2017樓市政策盤點(2)
2017樓市政策盤點
房地產(chǎn)影響力政策盤點
一、財稅體制改革，落實營改增
實施日期：5月1日
目標(biāo)群體：開發(fā)商、建筑公司
影響力評估：★★☆☆☆
3月18日，據(jù)財政部網(wǎng)站消息，財政部稅政司、國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推進營改增試點向記者表示，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，其中房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅率確認(rèn)為11%。而房地產(chǎn)行業(yè)之前的營業(yè)稅稅率為5%。在此次政策改革中，個人二手房的買賣此前需要繳納的營業(yè)稅也改為了增值稅。
政策解讀：政策發(fā)布后，有外界擔(dān)憂此舉或?qū)⒃黾悠髽I(yè)和個人的稅負(fù)。不過財政部負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項目所支付的增值稅都可以抵扣，結(jié)果會使減稅規(guī)模較大、受益面較廣。
值得注意的是，營業(yè)稅改增值稅的目的是促進交易和資產(chǎn)流通。相對于營業(yè)稅的全額征稅，增值稅主要針對貨物、勞務(wù)及服務(wù)中的“增值部分”，只對最終消費者產(chǎn)生影響。
也就是說，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益。不過，據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，這種獲益程度與房企的經(jīng)營是否規(guī)范、合理存在一定關(guān)系。對于一些中小企業(yè)而言，如果經(jīng)營不規(guī)范，很難享受營改增帶來的利好。
二、加快培育和發(fā)展住房租賃市場
實施日期：6月3日
目標(biāo)群體：開發(fā)商、長租公寓、房產(chǎn)中介、資產(chǎn)持有者(個人)
影響力評估：★★★★☆
6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作?！兑庖姟吠怀隽艘韵聝?nèi)容：①培育市場供應(yīng)主體;②鼓勵住房租賃消費;③完善公共租賃住房;④支持租賃住房建設(shè);⑤加大政策支持力度;⑥加強住房租賃監(jiān)管。
政策解讀：政策明確傳達了鼓勵住房租賃市場發(fā)展的信號，同時也鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)、出租庫存商品住房或是與住房租賃企業(yè)合作;對于中介機構(gòu)，則要求提高中介服務(wù)質(zhì)量、提升人員素質(zhì);針對個人住房持有者，則鼓勵個人依法出租自有住房。與此同時，對于以上三方均將給予稅收優(yōu)惠政策支持。就目前存在較大發(fā)展空間的國內(nèi)住宅租賃市場而言，此舉在短中期內(nèi)將有利于推動市場向前發(fā)展。
三、推動個稅改革，房貸利息可抵扣個稅
實施日期：2017年
目標(biāo)群體：住房消費市場
影響力評估：★★★☆☆
財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康7月22日在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會上表示，個稅抵扣房貸已經(jīng)得到確認(rèn)，該方案將在全國進行推廣。但該政策的實施還得根據(jù)個稅改革的時間來定，預(yù)計將在2017年得以實施。
政策解讀：個稅改革有可能會在部分一二線城市先行試點。不過，專家人士曾分析稱，房貸利息抵稅有可能造成樓市新一輪的投機熱，使樓市運行偏離軌道。也就是說，這種鼓勵貸款的政策可能會影響住宅消費市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，進而影響住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。
四、加強房地產(chǎn)中介管理，嚴(yán)查違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)
實施日期：7月29日
目標(biāo)群體：房產(chǎn)中介
影響力評估：★★★★☆
8月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會七部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，共同解讀了七部門此前聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》。
《意見》中傳達了以下內(nèi)容：①規(guī)范中介服務(wù)行為，對合同、房源信息、服務(wù)價格等方面作出了限制;②完善行業(yè)管理制度，將推進存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)，并要求建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度;③加強中介市場監(jiān)管，包括落實備案制度、從業(yè)人員實名制、加強信用管理等內(nèi)容。
政策解讀：10月份至今，住建部分別于10月3日和11月25日公布了45家和30家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)名單，其中不乏鏈家、中原地產(chǎn)、我愛我家、房多多旗下的分公司，嚴(yán)查高壓的態(tài)勢頻現(xiàn)。
此次住建部聯(lián)合六部門齊齊揮出的“重拳”不禁令人拍手叫好，為房產(chǎn)中介企業(yè)及從業(yè)者敲響了警鐘，也為不規(guī)范的行業(yè)變得規(guī)范化帶來了一絲曙光。然而，房產(chǎn)中介亂象的由來已久，這個市場還需要經(jīng)過很長時間的嚴(yán)控和其它手段的輔助才能實現(xiàn)真正的“規(guī)范”。
五、限購限貸
實施日期：10月起(多數(shù))
目標(biāo)群體：開發(fā)商、房產(chǎn)中介、住房消費市場
影響力評估：★★★★☆
今年國慶期間，近20個城市分別發(fā)布了新樓市調(diào)控政策，其中多以限購限貸為主。在本地戶籍、已繳社保年限、購房貸款記錄、公積金與住房商業(yè)貸款比例等方面作出了諸多限制，比如“提首付降杠桿”等等。
11月起樓市調(diào)控政策再升級。據(jù)中新網(wǎng)報道，上月共有11個城市升級調(diào)控政策對樓市進行收緊，其中，上海超越北京、深圳，成為限購限貸舉措最嚴(yán)厲的城市。據(jù)了解，自11月29日起，上海居民家庭首次購房的商貸首付比例不低于35%;購買二套房(包括上海無房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%;購買非普通自住房者，首付款比例不低于70%。
政策解讀：盡管房價在短時間內(nèi)可能還是很難下降，但是對投資性購房會起到抑制作用，房價漲幅也會受到影響，不失為短期內(nèi)限制房價上漲的好辦法。但若是要著眼于未來，此舉可能只能治標(biāo)不治本，將來政府勢必得想出更根本的方式才有可能真正地控制房價失控的局面。
一系列調(diào)控政策出臺后，10月和11月的房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢。11月，全國54個主要城市合計網(wǎng)簽量24.9萬套，環(huán)比下調(diào)11%。這說明政策對投資性購房起到了一定的抑制作用，也使上半年過熱的房地產(chǎn)市場逐步降溫。從政策出臺的角度來說，其目的無疑是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策也是如此。對于剛性需求的購房者來說，是否限購、限貸從長遠(yuǎn)來看并不是購房與否的決定性因素。
六、整治首付貸
實施日期：10月14日
目標(biāo)群體：房產(chǎn)中介
影響力評估：★★★★☆
10月14日，國務(wù)院發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》，明確表示未取得相關(guān)金融資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不得利用P2P以及眾籌平臺從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁“首付貸”;取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。
政策解讀：首付貸在本質(zhì)上增加了桿桿，助長了房價的同時也擴大了風(fēng)險;眾籌炒房則擴大了投機性需求，因此兩者都成為了國家重點管控對象。而值得注意的是，首付貸和眾籌炒房曾經(jīng)是不少互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介平臺金融服務(wù)的重要版塊。
此前，鏈家旗下的金融業(yè)務(wù)——鏈家理財因諸多違規(guī)操作而被推至風(fēng)口浪尖。事件背后的本質(zhì)暴露出房產(chǎn)中介行業(yè)的“金融屬性”，但金融監(jiān)管機制并未跟上行業(yè)發(fā)展步伐的現(xiàn)狀，房企的風(fēng)險控制能力和法律問題都是其中的難點。新規(guī)的出臺正是應(yīng)對房產(chǎn)中介金融風(fēng)險的整治手段，這次大清洗行動使行業(yè)進入了一輪洗牌期。房產(chǎn)中介平臺想要保全自己的唯一路徑就是回歸服務(wù)的本質(zhì)。
七、房企拿地融資受限
實施日期：10月21日
目標(biāo)群體：開發(fā)商
影響力評估：★★★★☆
銀監(jiān)會在10月21日召開的第三季度經(jīng)濟金融形式分析會上提出了7項措施，其中第二條就是嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)制度要求與調(diào)控政策;規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強理財資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
早前，證監(jiān)會曾在7月25日的保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會上透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括 “不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用在房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和補償銀行貸款。”
政策解讀：這些政策內(nèi)容向開發(fā)商傳遞了監(jiān)管部門不斷收緊房地產(chǎn)信貸的最新信號——嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時，房企拿地融資受限。以上多項政策及規(guī)定都說明2016年的國家監(jiān)管力度之大，它將棍棒真正地落到了房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介代理商身上，與上半年房企寬松的融資政策形成了鮮明的反差。
八、國家支持?jǐn)U大旅游健康養(yǎng)老領(lǐng)域消費，或?qū)⒅嬗诜科筠D(zhuǎn)型
實施日期：11月28日
目標(biāo)群體：開發(fā)商
影響力評估：★★★☆☆
11月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于進一步擴大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費的意見?！兑庖姟访鞔_指出，將推進幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)消費、提升服務(wù)品質(zhì)和增加服務(wù)供給，促進旅游消費、文化消費、體育消費、健康消費和養(yǎng)老消費，并推動實體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、加快智慧家庭綜合標(biāo)準(zhǔn)化體系、虛擬/增強現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)等等。
政策解讀：不少人可能會覺得疑惑，這分明不是針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的政策，為什么會放在這里展開討論呢?原因在于：國務(wù)院辦公廳本次下發(fā)的文件傳遞出促進旅游、文化、健康、養(yǎng)老等行業(yè)向前發(fā)展的積極信號。
這在某種意義上，是對文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)或進行體育、教育、醫(yī)療健康類轉(zhuǎn)型的房企表示肯定。消費升級是各個行業(yè)發(fā)房背景下的大潮流，順應(yīng)發(fā)展趨勢或進行提前布局才是企業(yè)壯大的硬實力。
九、房地產(chǎn)稅立法
實施日期：未知
目標(biāo)群體：購房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介
影響力評估：★★★★☆
12月2日，國家稅務(wù)總局公布《“十三五”時期稅務(wù)系統(tǒng)全面推進依法治稅工作規(guī)劃》，對深化行政審批制度改革、推動和參與稅收立法、推進依法治稅具體工作任務(wù)分解及完成時限等做出了規(guī)定。規(guī)劃特別提出，將推動房地產(chǎn)稅立法，但未明確稅收立法完成時限。
社科院在12月19日發(fā)布的2017年《經(jīng)濟藍皮書》發(fā)布暨中國經(jīng)濟形勢報告會上表示，要切實有效降低企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，推進個人所得稅改革，同時著實推進財稅體制改革，盡快實施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。
政策解讀：從政策中可以看出，稅務(wù)部門的稅收征管及行政執(zhí)法正在發(fā)生重大變化。房地產(chǎn)稅這事在國內(nèi)反復(fù)被有關(guān)部門提及，不同專家學(xué)者的意見無法統(tǒng)一。任志強曾在今年1月表示，在去庫存期間，房地產(chǎn)稅不會出臺。而央行參事盛松成在近日表示，房地產(chǎn)稅設(shè)計復(fù)雜，幾年內(nèi)難推出，與之類似的觀點還有很多。
從行業(yè)的角度上說，房地產(chǎn)稅的開征能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)的投機行為，改善當(dāng)下的市場供需關(guān)系。這一點值得肯定，但其開征勢必引起購房人群的抵觸和不滿。因此，房地產(chǎn)稅的開征仍是一個需要長期討論的話題，它的復(fù)雜程度不同于一般稅種。短期內(nèi)很可能出現(xiàn)的結(jié)果很可能是房地產(chǎn)稅還將試點，但不會太快推出。
十、增加土地供應(yīng)
實施日期：12月16日
目標(biāo)群體：開發(fā)商
影響力評估：★★☆☆☆
據(jù)12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地;加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展;加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。
政策解讀：政策表示房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，這可視為國家在供給側(cè)方向的改革手段。根據(jù)目前的商業(yè)用地及住宅用地分布情況來看，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著存量過多但內(nèi)容不足的問題，其中有不少已淪為不良資產(chǎn)。因此，如何盤活城市的閑置用地和低效用地、提供住宅用地比例將是未來國家關(guān)注的重要問題。不過單就提高住宅用地比例這一點，對開發(fā)商無疑是利好的。
小結(jié)：從房地產(chǎn)的發(fā)展路徑來看，以上盤點的十大行業(yè)政策將會對2017年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生持續(xù)性的影響。當(dāng)下，很多房企紛紛選擇“去地產(chǎn)化”，多數(shù)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)均偏向于輕資產(chǎn)運營模式。比如萬科要往“城市配套服務(wù)商”發(fā)展，萬達早已宣稱要去“地產(chǎn)商”的名號，恒大也在今年由“恒大地產(chǎn)”正式更名為“中國恒大”，作為它實現(xiàn)多元化商業(yè)戰(zhàn)略的開端……
由此看來，2016年房企一系列動作的幕后目的只有一個：往服務(wù)方向轉(zhuǎn)型。在上述的十大政策中，強調(diào)服務(wù)的重要性的政策并不在少數(shù)，“服務(wù)”同樣會是2017年房企轉(zhuǎn)型的主基調(diào)。在政策的背后，往往隱含著國家和政府的“循循善誘”，這對于深受宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響的房地產(chǎn)行業(yè)來說，則是不可忽視的重要發(fā)展信號。
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