2017年樓市政策
2017年樓市政策
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2017年樓市政策
首批14城“限賣”
4月13日，成都發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，明確在市內(nèi)住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。今年3月以來，全國已有14個城市發(fā)布住房“限賣”政策，嚴厲打擊短期炒房客。
關(guān)政策發(fā)現(xiàn)：杭州“限賣”的對象明確僅為企業(yè);保定白溝新城、啟東等城市“限賣”政策限制的是非本地戶籍居民(家庭);常州、揚州、廈門、長樂、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對象;福州、成都則對交易住房所在區(qū)域進行了限制。在“限賣”年限上，保定白溝新城定為“五年”，時間最長。
“限賣”背后，是樓市當前出現(xiàn)的由投資需求引發(fā)的快速升溫，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。
樓市調(diào)控三點新特征
自2016年9月30日以來，全國已經(jīng)有超過45個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，累計140余次。
張大偉認為，當下樓市調(diào)控的主要特征有以下三點：
一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主，當下有很多三四線城市也加入限購范疇。在過去一年多，全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區(qū)域，因為價格絕對值較低，各種利好因素集中，導致投資需求旺盛，在過去一年多房價上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。
二是歷史首次開始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個城市均出臺了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴厲打擊短期游資炒作行為。
三是一、二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。從政策預期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀錄，多輪調(diào)控政策輪番出臺可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場發(fā)展看，預計還有更多的城市會加入調(diào)控行列。
房價走向何去何從
新一輪調(diào)控后，房價走向會是怎樣的呢?
經(jīng)濟學家郭士英認為，如果說“限購”是迫不得已的話，那么“限賣”就離市場化更遠了，這是要在回撤貨幣流動性的同時，降低房產(chǎn)本身的流動性，已經(jīng)有點“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場的味道了。如果這么下去，房地產(chǎn)市場的跌勢會加快加大。
郭士英稱，給房價剎車，這次的力度非常大，后期還要看貨幣政策的力度，預計持續(xù)的信用收縮給市場帶來的感受將會是“拔涼拔涼”的。雖然市場的降溫有一個過程，但其實很多炒房人已經(jīng)被套牢在高位、無法出手了，只是我們還沒有看到報道和數(shù)據(jù)出來。
民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠認為，思考房價的問題，關(guān)鍵在于掌握三個維度的邏輯：
一是政策的維度。中國房地產(chǎn)市場周期受制于政策周期的影響，房價的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動真格，每次都是見效的。
二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國房地產(chǎn)市場長期趨勢的最基本邏輯。經(jīng)過近20年的發(fā)展，住宅市場供需基本平衡，但因為中國大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。庫存不是中國房地產(chǎn)的真問題，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律，從而導致出現(xiàn)人為的短缺。
三是價格的邏輯。房價的絕對值已經(jīng)很高，這是不爭的事實?，F(xiàn)在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入，房價中位數(shù)，房價收入比，租售比等一系列的指標看，目前的房價不僅絕對值處于高位，而且按照很多指標來權(quán)衡，泡沫化程度已經(jīng)很高。
當房地產(chǎn)政策的目標從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風險的時候，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購限貸等政策的影響下，一些熱點城市價格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。
2017限購政策對房價的影響
“T+N”年限售 斬斷樓市流動性
“T+N”年交易制度設置了已購商品住房轉(zhuǎn)讓年限，即在房子正常交易后規(guī)定購房者在幾年后才能進行第二次交易。
啟動限售地區(qū)(不完全統(tǒng)計)
廈門：新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易
成都：高端人才所購住房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓
福州：新取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)
青島：房屋取得不動產(chǎn)證后滿2年方可上市交易
廣州：新購買住房須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓
長樂(福建)：取得不動產(chǎn)證未滿兩年的，不得上市交易
常州：新購房滿2年方可上市交易
惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉(zhuǎn)讓
珠海：新購房屋3年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓
東莞：升級限購，滿2年才可交易
揚州：產(chǎn)權(quán)未滿兩年不得交易
杭州：企業(yè)購買區(qū)域住房需滿3年方可上市交易
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例如：在京津冀、珠三角、長三角等地區(qū)，都出現(xiàn)除了中心城市調(diào)控升級外，周邊的十余個城市(縣、區(qū))也齊齊發(fā)布、升級限購的狀況。這就相當于在熱點城市周邊筑起一道道圍墻、關(guān)住炒房客。
恢復認房又認貸
一、二線城市全面恢復“認房又認貸”的信貸政策，抽走炒房者的資金杠桿，防控金融風險。如何理解樓市調(diào)控政策的新趨勢?對于打擊炒房客起到什么作用?樓市未來走向如何?
【解讀】
王亞宏 財經(jīng)問題專家
對于房地產(chǎn)市場來說，這個春天非但不寂靜，而是發(fā)生了太多的喧囂。
先是一線城市和某些二線城市的房價在春節(jié)又掀起了一輪漲價潮，緊接著又是各種調(diào)控政策紛紛出臺，隔三差五就扔出一顆“王炸”，力圖為已經(jīng)有泡沫化傾向的市場降溫。
調(diào)控打出最新組合拳 為樓市全面降溫
中心城市房地產(chǎn)政策的風向標，3月份以來中心城市陸續(xù)出臺的收緊房地產(chǎn)市場的新嘗試意味著其他地區(qū)會隨之跟進，于是可以看到在京津冀、珠三角、長三角等地區(qū)，除了出現(xiàn)中心城市調(diào)控升級外，周邊的十余個熱點城市的限購也在升級。這種聯(lián)動措施能夠減小由于限購出現(xiàn)的“溢出資金”，在其他市場上興風作浪。
在一系列調(diào)控政策中，提高抵押貸款利率對房地產(chǎn)市場造成的影響將最為顯著，這種下調(diào)買房杠桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢出現(xiàn)變化，一直破遭詬病的房價背后的金融推手也會隨之減弱。
限購加上限售的政策可以讓中心城市和熱點城市的住房回歸居住本質(zhì)。但值得注意的是，目前全國房地產(chǎn)市場的二元化趨勢愈發(fā)明顯。在一二線城市經(jīng)受“恐慌經(jīng)購買”考驗的同時，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。
住建部界定房地產(chǎn)庫存消化周期與土地供應關(guān)系
因地制宜、因城施策的調(diào)控政策在這種情況下顯得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供給側(cè)的措施也在逐步跟上?？梢钥吹阶〗ú康男抡呔驮谶@方面有所突破，即住房庫存消化周期超過三年的城市要停止供地，而住房庫存消化周期在一年以下的城市要增加供地。
這方面政策的意義在于，在合理的國土開發(fā)規(guī)劃之下，形成有彈性的可持續(xù)供給，來瓦解市場的投機心理和恐慌情緒。
在房地產(chǎn)市場上，并不存在只吹不破的泡沫。近來調(diào)控政策層出不窮，讓市場意識到政府“調(diào)控彈藥庫”里的“彈藥”還很充足，以及本輪調(diào)控的決心也很大，這能對炒房者起到有效的震懾。各方都在期待但地產(chǎn)市場在度過一個不寂靜的春天后，會有一個寧靜的夏天。
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