法定代表人郭某某的印章。認(rèn)購(gòu)書(shū)最后記載有張某某的身份證號(hào)碼和聯(lián)系電話，在乙方確定的書(shū)面通知地址欄未填寫(xiě)內(nèi)容。張某某于合同簽訂當(dāng)日向渭南某某房地產(chǎn)公司支付誠(chéng)意金1萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商違反預(yù)售合同要怎樣賠償購(gòu)房人的損失
裁判
渭南市某某人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某某與渭南市某某房地產(chǎn)公司簽訂的《某某小區(qū)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》以書(shū)面形式明確了將來(lái)就訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同，雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的條件成就后按約定履行。渭南市某某房地產(chǎn)公司在取得銷售許可后未按約書(shū)面通知張某某并與之訂立本約，違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
綜合考量渭南近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)及雙方當(dāng)事人履約情況，確定具體賠償數(shù)額應(yīng)以渭南市某某房地產(chǎn)公司因違約實(shí)際獲得的差價(jià)利益50000元為宜。據(jù)此，法院判決：被告渭南某某房地產(chǎn)公司應(yīng)返還原告張某某誠(chéng)意金10000元，并賠償張某某損失50000元，合計(jì)60000元;駁回張某某其他訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，被告不服并提起上訴。渭南市中級(jí)人民法院判決：駁回上訴，維持原判。
律師評(píng)析
本案認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)合同還是預(yù)約合同，違反預(yù)約合同的賠償范圍如何確定是本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
1 、本案中認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)擬購(gòu)商品房的位置、價(jià)款、認(rèn)購(gòu)時(shí)間及雙方的權(quán)利義務(wù)作了明確約定，具備了購(gòu)房合同的主要條款，是附生效條件的購(gòu)房合同。當(dāng)渭南市某某房地產(chǎn)公司取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，購(gòu)房合同就已經(jīng)生效。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)缺乏付款時(shí)間、付款方式、商品房交付條件及日期等主要內(nèi)容，雙方需通過(guò)進(jìn)一步談判確定后才能訂立合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是締約行為。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是對(duì)未來(lái)簽署正式購(gòu)房合同的預(yù)先安排，并以書(shū)面形式明確了將來(lái)就訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。
雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)擬購(gòu)商品房的位置、價(jià)款、認(rèn)購(gòu)時(shí)間作了約定，但還是缺少合同成立的其他要素如付款時(shí)間、付款方式、商品房交付條件及日期等，且合同明確約定了在取得房屋預(yù)售許可證后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，意即該認(rèn)購(gòu)書(shū)確認(rèn)無(wú)誤的約定事由系渭南市某某房地產(chǎn)公司在取得房屋預(yù)售許可證后應(yīng)書(shū)面通知張某某與之訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而雙方當(dāng)事人最終是否會(huì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)一致，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)不能得出肯定無(wú)疑的結(jié)論，所以，認(rèn)購(gòu)書(shū)不能認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，而是買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。
2 、預(yù)約合同違約責(zé)任賠償范圍的確定
違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，應(yīng)以機(jī)會(huì)損失為基礎(chǔ)，不超過(guò)履行利益為限，綜合考慮案情，予以確定。預(yù)約合同對(duì)本約的標(biāo)的物、對(duì)價(jià)等已經(jīng)作出明確約定，當(dāng)事人對(duì)本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致機(jī)會(huì)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，該機(jī)會(huì)損失歸屬于信賴?yán)娴膿p失。
但是，預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實(shí)際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，但信賴?yán)娴膿p失不能超過(guò)履行利益損失，故違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍不能超過(guò)可得利益的范圍。
本案中，被告因違約得到的直接經(jīng)濟(jì)利益可對(duì)應(yīng)地視為原告的機(jī)會(huì)利益損失。一個(gè)行為給合同一方帶來(lái)利益，同時(shí)給另一方造成損失，該利益和損失之間具有某種程度的對(duì)應(yīng)關(guān)系。任何人不得從違法行為中獲利，渭南市某某房地產(chǎn)公司的違約行為給自己帶來(lái)了70000的直接經(jīng)濟(jì)利益，也就是原告的機(jī)會(huì)利益的損失。
本案中的機(jī)會(huì)利益沒(méi)有超出可得利益的范疇。綜合考量雙方當(dāng)事人的履約情況及近年來(lái)本地房地產(chǎn)交易中頻現(xiàn)因房?jī)r(jià)上漲而開(kāi)發(fā)商違約的事例，故以渭南市某某房地產(chǎn)公司在交易中違背誠(chéng)實(shí)信用原則而獲得的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益作為對(duì)張某某的損失賠償，既是對(duì)違背誠(chéng)信原則行為的懲戒，也是合理地彌補(bǔ)了原告的損失。
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預(yù)售合同經(jīng)營(yíng)者的義務(wù)
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，預(yù)售合同經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)以下主要義務(wù)。
(1)按照約定提供商品。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)按預(yù)售合同規(guī)定的價(jià)格、品種、質(zhì)量、規(guī)格、期限、履行方式、履行地點(diǎn)等要求履行合同，提供約定的預(yù)售商品。
(2)到期不能提供商品或提供商品不符合約定的，應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者重新按約定履行或退還貨款。以預(yù)售方式提供的商品，出售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任并不免除，如商品質(zhì)量存在問(wèn)題，仍然承擔(dān)包修、包換、包退的責(zé)任。
(3)經(jīng)營(yíng)者不能履行時(shí)應(yīng)支付預(yù)付款利息及消費(fèi)者必須支付的合理費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)者不能履行時(shí)，應(yīng)按法定利息率支付消費(fèi)者利息，并且，消費(fèi)者對(duì)因其不能履行而必須作出的費(fèi)用支付，亦可請(qǐng)求賠償。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)者支付的利息只能按法定的利息率進(jìn)行，但法定利息應(yīng)以存款利息率還是貸款利息率計(jì)算，似乎有待斟酌。
若以存款利息計(jì)算，對(duì)經(jīng)營(yíng)者甚為有利，有些經(jīng)營(yíng)者可以利用預(yù)售獲得比銀行貸款利息率低得多的貸款，而若以貸款利息計(jì)算，似乎亦缺乏理論和法律依據(jù)。因此，有人主張應(yīng)拋棄預(yù)售合同中的預(yù)付款概念，將預(yù)售合同中的預(yù)付金額視為定金，在經(jīng)營(yíng)者不履行預(yù)售合同時(shí)，由經(jīng)營(yíng)者雙倍返還。這樣處理，加重了經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任，更有利于對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)。
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