商品房精裝修交付有什么法律風(fēng)險
在房屋裝修的事項(xiàng)中，對于商品房精裝修交付有有哪些法律風(fēng)險是人們關(guān)心的問題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商品房精修的法律風(fēng)險相關(guān)知識。
精裝修房屋的定義、質(zhì)量缺陷及其判斷標(biāo)準(zhǔn)
(一)精裝修房屋定義
《導(dǎo)則》對精裝修的定義為“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成”。顯然，政府所要求的“精裝修”，只是基本功能的實(shí)現(xiàn)和基本的裝飾，并不是我們?nèi)粘Ｉ钪兴斫獾木蓝A麗的裝修。它只是與“毛坯房”相對而言。毛坯房是指房屋專有部位沒有經(jīng)過任何裝修，只是水電到戶，墻面地面僅做基層處理，未安裝潔具、燈具，基本上是空殼交付的房屋。滿足《導(dǎo)則》的要求，就滿足了精裝修交付的條件。而當(dāng)前市場上精裝修交付有多種標(biāo)準(zhǔn)，有的還配置了家私、家電等設(shè)備，這種超過《導(dǎo)則》要求的精裝修，屬于開發(fā)商與購房人自行約定的內(nèi)容，是對房屋功能的錦上添花。
(二)精裝修房屋的質(zhì)量缺陷
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義第39條“質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同中對質(zhì)量的要求等。”《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第3條“本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。”
以上法規(guī)制定時，毛坯房還是房屋的主流產(chǎn)品，法規(guī)并未直接對精裝修房質(zhì)量缺陷作出規(guī)定。但鑒于精裝修房屋也屬于“房屋建筑工程”，因此參考以上規(guī)定，我們可以得出這樣一條結(jié)論：精裝修房屋不符合法律、法規(guī)、國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及合同約定，存在妨礙使用功能、耐久性以及嚴(yán)重影響觀感的情形，屬于精裝修質(zhì)量缺陷。
(三)判斷質(zhì)量缺陷的依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)與合同約定是判斷質(zhì)量缺陷的主要依據(jù)。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范”;《建筑法》六十一條規(guī)定“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”;《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十六條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。”由此可見，國家標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，是具有普遍約束力的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);而合同中的質(zhì)量條款則是雙方當(dāng)事人之間關(guān)于房屋質(zhì)量的特別約定，該約定不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，對雙方具有約束力。
合同法第六十一條規(guī)定“質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”。具體到精裝修房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的，依合同約定;合同沒有約定的，依國家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);合同及標(biāo)準(zhǔn)均不明確的，則以符合交易習(xí)慣、滿足合同目的實(shí)現(xiàn)為原則。但值得注意的是，對于國家強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)，合同無權(quán)排除。強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)必須執(zhí)行，是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人在合同中排除，應(yīng)屬無效。
例如入戶門，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》明確規(guī)定“住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門”，而對“安全防衛(wèi)門”，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范條文說明》中解釋為“過去設(shè)計(jì)的住宅戶門，一般沒有安全防衛(wèi)措施，普遍被住戶改裝或加裝成安全門，本條要求設(shè)計(jì)就應(yīng)采用安全防衛(wèi)門，并宜將幾種功能如保溫、防盜、防火、隔聲集于一身。”可見，住宅戶門首先要滿足防盜的要求。根據(jù)《防盜安全門通用技術(shù)條件》，防盜安全門是指“在一定時間內(nèi)可以抵抗一定條件下非正常開啟，有專用鎖和防盜裝置的門”，并規(guī)定了具體的檢測標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)務(wù)中，常見在商品房買賣合同中約定入戶門為“鋼質(zhì)門”或“實(shí)木門”的，如果交付的入戶門達(dá)不到防盜門的標(biāo)準(zhǔn)，出賣方以“符合合同約定”為由，恐怕不能免除產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。
除了約定與國家標(biāo)準(zhǔn)之外，交易習(xí)慣也是判斷質(zhì)量問題的依據(jù)之一。一些表面的非功能性的質(zhì)量缺陷，如排油煙機(jī)表面劃痕、地板刮花、壁紙色差等，雖不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，但屬于明顯感觀瑕疵，按正常交易習(xí)慣，都應(yīng)當(dāng)以整改方式承擔(dān)責(zé)任。
2、廣告宣傳與精裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)買受人投訴“貨不對版”的糾紛。這個“版”，通常并不是國家標(biāo)準(zhǔn)或者合同中的明確約定，而是出賣方的廣告。包括路牌、報紙廣告、售樓書、宣傳單頁、沙盤、模型、樣板間，以及銷售人員的口頭說明等。這就涉及到廣告與合同的關(guān)系。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條專門針對這類糾紛作出規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”由此可見，一個房地產(chǎn)廣告同時符合了三個條件就構(gòu)成合同義務(wù)：一是宣傳內(nèi)容是針對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，二是宣傳內(nèi)容具體確定，三是宣傳內(nèi)容對合同的訂立及房屋價格確定有重大影響。
那么，廣告中關(guān)于精裝修的宣傳，包括價格標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)、部品品牌、功能等，只要是“具體確定”的，都將構(gòu)成出賣方的合同義務(wù)，交付時不一致的，就構(gòu)成“貨不對版”，要承擔(dān)違約責(zé)任。
3、樣板房是重要的交付標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)務(wù)中開發(fā)商通常在銷售現(xiàn)場設(shè)置樣板房，也有的叫“交樓標(biāo)準(zhǔn)間”或者“示范單位”，但法律角度看，都屬于樣板房。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是給客戶提供了什么信息，只要構(gòu)成“具體確定”而沒有作特別說明，都視為交付標(biāo)準(zhǔn)。這符合法理，也符合情理。
故從避免糾紛的角度，樣板房應(yīng)當(dāng)與交付標(biāo)準(zhǔn)相一致，如果有不一致之處，應(yīng)當(dāng)在顯著之處作出標(biāo)注，予以說明。例如為了展示效果，樣板房中通常會按正常生活場景來布置，里邊會擺上并非交付內(nèi)容的家私、電器、裝飾品等，對此，就應(yīng)當(dāng)在醒目處標(biāo)明：“室內(nèi)所有家私、電器，除標(biāo)明為交付標(biāo)準(zhǔn)之外，均不屬于交付內(nèi)容”，以免誤導(dǎo)客戶，徒增糾紛。
精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷及其法律風(fēng)險
從當(dāng)前實(shí)務(wù)中看，精裝修房最易引發(fā)糾紛的三類質(zhì)量缺陷是部品質(zhì)量、裝修質(zhì)量以及室內(nèi)空氣質(zhì)量。
(一)部品質(zhì)量缺陷
部品主要是指以工業(yè)化方式生產(chǎn)，在施工現(xiàn)場安裝的房屋部件和設(shè)施，如門窗、廚柜、潔具、開關(guān)插座、地板等。這些部品都是開發(fā)商通過采購取得，并非自己生產(chǎn)。但如果存在質(zhì)量缺陷，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。建筑法第五十六條規(guī)定“設(shè)計(jì)文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)注明其規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標(biāo)，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”第五十九條規(guī)定“建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得使用。”《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GB50210-2001)明確規(guī)定“建筑裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求和國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定”。
門窗不合格，影響到房屋的安全、保溫、防水;廚柜、地板的質(zhì)量，關(guān)系到室內(nèi)空氣質(zhì)量能否達(dá)標(biāo);開關(guān)插座直接關(guān)系到人身與財產(chǎn)安全;潔具涉及到節(jié)水性能;不合格的墻地磚及石材可能產(chǎn)生超標(biāo)的輻射。
(二)部品質(zhì)量缺陷
裝修質(zhì)量缺陷主要體現(xiàn)在裝修施工時設(shè)計(jì)不當(dāng)與用料及工法的錯誤，即設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷和工藝質(zhì)量缺陷。如某業(yè)主發(fā)現(xiàn)其廚房兩排廚柜之間的凈寬很狹窄，提出投訴。經(jīng)查《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》“雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于0.90m”，該廚房的裝修不符合規(guī)范的要求。另外，涉及到人身安全隱患的部位，如室內(nèi)欄桿高度、樓梯寬度，國家規(guī)范都有明確規(guī)定，違反即構(gòu)成質(zhì)量缺陷。
裝修用料，主要是木材、石材、涂料、膠粘劑等，通常都包含有害物質(zhì)(甲醛、苯、氨、TVOC、輻射等)，《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范(GB50325-2001)》對各用料的有害物質(zhì)最高含量均有明確規(guī)定，違反也構(gòu)成質(zhì)量缺陷，如不對單元房屋的用料嚴(yán)格控制，最終還會導(dǎo)致室內(nèi)污染超標(biāo)。
施工工藝方面，《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》詳細(xì)規(guī)定了住宅建筑內(nèi)部的裝飾裝修工程施工的標(biāo)準(zhǔn)，對裝修中的成品保護(hù)、防火、防水、抹灰、吊頂、隔墻、門窗、涂飾、電氣安裝等材料質(zhì)量及施工要點(diǎn)都作了明確要求。《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》則明確了裝修的驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)與方法。裝修工藝不符合規(guī)范要求的，也將構(gòu)成質(zhì)量缺陷。
(三)室內(nèi)環(huán)境污染
《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》將“室內(nèi)環(huán)境污染”定義為：指室內(nèi)空氣中混入有害人體健康的甲醛、苯、氨、氡、總揮發(fā)性有機(jī)物等氣體的現(xiàn)象。室內(nèi)空氣中有害氣體超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即構(gòu)成不合格。
室內(nèi)環(huán)境污染一是來自建筑本身，如混凝土抗凍劑中的氨，混凝土砌塊中的氡，礦渣磚、石渣中的放射性物質(zhì);二是來自裝修，如大芯板、多層膠合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低檔材料污染更甚;三是來自家具等裝飾物件，如板式家具、布藝家具帶來的苯和甲醛等。危害最大的5種污染物質(zhì)是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多樣性，即使單項(xiàng)指標(biāo)合格，房間的總體污染指標(biāo)仍有可能超標(biāo)，構(gòu)成室內(nèi)環(huán)境污染的質(zhì)量缺陷。
2002年1月1日開始實(shí)施的強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》(GB/50325-2001)，對有硬裝和固定家具的裝修房，提出了對氨、游離甲醛、苯、總揮發(fā)性有機(jī)污染物指標(biāo)濃度的限制，規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗(yàn)收時，室內(nèi)環(huán)境污染經(jīng)檢測不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式實(shí)施的，由國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國家環(huán)?？偩?、衛(wèi)生部聯(lián)合制定并發(fā)布我國第一部《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T18883-2002)，對有活動家具與軟裝的裝修房，明確提出“室內(nèi)空氣應(yīng)無毒、無害、無異常臭味”的要求，需要控制的化學(xué)性污染物質(zhì)不僅包括甲醛、苯、氨等污染物質(zhì)，還有可吸入顆粒物、二氧化碳、二氧化硫等13項(xiàng)，規(guī)定凡有害物質(zhì)含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。
據(jù)中國新聞網(wǎng)報道：中國室內(nèi)環(huán)境委員會五年來對六千戶家庭室內(nèi)環(huán)境檢測結(jié)果顯示，有兒童健康問題的家庭百分之九十室內(nèi)環(huán)境超標(biāo)。為了保護(hù)母嬰健康，預(yù)防由于室內(nèi)環(huán)境污染引發(fā)的兒童先天性缺陷、白血病和兒童鉛中毒，中國室內(nèi)環(huán)境委員會確定2008年6月為“關(guān)注室內(nèi)環(huán)境污染，保護(hù)母嬰身體健康”宣傳月。精裝修帶來的室內(nèi)環(huán)境污染，也可能產(chǎn)生三聚氰胺效應(yīng)。所以，開發(fā)商對該風(fēng)險應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注。
(四)精裝修房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的法律風(fēng)險
1、重大質(zhì)量缺陷可以成為購房人退房的理由
退房，即購房人的單方解除合同權(quán)。除了雙方明確約定的情形之外，一般不支持單方隨意解除合同。法律規(guī)定可以單方解除合同的質(zhì)量問題只有兩種情形，一是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;二是存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。前者與精裝修關(guān)系不大，我們重點(diǎn)討論后一種情況。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。精裝修房屋，出現(xiàn)什么質(zhì)量問題算是“嚴(yán)重影響正常居住使用”?一般來說，購房人購買精裝修房屋的目的，就是無需裝修即能居住使用，如果裝修質(zhì)量存在重大缺陷，必然使購房人不能達(dá)到這一合同目的，即使房屋主體質(zhì)量合格，也會“嚴(yán)重影響正常居住使用”，否則就與毛坯房沒有區(qū)別了。因此，就精裝修房屋而言，存在以下情形就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為嚴(yán)重影響正常居住使用：
(1)精裝修后應(yīng)當(dāng)具備的正常居住功能嚴(yán)重缺失，且在合理期限內(nèi)不能整改完成，不能達(dá)到“無需再裝修即能正常居住使用”的狀態(tài)，如廚、衛(wèi)設(shè)施不合格、墻壁粉刷與地板鋪裝質(zhì)量極其低劣、必須全面返工才能使用的，等等。
(2)精裝修設(shè)計(jì)、部品不符合強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)，且對居住者的人身、財產(chǎn)安全構(gòu)成重大隱患，且在合理期限內(nèi)不能修理至合格。如室內(nèi)電路、燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)安裝存在較多安全隱患，裝修材料不符合防火強(qiáng)制性要求，等等。
(3)室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標(biāo)，在短期內(nèi)無法治理。
因“嚴(yán)重影響正常居住使用”而導(dǎo)致合同解除的，開發(fā)商不僅要退還購房人的價款，還要賠償購房人因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。
2、因重大質(zhì)量缺陷構(gòu)成延期交房
延期交房，是指超過合同約定的時間交付房屋。這種情況下，除出賣人能證明存在不可抗力或者其它免責(zé)事由，都應(yīng)向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中事先有約定的，按約定履行，沒有約定或者約定不明的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，經(jīng)買方催告后三個月內(nèi)仍不能交付的，買方有權(quán)解除合同。
精裝修房屋由于增加了室內(nèi)裝修工序，工期較毛坯房延長三至四個月，甚至更多，由于室內(nèi)裝修存在多工種交叉作業(yè)，質(zhì)量控制的要求較高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情況下，開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)趕工交付，再花時間精力整改，還是為了保證質(zhì)量，寧可延長工期、承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任，需要從具體情況出發(fā)，作出取舍。
實(shí)務(wù)中爭議較大的問題是，房屋雖按約定時間交付，但因?yàn)榇嬖谫|(zhì)量問題進(jìn)行整改，購房人認(rèn)為整改期間應(yīng)當(dāng)屬于延遲交付，而開發(fā)商認(rèn)為整改是在正常交付基礎(chǔ)之上進(jìn)行的，不存在延遲交付責(zé)任。筆者認(rèn)為，延遲交付與整改期間的損失賠償屬于不同的違約責(zé)任。延遲交付可以因各種原因造成，不一定以質(zhì)量問題為前提;只要滿足了交付的基本條件，即竣工驗(yàn)收合格、具備“兩書”，就可以交付;而即使交付之后，因質(zhì)量問題進(jìn)行整改期間，如果造成業(yè)主不能正常使用房屋，開發(fā)商仍應(yīng)賠償因此而發(fā)生的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”可見，并不是說出賣人只負(fù)責(zé)保修就完了，造成的其它損失也是要它承擔(dān)的，這樣，買受人的利益已經(jīng)得到了保護(hù)，不需要借助于延遲交付的違約責(zé)任。
3、一般質(zhì)量缺陷，開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任并賠償損失
精裝修房屋比毛坯房更容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，比如門窗變形、地板起翹、瓷磚或粉刷層空鼓、墻壁污損等，這些都不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，不影響交付，更不影響合同的履行，但購買人有權(quán)要出賣人進(jìn)行維修或者更換，使購房人得到無瑕疵的產(chǎn)品。
實(shí)務(wù)中常見購房人以普通質(zhì)量缺陷要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交付甚至退房責(zé)任的案例。南京周某與某開發(fā)商簽訂精裝修房屋買賣合同后，開發(fā)商于2006年11月取得了《竣工驗(yàn)收備案表》，12月交付。交付時周某發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)窗臺有空鼓現(xiàn)象，一樓北陽臺欄桿未做防銹處理，玻璃貼膜有小氣泡，一樓臥室有部分靠邊的地板有松動現(xiàn)象，于是拒收。后申請仲裁主張開發(fā)商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭認(rèn)為，取得“竣工備案表”就是開發(fā)商竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志。雖然周某發(fā)現(xiàn)了房屋存在許多裝修質(zhì)量問題，但這些問題都只應(yīng)歸納在“瑕疵”的范圍內(nèi)，不表明該房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，未導(dǎo)致周某購買房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)。因此不能成為周某拒絕收房或請求解除合同的合法理由。仲裁庭最終裁決，不支持周某要求開發(fā)商支付延期交房違約金、解除合同的仲裁請求。
精裝修房屋質(zhì)量缺陷的法律風(fēng)險控制
如何在推廣精裝修過程中減少和控制法律風(fēng)險，是開發(fā)商都要面對的問題。實(shí)務(wù)中也有許多作法值得分析和總結(jié)。
(一)改變銷售方式來規(guī)避風(fēng)險的種種嘗試
由于法律對精裝修房銷售模式并無明確規(guī)定，有的開發(fā)商為減少精裝修質(zhì)量缺陷責(zé)任，試圖通過銷售方式來規(guī)避風(fēng)險。
1、附贈銷售
買賣雙方只簽署毛坯房銷售合同，約定精裝修部分均為贈送。采取這種方式，可能是開發(fā)商認(rèn)為，贈送品的質(zhì)量要求較低，購房人對贈送品的質(zhì)量瑕疵不會太計(jì)較。但這種方式存在兩個問題：一是并不能有效規(guī)避質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)合同法第191條，“附義務(wù)的贈與，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”也就是說，開發(fā)商的這種“贈送”，要承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。二是贈送的精裝修部分，其價格已經(jīng)包含在毛坯房的價格中，在按毛坯房價格交納一次營業(yè)稅外，按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，“將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”，該部分還可能會被再次征收營業(yè)稅，這就成了偷雞不成反而蝕把米。
2、指定搭售
開發(fā)商在銷售時，要求購房人同時簽訂兩份合同，一份是向開發(fā)商購買毛坯房，另一份是與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂精裝修施工合同。開發(fā)商采取這種模式，主要有兩個原因：一是轉(zhuǎn)移精裝修質(zhì)量責(zé)任，規(guī)避延期交房風(fēng)險;二是政策原因，如南京市一度實(shí)行商品房價格管制，但不限制精裝修部分的價格，導(dǎo)致一些開發(fā)商通過精裝修的單獨(dú)計(jì)價規(guī)避政府指導(dǎo)價的限制;上海市以房屋購買總價確定稅收比例，簽署兩份協(xié)議，可以以毛坯房銷售爭取較低的稅率。
這種方式仍然存在三點(diǎn)風(fēng)險。首先，根據(jù)反不正當(dāng)競爭法第12條，經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。開發(fā)商強(qiáng)制購房者與裝修公司簽約，易被認(rèn)定“強(qiáng)制搭售”。第二，購房人即使與開發(fā)商指定的裝修企業(yè)簽訂了裝修協(xié)議，作為獨(dú)立于房屋買賣合同之外的裝修協(xié)議，定作人具有較大的解除權(quán)。依照合同法第286條，定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。一旦購房人解除裝修協(xié)議，開發(fā)商隱含在裝修部分的房屋價款就會發(fā)生損失。第三，搭售的精裝修協(xié)議，其房屋面積與買賣合同是相同的，通常按建筑面積計(jì)算，而建筑面積包含了室外公攤面積，這就出現(xiàn)了業(yè)主要自掏錢包裝修公攤面積的奇怪現(xiàn)象。
從以上分析可以看出，以非正常的銷售方式來規(guī)避法律風(fēng)險，難免顧此失彼，得不償失。開發(fā)商正確的選擇應(yīng)當(dāng)是采用正常銷售方式，買賣雙方簽訂以精裝修商品房為標(biāo)的的買賣合同，同時，抓住幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制好法律風(fēng)險，這才能適應(yīng)未來以精裝修房屋為主流產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。
(二)少裝修多裝飾，以禮品劵替代直接贈送
裝修和配置的部位、部品越多，室內(nèi)污染控制的難度越大，質(zhì)量風(fēng)險也越大。但隨著市場競爭的加劇，減少裝修配置，又會在競爭中處于劣勢。如何既提高精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)，又避免質(zhì)量風(fēng)險?減少裝修項(xiàng)目，贈送裝飾項(xiàng)目，并且以禮品券代替實(shí)物，不失為一種較好的方式。
如前所述，精裝修的法定標(biāo)準(zhǔn)并不高，按導(dǎo)則的要求只須完成基礎(chǔ)性項(xiàng)目。對這些項(xiàng)目控制好質(zhì)量和室內(nèi)污染，還是相對容易的。而放進(jìn)了家私、電器、窗簾這些物品之后，空氣質(zhì)量就很難達(dá)標(biāo)，并且日后質(zhì)量保修也是相當(dāng)麻煩的事情。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第35條規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品時，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。銷售者賠償后，屬于生產(chǎn)者的責(zé)任或者屬于向銷售者提供商品的其他銷售者的責(zé)任的，銷售者有權(quán)向生產(chǎn)者或者其他銷售者追償?！∠M(fèi)者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產(chǎn)損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償?？梢姡霈F(xiàn)糾紛時，購房人可以找生產(chǎn)者或開發(fā)商解決。某項(xiàng)目開發(fā)商贈送業(yè)主分體空調(diào)，使用多年后出現(xiàn)窗外機(jī)噪音問題，業(yè)主還是找開發(fā)商投訴，要求解決。此類糾紛今后會更多。盡管開發(fā)商可以在出現(xiàn)糾紛后找廠家承擔(dān)保修等責(zé)任，但仍會給消費(fèi)者的保修帶來不便。
解決的辦法是對基本裝修配置以外的其他設(shè)備、裝飾，包括家私、家電、窗簾等，開發(fā)商物色若干供貨廠商，由開發(fā)商向購房人贈送一定價值的禮品券，購房人持劵選購產(chǎn)品，由廠商按其要求，送貨、安裝產(chǎn)品，開發(fā)商與廠商憑券結(jié)算。這種方式下，買賣雙方是購房人與供貨廠商，日后如有質(zhì)量問題，買方可以直接找供貨商;而房間內(nèi)要放入哪些物品、對空氣質(zhì)量的要求，都由購房人決定。對于購房人來說，他可以在贈送的金額內(nèi)選擇自己需要的物品，更能滿足個性化的需求。
(三)要高度警惕室內(nèi)環(huán)境污染的風(fēng)險
一套住宅，如果室內(nèi)環(huán)境污染檢測不合格，可以被認(rèn)定為有瑕疵的產(chǎn)品，開發(fā)商可能要承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。如果購房人因室內(nèi)污染導(dǎo)致疾病，開發(fā)商更要承擔(dān)侵權(quán)賠償?shù)呢?zé)任，其后果可能是很嚴(yán)重的。類似的案例已經(jīng)時有發(fā)生：購房人生病后，委托專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對其房屋室內(nèi)進(jìn)行檢測，結(jié)果不合格，就以此向法院起訴，要求開發(fā)商賠償。由于環(huán)境污染損害是一種特殊侵權(quán)案件，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，“因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。”也就是說，原告以室內(nèi)環(huán)境污染起訴開發(fā)商時，只需證明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而開發(fā)商要想免除責(zé)任，就得提供法律規(guī)定的免責(zé)事由，并負(fù)責(zé)證明室內(nèi)空氣質(zhì)量沒有超標(biāo)或者超標(biāo)與原告受損沒有因果關(guān)系。如果不能證明，就要由開發(fā)商承擔(dān)不利的后果。顯然，此時開發(fā)商要找法定的免責(zé)事由或者證明此事與自己無關(guān)是非常困難的，最終大都以敗訴了結(jié)。
要避免這類風(fēng)險，除了前述的加強(qiáng)交付前的質(zhì)量控制、采用合格的裝修材料、以簡單裝修為原則、盡量減少直接裝修的部位、改送家私為購房人憑購物劵自已選擇家裝之外，應(yīng)當(dāng)特別重視室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測這項(xiàng)工作。
空氣質(zhì)量的爭議，通常發(fā)生在交付之后半年甚至更長時間，此時房屋經(jīng)過使用，甚至經(jīng)過了業(yè)主的再裝修裝飾，即使半年后的檢測結(jié)果不合格，也很有可能是其他原因造成;如果此時開發(fā)商有交付前檢測合格的證明，就可以區(qū)分清楚責(zé)任。
鑒于目前精裝修房的室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測并不是法定的強(qiáng)制要求，不是房屋驗(yàn)收合格備案的必經(jīng)程序，有的開發(fā)商為節(jié)約成本，減少了這一環(huán)節(jié);有的開發(fā)商采取抽檢方式，但抽檢的條件不嚴(yán)格、不科學(xué)。比如按《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》要求，對自然通風(fēng)的建筑，檢測甲醛、氨、苯，TVOC的條件應(yīng)當(dāng)為“對外門窗關(guān)閉1小時后進(jìn)行”，檢測氡的條件是“對外門窗關(guān)閉24小時后進(jìn)行”。如果不嚴(yán)格依照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的檢測條件檢測，而是在開窗狀態(tài)或者關(guān)窗后立即取樣，這樣的檢測不能真實(shí)反映質(zhì)量情況，這樣的證據(jù)，因作假而不具備證據(jù)的效力。
即使是嚴(yán)格條件下的抽檢，也存在未滿足最大蓋然性要求的問題。比如，開發(fā)商抽檢合格的房屋，交付后購買人立即請檢測單位檢測，并得出不合格的證明，這就可以直接推翻開發(fā)商的抽檢合格證明。所以，要想最大程度地避免空氣質(zhì)量不合格的風(fēng)險，最好做到“一房一檢”，由檢測單位為每一套房屋出具合格證明。如果這樣有困難，至少應(yīng)當(dāng)在抽樣時比例大一些，做到對每一戶型、每一不同裝修風(fēng)格與布局的房屋、每一使用不同材料裝修的房屋都有代表被檢測，加上嚴(yán)格的過程記錄和檢測數(shù)據(jù)，才能具有控制和防范風(fēng)險的作用。
了解裝修不合格的法律性質(zhì)及后果，開發(fā)商可以調(diào)整自己的經(jīng)營模式、有效控制風(fēng)險。不過，控制風(fēng)險的最根本辦法，仍然是開發(fā)商要在設(shè)計(jì)、采購和施工等環(huán)節(jié)做到嚴(yán)格遵守法律和國家規(guī)范，確保部品、材質(zhì)和設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量合格，在交付、保修等環(huán)節(jié)切實(shí)履行合同義務(wù);相比風(fēng)險控制的法律技術(shù)，裝修質(zhì)量控制到位才是根本。
裝修合同常見法律風(fēng)險介紹
1.合同主體不明晰
要注意的是，簽合同的時候首先要確定甲方和乙方，包含其名稱及聯(lián)系方式。有些裝飾公司在簽合同時要求業(yè)主填寫的信息非常詳細(xì)，但在自己簽字時，只是在簽名處蓋個章。遇到這種情況，業(yè)主必須要求裝飾公司簽上其完整公司的名稱，并且確認(rèn)簽的公司名稱是否與蓋章的公司名稱一致，若不一致要求其解釋二者之間的關(guān)系，且在合同中寫明。
2.書面文件不全
施工合同不只是一本合同書而已，經(jīng)過雙方認(rèn)可的工程預(yù)算書以及裝修施工的全套設(shè)計(jì)、施工圖紙都是施工合同的有效構(gòu)成要件。而有些業(yè)主在與裝飾公司簽合同時以上三個要件可能不齊全，簽字施工后由于文件不齊全而帶來的問題就無法尋求法律保護(hù)。
3.增減項(xiàng)未加入合同
現(xiàn)在裝修工程中出現(xiàn)增項(xiàng)是很常見的事，但其實(shí)這是不正常的。因?yàn)檠b修公司一開始為了使業(yè)主簽單把報價壓的很低，等到真正施工時再一點(diǎn)點(diǎn)的增項(xiàng)，而這時業(yè)主也沒有反悔的機(jī)會了，只能任其增項(xiàng)。為了預(yù)防這種情況，業(yè)主在簽約前先要審核一下報價上的施工面積與施工項(xiàng)目是否合理，謹(jǐn)慎增減項(xiàng)目。
若是施工過程中出現(xiàn)增減項(xiàng)目，那么施工合同也必須變更，業(yè)主需要與裝修公司協(xié)商，與工程相關(guān)的工期、預(yù)算和圖紙等都要做出變更。
4.材料供應(yīng)不做確認(rèn)
裝修公司在給業(yè)主建議時一般都會讓業(yè)主選擇裝修公司提供一部分裝修材料，業(yè)主自購一部分材料的裝修方式，那么這種情況就是甲乙雙方均對材料負(fù)責(zé)。業(yè)主需要按時提供裝修材料，并要經(jīng)過裝修公司驗(yàn)收，并且辦理交接手續(xù)。裝修公司沒有權(quán)利私自更換業(yè)主提供的材料，若材料有問題也要及時更換、補(bǔ)齊。裝修公司提供的材料業(yè)主也要驗(yàn)收，業(yè)主要拿著裝修公司提供的報價單核對材料，一旦發(fā)現(xiàn)問題，可以要求裝修公司更換、重做、賠償。
5.工程驗(yàn)收不細(xì)心
驗(yàn)收要注意的最大問題就是合同中一般都規(guī)定：“如未辦理驗(yàn)收手續(xù)，消費(fèi)者提前使用或擅自動用工程成品而造成損失的，由消費(fèi)者負(fù)責(zé)。”所以業(yè)主在完工后一定要認(rèn)真驗(yàn)收，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可以要求裝修公司返工。不能完全修復(fù)的，可以要求裝修公司賠償。若是有些項(xiàng)目很難在短期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，雙方可以約定一個合理的期限作為保修期。
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