稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用探討論文
稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用探討論文
企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃活動對提高財務(wù)管理水平、提高市場競爭力具有現(xiàn)實(shí)意義。稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成的重要部分。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的逐步深入,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力逐步加大,通過稅收籌劃手段降低企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的重要途徑之一。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用探討相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用探討全文如下：
摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷增長和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成了一個節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過對該類企業(yè)各個主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;應(yīng)用
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
(一)稅收籌劃對企業(yè)的財務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對現(xiàn)金流的使用，現(xiàn)金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用，同時能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善，對企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。
(二)納稅人對稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識
稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi)，并不會違反國家的法律。它是依法根據(jù)國家出臺的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略，從而達(dá)到稅收零風(fēng)險，保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。
(三)稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展
運(yùn)用稅收籌劃，能夠正確地引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵政策對資金進(jìn)行合理的運(yùn)用，對企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來減少賦稅，這樣對資源適當(dāng)配置與資本流動都有極大的促進(jìn)作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用
(一)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資
房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
(二)建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小。其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務(wù)報酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)。最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。
(三)銷售環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)。例如，營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價格則是各開發(fā)商和購房者最關(guān)心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。
(1)營業(yè)稅籌劃。案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)交營業(yè)稅為15萬元(300×5%);如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營業(yè)稅為6萬元(300×40%×5%)，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元(300×30%×5%)。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時間。
(2)土地增值稅的籌劃。案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。如果不分開核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=(15000-11000)×30%=1200萬元。如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅(10000-8000)×30%=600萬元;豪華住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元，應(yīng)納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
(四)保有環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負(fù)壓力。因此，更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。
案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入。二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元;用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。
第一，采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營業(yè)稅為90萬元;房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬元;城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬元;教育費(fèi)附加：2.7萬元;印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬元;所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅。因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬元。最終總體稅負(fù)為163.31萬元。
第二，采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%，減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬元;土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元/平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬元;所得稅：稅負(fù)為100萬元。最終總體稅負(fù)為120.72萬元。
由以上計算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。
三、小結(jié)
現(xiàn)階段伴隨著我國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時，使得企業(yè)利益最大化。
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