逃生條款與“重塑條款”的效力如何認定

逃生條款與“重塑條款”的效力如何認定

　　逃生條款一般是指大型餐飲、百貨企業(yè)等為避免經(jīng)營風險，在簽訂租賃期限長、租賃面積大的房屋租賃合同時，在合同中約定在特定條件成就時，承租人有權(quán)單方解除與出租人簽訂的租賃合同而無需承擔解約責任或只承擔特定解約責任的條款。“重塑條款”，意指大型物業(yè)的出租方，在與入住的商戶簽訂租賃期限長、租賃面積大的房屋租賃合同時，約定出租人在特定條件成就時，出租人有權(quán)單方解除租賃合同而無需承擔解約責任或只承擔特定解約責任的條款。下面由學習啦小編為你詳細介紹這兩者的相關(guān)法律知識。

　　可以說，這兩個條款的本質(zhì)是一樣的，是市場經(jīng)營方為了利益最大化而在合同上進行的最大限度的權(quán)利義務博弈。盡管兩個詞聽起來似乎很有高端大氣上檔次的感覺，但司法實踐中還是比較常見。簡單來說，就是在房屋租賃合同如何適用約定解除條款保障自己權(quán)益的問題。

　　逃生條款與“重塑條款”的效力如何認定：

　　一、合同解除類型與

　　一般來講，合同解除分為三種類型：第一是法定解除。法定解除是在合同履行完畢前，發(fā)生了法律所規(guī)定的特定事由，當事人依法行使解除權(quán)以解除合同。合同法第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務、 當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的以及法律規(guī)定的其他情形的，當事人可以解除合同。法定解除的條件是特定情況的發(fā)生，導致合同目的不能實現(xiàn)。如房屋租賃合同履行過程中發(fā)生自然災害，導致房屋毀損的不可抗力;再如合同履行期間承租人拒絕向出租人交納房屋租金、承租人因工作、家庭原因需要離開承租房屋所在地生活等情況，對于合同一方或者雙方繼續(xù)履行合同已無助于實現(xiàn)合同目的，帶來不必要損失的，法律賦予了合同當事人解除合同的權(quán)利。

　　第二是協(xié)商解除。協(xié)商解除是指合同的雙方當事人在合同履行完畢之前，達成合意解除合同。合同法第93條第一款規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同是當事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議，當事人可以自愿訂立合同，自然也可以自愿終止合同。當事人在合同關(guān)系訂立后，自愿終止合同關(guān)系的，應當準許。

　　第三是約定解除。約定解除是指當事人在簽訂合同時或履行合同中，事先就解除合同的事由做出約定。在合同履行完畢之前，一旦出現(xiàn)合同所約定的事由，當事人可以通過行使解除權(quán)來解除合同。合同法第93條第二款規(guī)定：“當事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”

　　實踐中，當事人在房屋租賃合同中約定解除的條款一般也是法定解除權(quán)的擴張或限制，如遲延或不交納租金達特定時間的、不履行維修房屋義務導致房屋變?yōu)槲７炕蚍课菝媾R政府拆遷不能繼續(xù)使用的情況等。但約定解除的目的不是為了重復法定解除的條件，而更多的是當事人之間根據(jù)自身的情況而在法定解除條件之外約定的合同解除條款，即使不存在法定解約事由的情況下，當事人也可以主張解除合同。

　　二、約定解除的事由分類

　　合同中所約定的解約事由根據(jù)解除權(quán)行使的主體來分類，一般分為三類，即己方因素事由、對方因素事由和非當事人因素事由。己方因素事由是指在合同中約定的解除權(quán)人自身出現(xiàn)特定事由，有權(quán)解除合同。對方因素事由是實踐中最常見的類型，指合同中約定合同的對方出現(xiàn)特定情況，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。非當事人因素事由是指合同中約定的非合同雙方當事人方面的因素發(fā)生，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。

　　三、合同約定解除條款適用的限制

　　合同法第93條規(guī)定：“當事人可以約定解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”在合同履行完畢前，如果出現(xiàn)雙方當事人在合同中所約定的解除條件，解除權(quán)人有權(quán)行使解除合同的權(quán)利。但與協(xié)商解除不同，約定解除條款對當事人來講只是特定條件下約定解除權(quán)的約定，其結(jié)果未必是合同解除;而協(xié)商解除是當事人協(xié)商了決定合同的解除，本身既是對過程的定性，也是對合同解除的結(jié)果描述。

　　約定解除條件的成就只意味著一方當事人享有了解除權(quán)，但解除權(quán)人可能放其解除權(quán)，也可能因為行使解除權(quán)不當或者出現(xiàn)其他阻卻事由影響其追求的解除合同的結(jié)果。約定解除情形下，合同約定的解除條件成就，當事人正確行使解除權(quán)，并且符合法律規(guī)定的條件滿足時，才可能產(chǎn)生合同解除的效果。另外，約定解除條款不僅涉及到合同解除與否，往往涉及到解約后的責任分配問題。

　　如果認定了解除合同條款中解除合同方面內(nèi)容的效力，是否也必然認定約定解除條款中解約責任分配方面內(nèi)容的效力呢?

　　以房屋租賃合同糾紛案件為例，筆者對約定解除條款的適用限制從以下四個方面做一下簡單的分析：

　　第一是時限限制。合同法第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”該條是合同法對解除權(quán)人行使解除權(quán)時限上的規(guī)定，司法實踐中的房屋租賃合同糾紛案件，當事人雙方一般不會約定行使解除權(quán)行使期限。如果合同中約定解除條款所述的解除條件出現(xiàn)，一般情況下，當事人依據(jù)約定解除條款行使解除權(quán)并沒有時間限制。必須明確的是，如果解除條件出現(xiàn)后，解除權(quán)人未及時行使解除權(quán)，之后條件已經(jīng)消除或者該條件不再影響合同目的實現(xiàn)的，解除權(quán)人繼續(xù)依照該條件要求依據(jù)合同解除條款解除合同的，筆者認為不應再予以支持。

　　如合同約定甲商場將商場場地出租給乙公司，雙方約定如乙公司遲延繳納租金三十日以上的，甲商場有權(quán)解除合同。合同履行中，乙公司因公司資金周轉(zhuǎn)問題遲延繳納租金兩個月，第三個月時，乙公司繳清了所有的欠租，之后按期交納租金，甲商場沒有提出異議。之后，雙方又產(chǎn)生其他矛盾，如果甲商場如果再以乙公司之前遲延繳納租金三十日以上主張解除租賃合同的，筆者認為，因該約定解除的條件已經(jīng)消除且不再影響合同目的的實現(xiàn)，不宜再以該條件解除雙方的合同。另外如果合同履行中解除條件出現(xiàn)，解除權(quán)人未行使解除權(quán)的，對方也可以依法行使催告權(quán)。

　　第二是程序限制。對于約定解除條款效力的程序性限制， 合同法第96條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”

　　約定解除和協(xié)商解除不同，約定解除是糾紛產(chǎn)生前約定解除合同的條件以及一方享有的解除權(quán);而協(xié)商解除乃是糾紛產(chǎn)生后協(xié)商一致的解除。約定解除對當事人來講只是一種權(quán)利的約定，不一定導致真正的解除合同，因為解除合同的條件不一定成就。即使條件成就，對方當事人異議的，一般也要經(jīng)過再次協(xié)商或者司法審查才能確定最后的結(jié)果。而協(xié)商解除是當事人協(xié)商決定合同的解除，本身既是對行為的定性，也是對合同解除結(jié)果的描述。約定解除往往是一方當事人主張解除，對方不一定同意解除，而最終結(jié)果不一定是合同解除;而協(xié)商解除本身就包含了雙方的一致意愿，是雙方協(xié)商的結(jié)果。

　　也就是說，合同法對約定解除權(quán)的行使設(shè)置限制條件，即使雙方當事人約定解除合同的條件成就，解除權(quán)人可以依據(jù)合同約定向?qū)Ψ疆斒氯酥鲝埥獬贤?，但并不必然發(fā)生合同解除的效力。如果對方當事人同意的，因雙方意思表示一致，解除權(quán)人解除合同的行為發(fā)生法律效力;但是如果對方當事人不同意解除合同，并依法請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認合同效力的，解除權(quán)人的解除合同的行為是否發(fā)生法律效力，應由人民法院或仲裁機構(gòu)進行確認后，才能確定解除權(quán)人解除合同的行為是否發(fā)生法律效力。

　　第三是實體限制。合同解除是當事人終止雙方合同關(guān)系的一種民事法律行為，合同法規(guī)定當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，合同約定解除條款也是當事人雙方意思自治的體現(xiàn)，但當事人應當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務，并在行使權(quán)利、履行義務時遵循誠實信用原則。因此合同當事人依據(jù)合同的約定解除條款行使解除權(quán)時，如果雙方存在爭議，法院或仲裁機構(gòu)應當就合同約定的解除條款及當事人行使解除權(quán)是否公平、正當、合法予以實體審查。

　　房屋租賃合同糾紛案件涉及合同解除的法律問題，應有以下三個方面需要注意：首先，是條款本身內(nèi)容對約定解除條款效力的限制。合同約定解除條款是當事人雙方意思自治的體現(xiàn)，但在確定合同約定解除條款效力時，既要考量合同解除條款是否屬于當事人的真實意思表示，也要考量合同解除條款的內(nèi)容是否合法、公平、合理。審查合同約定解除條款的效力，首先應審查約定解除的條件是否是將來發(fā)生的不確定的事實，是否是合法的事實，以確定條款本身的效力;其次要確定約定解除條款是否公平、合理，如果雙方約定的條件是將來發(fā)生的不確定的合法事實，要確定該事實的約定是否公平、合理。

　　其次，責任分配對約定解除條款效力的限制一般來講，合同的約定解除條款不僅涉及到合同解除與否，還要涉及到解約后的責任分配問題，而且解約責任如何分配往往是司法實踐中當事人爭議的焦點所在。因此不僅需要考量合同解除條款本身是否合理合法，還要考量解除條款的責任分配是否合理合法。

　　再次，約定解除條件是否成就對約定解除條款效力的限制

　　解除權(quán)人依據(jù)約定解除條款行使解除權(quán)的前提是約定解除的條件成就，約定解除條件的成就有可歸咎于當事人的主觀原因，也有不可歸咎于當事人的客觀原因。如果因客觀原因?qū)е录s定條件實現(xiàn)，在沒有其阻卻事由的情況下，解除權(quán)人依法行使解除權(quán)，應當予以支持。但是司法實踐中，也有一方當事人為獲取不正當利益，而刻意制造事端導致約定特定條件，然后以約定解除條件“成就”為由，要求解除合同。因此，即使約定的解除條件出現(xiàn)，也應當審查還應分析約定條件的成就是人為所致還是自然生成。

　　合同法第45條規(guī)定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”當事人為自己的利益不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，應視為不成就。

　　第四是合同目的的實現(xiàn)對約定解除條款效力的限制。鼓勵交易是合同法的基本原則之一，當事人訂立合同的目的在于督促雙方履行合同，實現(xiàn)雙方預期利益，解除合同則與訂立合同的目的是相悖的。特定情況下，如果合同繼續(xù)履行能夠?qū)崿F(xiàn)雙方簽訂合同的目的，即使一方確實違反合同約定，并出現(xiàn)了合同約定的解除條件，而在解除權(quán)人行使解除權(quán)時，如相對方能夠及時修正違約行為，保證合同目的的實現(xiàn)，筆者建議也應當本著鼓勵交易的目的，促進合同的繼續(xù)履行。

　　四、逃生條款與“重塑條款”的效力認定。逃生條款與重塑條款是房屋租賃合同中約定解除條款的兩種類型。逃生條款是雙方當事人在房屋租賃合同中賦予承租人特定條件下解除合同的權(quán)利，重塑條款是雙方當事人在合同中賦予出租人特定特定條件下解除合同的權(quán)利。這兩類條款在司法實踐中一般是較大型的餐飲、百貨企業(yè)與出租方訂立較為長期的、租賃面積較大的房屋租賃合同中存在。司法實踐中，所約定的解除條件也比較固定化，逃生條款一般以承租人在特定期間內(nèi)的營業(yè)額或者利潤能否達到特定標準作為解除條件，重塑條款比較少見，但從追逐利益的方面考量，出租方為了自己利益最大化在法律的范圍內(nèi)尋找對自己有利且具備可操作性的條款，并非不可能。

　　常見的逃生條款中，一般約定承租人在約定解除條件成就時，有權(quán)提前解約且不承擔解約責任，也有的合同約定承租人應提前特定時間通知出租人。對于條款中解除合同內(nèi)容的約定，筆者認為如無特殊情形，應當予以支持，但是對于責任分配內(nèi)容，應當參考租賃期限、已經(jīng)履行的期限、免租期的長短等內(nèi)容綜合考量。

　　例如十年的租賃合同，免租期為六個月，而實際經(jīng)營不到三個月承租人就依據(jù)逃生條款要求解除合同而不承擔違約責任的情況，筆者認為在此類極端情況下，應當綜合考量守約方的損益情況，如果解約方的行為給守約方造成較大損失的，應依據(jù)公平原則予以填平，而不應適用逃生條款中關(guān)于節(jié)約責任的分配約定。因為逃生條款的解約權(quán)人一般是承租人，而承租人承租房屋后往往會投入大量的人力物力對房屋進行裝修整改，這種極端情況較為少見。但是重塑條款中很可能出現(xiàn)對承租人極端不利的情況，

　　再看上文所舉的例子，甲商場將毛坯房屋出租給乙公司十年，約定甲商場有權(quán)在提前幾個月通知乙公司的情況下隨時解除合同，且不承擔解約責任。如果乙公司剛剛裝修好一個月，甲商場即通知乙公司解除合同，并主張不承擔任何賠償責任。對于此種情況，無論是否認定重塑條款中的解除合同內(nèi)容的效力，約定解除條款的責任分配內(nèi)容效力的應當不予認定。

　　當事人依法享有自愿訂立、變更、解除合同的權(quán)利，合同約定解除條款也是當事人雙方意思自治的體現(xiàn)，本文雖然主要討論的是對合同約定解除條款的限制，但是必須明確的是如果約定解除條款不存在違法、顯失公平和違反誠信原則的情形，應當予以充分的尊重。

　　市場經(jīng)濟條件下，當事人都是目標理性、追求利益最大化的經(jīng)濟人，雙方在簽訂合同時，對房屋情況、市場情況和將來的收益預期都是經(jīng)過考察和思量的，合同的條款，也是通過協(xié)商博弈之后確定的，沒有特殊情況，不應否認約定解除條款的效力。逃生條款與重塑條款也是如此，盡管這類條款規(guī)定的當事人的逃生權(quán)利和重塑權(quán)利與一般房屋租賃合同相比，對相對方來講似乎有顯示公平之嫌，但是在司法實踐中，雙方在合同的其他方面已經(jīng)對相對方有所補足，所以相對方才接受該類條款的。

　　如合同中有逃生條款的，相對于其他同類合同可能存在租賃期限長、租金標準高、承租方信用度高等因素;而合同中有重塑條款的，相對于其他同類合同可能存在租金標準低、免租時間長或者其他優(yōu)惠措施等因素，而這些因素往往是法院無法查明或者當事人難以舉證的，但很可能雙方在簽訂合同時，這些情況都是真實存在的。因此，認定逃生條款與重塑條款的效力時，應當把尊重當事人的意愿放在首位，對于限制則持謹慎態(tài)度。