房屋買賣后如何確認(rèn)房屋差價(jià)損失
房屋買賣后如何確認(rèn)房屋差價(jià)損失
差價(jià)是指不同等級(jí)，不同交割月份，不同商品，不同交割地點(diǎn)的期貨價(jià)格差異。在房屋買賣后，應(yīng)該如何確認(rèn)房屋的差價(jià)損失是人們關(guān)心的問題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋買賣后出現(xiàn)差價(jià)的相關(guān)法律知識(shí)。
房屋買賣后確認(rèn)房屋差價(jià)損失的方法
一、房屋買賣合同解除后房屋差價(jià)損失屬于損害賠償?shù)姆秶?
對(duì)于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣?，我?guó)合同法未作明確規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)界對(duì)此意見并不一致。通行觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。
因此在當(dāng)事人選擇了合同解除的情況下，非違約方不應(yīng)得到履行利益的賠償。合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種：合同解除后，因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害賠償;管理維修標(biāo)的物所生費(fèi)用;非違約方因返還本身而支出的費(fèi)用。但是亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除時(shí)的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償，履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內(nèi)。其認(rèn)為，在合同解除前，合同已經(jīng)依法成立，當(dāng)事人一方違反合同的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任。這種責(zé)任客觀存在。無論當(dāng)事人是否解除合同均無影響。合同解除情況下的“恢復(fù)原狀”，是在原給付方面的歸還，并沒有涵蓋履行利益，因而出于對(duì)解除權(quán)人的周全保護(hù)，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在履行利益的賠償(并不限于信賴?yán)娴馁r償)。合同解除場(chǎng)合的損害賠償，依然是因違約而發(fā)生的損害賠償。
應(yīng)當(dāng)看到，在房屋買賣合同案件中，在出賣人違約導(dǎo)致實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履行費(fèi)用過高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)履行利益不進(jìn)行保護(hù)對(duì)于買受人來說明顯有失公平。此時(shí)，買受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣人的過錯(cuò)不得不解除合同，解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買受人不利。比如，在“一房?jī)少u”的情況下，因房?jī)r(jià)大幅上漲，出賣人已將房屋另售他人并已合法過戶，而未取得房屋的購(gòu)房人已付房款數(shù)額不大，則即便根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條的規(guī)定，判令出賣人加倍賠償亦不足以防止出賣人因違約而獲得巨大利益。
在審判實(shí)踐中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲原因，對(duì)原來的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤(rùn)，出賣人往往首先要求買受人加價(jià)，加價(jià)不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買賣合同無效，比如由夫或妻一方主張買賣合同未經(jīng)共有人同意，比如由第三人以承租人身份主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要求確認(rèn)買賣合同無效，甚至直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過戶手續(xù)。在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴?yán)?，則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對(duì)違約方十分有利。因此，對(duì)買受人進(jìn)行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。
二、如何確認(rèn)房屋差價(jià)損失?
如何確定房屋升值的差價(jià)損失，我國(guó)法律和司法解釋均無具體的規(guī)定，可參照國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定如下認(rèn)定原則：
1、如果雙方當(dāng)事人對(duì)房屋升值的差價(jià)損失能夠通過協(xié)商確定的，則按照其約定
2、如雙方當(dāng)事人不能協(xié)商確定的：
(1)原則上可比照最類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失;
(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。
3、認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。
4、守約的買受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預(yù)見的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。
三、如何避免合同違約造成的損失?
1、簽約前做好調(diào)查，明確欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，避免合同因此無效或者履行不能。
2、認(rèn)真準(zhǔn)備，細(xì)化合同條款，方便合同履行。
3、特別注意合同解除、違約責(zé)任及救濟(jì)途徑等條款，如明確“一房二賣”禁止性內(nèi)容，并加重此種行為的違約責(zé)任，力求對(duì)賣房人的逐利心理產(chǎn)生震懾作用。
4、發(fā)現(xiàn)違約后，及時(shí)采取提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全等限制措施，避免房屋在訴訟期間完成過戶。
5、在可能的情況下，增加中介公司的責(zé)任，如確保網(wǎng)簽信息錄入真實(shí)、準(zhǔn)確，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行交易之前標(biāo)的房屋是否曾經(jīng)網(wǎng)簽等情況的查詢，協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款，在合同簽署后督促雙方進(jìn)行網(wǎng)上公示并積極履行合同義務(wù)等。
房屋差價(jià)損失的舉證方法
首先，如雙方就此有約定或通過協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)根據(jù)約定內(nèi)容或協(xié)商結(jié)果予以判處;
其次，如雙方無約定或不能協(xié)商達(dá)成一致，人民法院按照以下原則確定損失范圍：(1)原則上可比照最類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓同層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失;(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。
第三，認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。
最后，守約的買受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預(yù)見的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。
特別提醒：
(1)合同解除應(yīng)指法定解除，在約定解除的情況下，應(yīng)依據(jù)雙方合同約定處理。
(2)合同解除的原因應(yīng)限于房屋交付義務(wù)的不能履行或遲延履行，因其他原因解除合同的，不應(yīng)支持房屋差價(jià)損失賠償。
(3)由于在清償期屆至前并無給付遲延或給付不能可言，因此，在清償期屆至前，解除房屋買賣合同的，并不能請(qǐng)求履行利益的賠償。
(4)在房屋買賣合同解除后，買受人僅能主張履行利益賠償，而無法主張合同消滅所致?lián)p害的賠償。
(5)在買受人獲得賠償時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除買受人因合同解除而減少的費(fèi)用支出，此為損益相抵的當(dāng)然之意。
如雙方就此有約定或通過協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)根據(jù)約定內(nèi)容或協(xié)商結(jié)果予以判處;如雙方無約定或不能協(xié)商達(dá)成一致，人民法院可以根據(jù)市場(chǎng)差價(jià)確定損失。
解除購(gòu)房合同后請(qǐng)求差價(jià)損失賠償需滿足的條件
商品房買賣合同的解除并非在任何情況下都能獲得差價(jià)賠償，小編認(rèn)為合同的解除應(yīng)符合一定的條件才能獲得該房?jī)r(jià)升值差價(jià)的賠償，具體應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：
1、商品房買賣合同已成立，買受人已交付了大部分房款，因出賣人過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法履行，買受人有權(quán)提出解除合同并要求賠償房屋差價(jià)損失。
由于房?jī)r(jià)的暴漲，出賣人在利益的驅(qū)使下惡意違約，采取多種手段為房屋買賣合同的履行制造障礙，造成房屋買賣合同被解除，比如拒收房款，制造買受人延期付款，再主張違約，要求解除合同;甚至直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過戶。出賣人的行為嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，擾亂了良好的社會(huì)交易秩序。因此，買受人作為守約方在交付大部分房款，履行了合同義務(wù)后，因出賣人的過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的情況下，房屋升值所帶來的利益應(yīng)該由買受人來獲得。這樣既可以讓誠(chéng)信方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其有能力購(gòu)買到同區(qū)位、同類型的房屋，也能夠遏制違約方的違約行為，從而不讓違約方通過違約行為獲利。
2、合同解除應(yīng)指法定解除，且出賣人因法定解除而會(huì)獲利。
根據(jù)我國(guó)《合同法》和最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，買受人解除合同的情形共有十六種之多，但這十六種法定解除的情形，并不當(dāng)然都能獲得房屋差價(jià)賠償，合同解除的原因應(yīng)僅限于房屋交付義務(wù)的不履行或遲延履行，因其他原因解除合同的，不應(yīng)支持房屋差價(jià)損失賠償。同時(shí)，只有在合同解除后違約方因違約而會(huì)獲得房屋升值的差價(jià)利益的情況下，買受人才有權(quán)獲得該差價(jià)賠償。
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