司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方屬于雙務(wù)行為，即買(mǎi)賣(mài)雙方均有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)相關(guān)司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)知識(shí)。
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)一
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般性禁止。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合法定條件的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般條件與程序。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓人應(yīng)持有合法取得的土地使用權(quán)證書(shū);轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)利屬于可依法轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型并具備依法轉(zhuǎn)讓的條件。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般經(jīng)過(guò)洽談、審核、估價(jià)與定價(jià)、簽訂轉(zhuǎn)讓合同(或發(fā)生、確定轉(zhuǎn)讓的法律事實(shí))、繳納稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記等程序。
3.出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。為防止用地者單純實(shí)施土地投機(jī)、炒賣(mài)地皮，哄抬地價(jià)，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)工地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
4.劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地使用權(quán)人權(quán)利內(nèi)容不充分，其對(duì)土地僅有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而無(wú)處分權(quán)，也無(wú)完全的收益權(quán)。其實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)依法獲取國(guó)有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。因此，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：
(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
目前，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要進(jìn)入土地有形市場(chǎng)，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易。交易完成后，國(guó)家將交易所得部分返還原劃撥土地使用權(quán)人。
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)二
房地產(chǎn)抵押
房地產(chǎn)抵押，是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
1.可抵押的房地產(chǎn)。依抵押權(quán)理論，只有抵押人有處分權(quán)的可依法流通且具有獨(dú)立交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，方可成為抵押權(quán)客體。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以下兩類(lèi)房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：
(1)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。這里所指的土地使用權(quán)，包括出讓、劃撥兩種國(guó)有土地使用權(quán)。
(2)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。
該類(lèi)土地使用權(quán)在無(wú)地上房屋或地上房屋未建成時(shí)可單獨(dú)成為抵押權(quán)客體，而劃撥土地使用權(quán)則只能同地上房屋一同成為抵押權(quán)客體。
2.程序。設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同，當(dāng)事人憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。
3.劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單純?cè)O(shè)定抵押，但如果該土地上有房產(chǎn)，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)需同時(shí)抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。這時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o處分權(quán)，需按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批，同時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o完全收益權(quán)，故設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
4.新增地上物處置。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，因新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)法實(shí)際分割，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)三
房屋租賃
房屋租賃，是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
1.程序。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
2.住宅租賃與非住宅租賃。住宅用房的租賃，特別是公有住房及其他帶有福利性的住房租賃應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金及其他租賃條款。
3.劃撥土地上房屋的租賃。以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。
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