淺談房地產(chǎn)相關法律法規(guī)論文
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，起著越來越大的作用，但是房地產(chǎn)的法律法規(guī)還需進一步完善。下面是學習啦小編為大家整理的淺談房地產(chǎn)法律法規(guī)論文，供大家參考。
房地產(chǎn)法律法規(guī)論文篇一：《淺談房地產(chǎn)法律法規(guī)》
【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益壯大，對我國的國民經(jīng)濟發(fā)展有著舉足輕重的影響，在我國國民經(jīng)濟中占有非常大的比例。努力完善房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營管理中的法律法規(guī)，有助于促進房地產(chǎn)業(yè)健康、快速、持續(xù)地發(fā)展。因為在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)的法律法規(guī)貫穿于前期的開發(fā)階段、工程的建設階段、商品房的交易階段。并且房地產(chǎn)企業(yè)要遵守國家的法律法規(guī)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動順利運行。
【關鍵詞】房地產(chǎn);法律;法規(guī)
1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權人和非所有權人(主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人)之間以及房地產(chǎn)的所有權人之間在房地產(chǎn)進行交易(主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權屬等過程中出現(xiàn)的各種關系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：(1)綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》;(2)針對性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等;(3)相關性的法律法規(guī)，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實施應遵循的基本原則
(1)堅持國家土地的公有原則;我國的社會主義經(jīng)濟制度是以公有制經(jīng)濟為基礎，并且公有制經(jīng)濟在社會主義經(jīng)濟中占主導地位，多種所有制經(jīng)濟并存的經(jīng)濟體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
(2)堅持國家土地的有償使用原則;國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟可以通過土地使用權的聯(lián)營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設。對于根據(jù)法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
(3)堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則;合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴格控制、開發(fā)、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據(jù)相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農(nóng)田的保護制度。
(4)堅持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則;房地產(chǎn)企業(yè)對土地進行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的原則，同時實施配套建設、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
(5)堅持城鎮(zhèn)住房的商品化原則;為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當?shù)母鶕?jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展水平，加大對城鎮(zhèn)居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
(6)堅持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結合的原則;房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，不能讓房地產(chǎn)交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產(chǎn)市場以宏觀調(diào)控為指引，由市場去調(diào)節(jié)才是最科學的管理方法。
2 針對房地產(chǎn)業(yè)融資風險的相關法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標是控制房價?；馊谫Y風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當性主要體現(xiàn)在金融服務強烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場預警制度和價格監(jiān)管制度，并采取多種預防和控制措施來穩(wěn)定房價，保證房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時還要明確市場機制與政府監(jiān)管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產(chǎn)融資結構。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國雖然已經(jīng)出臺了相關的金融法律法規(guī)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強對于專業(yè)性較強并且復雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執(zhí)法。法律制度的實施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規(guī)
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產(chǎn)生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻
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房地產(chǎn)法律法規(guī)論文篇二：《試談房地產(chǎn)法律問題研究》
摘要：社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，離不開城市化建設，城市的發(fā)展必將進行新城區(qū)拓展及舊城區(qū)改造，也就必然會涉及房屋拆遷問題。近年來，我國房屋拆遷糾紛逐年增多，且有激化跡象。而根本原因在于我國對房屋拆遷的法律性質(zhì)沒有進行相應明確的界定，立法對于房屋拆遷的規(guī)范存在一定的缺陷，造成了不和諧的一面，本文主要淺析城市房屋拆遷中依據(jù)拆遷目的不同，分為公共利益與非公共利益拆遷的相關法律問題，以此期望對完善我國城市房屋拆遷制度提供一定的幫助和建議。
關鍵詞：城市房屋拆遷;公共利益;補償;強制拆遷;糾紛解決機制
一、引言
自我們國家城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房制度改革措施實踐以后，改善居民住房資源的方法和模式也已經(jīng)發(fā)生改變，社會主義市場機制在當中起著不可或缺的作用。自90年代以來，隨著舊城區(qū)的改造、城市的擴建工程大步實施，使得我國大范圍的城區(qū)房屋拆遷隨之而來。舊房屋拆遷是一個權利和資源重新整合和配置的過程，拆遷戶對于“拆”將承擔著一定的風險，而“遷”對多方主體來說也就是博弈。而中低收入家庭是具有弱勢性的一方，在博弈當中不可避免地會承擔更多的社會風險。著力研究拆遷方面的法律問題，能幫助弱勢群體保障自己的有效合法權益，繼而構建我國特色社會主義和諧社會。
二、我國房屋拆遷中的現(xiàn)實狀況
(一)我國的土地征收的法律依據(jù)
2004年以前，我國法律沒有對“征用”和“征收”進行區(qū)別，統(tǒng)稱“征用”。從現(xiàn)實內(nèi)容看，《土地管理法》既規(guī)定了公民集體所有的土地“征用”為國有土地的情形，本質(zhì)上是征收;還規(guī)定了征收臨時用地的情況，本質(zhì)上是征用。2004年十屆全國人大二次會議審議并通過了憲法修正案，并將第十條第三款修訂為：“國家為滿足公共利益的需求，可依照法規(guī)對土地實行征用或者征收并給予補償。”首次在憲法中明確提出了私有財產(chǎn)權與補償?shù)母拍?，明確了征用和征收兩種土地流轉(zhuǎn)方式，為日后農(nóng)村土地征收及補償制度的進一步建立和完善提供了憲法上的法理依據(jù)。8月28日，我國《土地管理法》也對相應的條款作了同樣修訂，我國對于土地征收及補償制度得到逐步完善。包含兩種類型：一是征收土地的所有權，農(nóng)村集體土地征為國有。我國《土地管理法》第二條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可依法對集體所有土地布示征用。”
(二)當前我國的土地征收的實際情況
1.公共利益的界限不夠清晰，部分占地不歸屬于公共利益需要。土地征用是政府、國家為了公益目的而抵償取得個人土地與非國有土地的行為，行政征用權的行使僅限制于公益目的，雖然《土地管理法》《憲法》《物權法》規(guī)定國家為了公共利益的需要，可依據(jù)法規(guī)對土地實施征用。但卻沒有明確什么是公共利益，怎樣確定公共利益。這就致使國家的土地征收權實際上存在不受限制的情況，造成了部分權力濫用。據(jù)調(diào)查在我國現(xiàn)有的征地中80%以上的征地都是基于商業(yè)利益的需要而進行的而非公共利益，一些地方在片面追求經(jīng)濟發(fā)展和“政績工程”的促使下，濫用土地，把大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地和工業(yè)用地，造成了土地資源的嚴重浪費。
2.我國部分地區(qū)土地征收程序不夠規(guī)范。片面的追求政績，以及部分地方領導過分追求經(jīng)濟利益，加上土地征收屬于政府行政職能并具有強制的特性，部分地方政府在征收土地的時候沒有完全依據(jù)更是完全沒有依據(jù)法律規(guī)定的程序和權限。而且在發(fā)生糾紛后部分地方政府組織人員進行截訪，而部分地方法院對于被拆遷的農(nóng)民起訴以各種借口推脫或者不予立案受理及裁定。導致失地的被拆遷農(nóng)民的合法權益受到侵犯后連最少的司法救濟權也不能及時得到保障。此類行為對構建和諧社會起負面作用。
3.征地補償標準低和補償對象的不一致，地方政府截留了征地補償款項。征收土地補償?shù)臉藴薯毎凑铡锻恋毓芾矸ā返囊?guī)定來實際執(zhí)行，征用農(nóng)民耕地的補償費用包含安置補助費、地上附著物補償費、土地補償費和青苗補償費。作為征地補償?shù)闹饕獦嫵刹糠职仓醚a助費、土地補償費均是按照土地年平均生產(chǎn)值的倍數(shù)來落實的，而不是根據(jù)部分地方政府和農(nóng)民協(xié)商或依“市價”補償。
在現(xiàn)有我國土地征收過程中，農(nóng)村集體土地的征用其對象直接為土地，法律明確規(guī)定為土地征用，農(nóng)作物等作為土地的附著物來一起征收，而在城市的國有土地征用中，其對象是房屋，是以拆遷的形式表現(xiàn)的。但這種形式上的差別，并不能更改其土地征收的實質(zhì)屬性，依據(jù)為：(1)拆遷房屋的根本目的是獲取該房屋所占有的土地。(2)在對拆遷房屋的問題中，其主要是是補償?shù)馁M用，拆遷中的矛盾大多數(shù)是由于土地補償費用糾紛引起。所以，土地征收是我國城市房屋拆遷的實質(zhì)所在，只是此本質(zhì)被房屋拆遷的形式而隱藏起來罷了。
三、我國現(xiàn)有法律對于現(xiàn)實拆遷問題的分析
在過去的房屋拆遷管理工作過程中，其主要政策是依據(jù)國務院在1991年頒布實施的《拆遷條例》。在此基礎之上，根據(jù)各地區(qū)的實際情況不同，推出一系列實施細則。2011年1月19日，國務院審議并通過最新的《國有土地房屋征收與補償條例》。雖然有條例的一定約束，但是在實施執(zhí)行的過程當中，拆遷制度仍存在一些不足問題，主要表現(xiàn)在：
(一)對“公共利益目的”界定不明確
《國有土地上房屋征收與征用條例》第八條明確規(guī)定：為保障國家安全、促進我國國民經(jīng)濟與社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
(1)國防和外交的需要;(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
然而事實的操作當中，開發(fā)商作為拆遷方，向地方政府權力“尋租”，以“政府拆遷指揮部”的名義進行相應的拆遷，或者依據(jù)公益名目拆遷，實為商業(yè)開發(fā)拆遷。使地方政府參與了商業(yè)性質(zhì)的拆遷。雖然地方政府只能為公共利益性質(zhì)才能作為拆遷人直接參與拆遷活動，但由于對公共利益目的界限不明晰或有意將商業(yè)性拆遷行為加上一層“社會公共利益”的外衣，部分地方政府跨越了“公共利益目的”邊界，從事商業(yè)性房拆行為。
(二)補償制度的不完善
拆遷過程中拆遷雙方的低位不對等。對于拆遷方，其獲取的地方政府簽發(fā)的拆遷許可證和賦予的拆遷資質(zhì)證具有足夠強勢性，拆遷公告也即開出的“條件”，往往被拆遷的一方則很被動。若確實不能接受，則只可采取行政裁決、司法裁決等方式解決。
在行政裁決過程中，政府所擔當?shù)慕巧袝r是錯位的，在其實行的統(tǒng)一拆遷中，政府往往會成為自己所涉案件的法官。在此情況下，政府實行強拆，也就相當于擔當了四個身份于一身：(1)所涉新建項目的經(jīng)營者;(2)拆遷政策的制訂者;(3)強遷的執(zhí)行者;(4)拆遷糾紛產(chǎn)生后的行政裁決者。而對于拆遷人而言，被拆遷方作為一個弱勢群體，在發(fā)生拆遷爭議糾紛時不易主張權利。
在司法裁決過程中，部分地區(qū)的審判機關領導層往往屬拆遷指揮部的成員，司法救濟的公正性也令人懷疑。在被拆遷方與拆遷指揮部發(fā)生糾紛尋求司法救濟時，審判機關既為當事人，又為裁決人，往往會偏斜了審判。
三、完善我國城市房屋拆遷制度的建議
(一)公共利益的維護
我國除憲法規(guī)定了有“公共利益”的條款外，很大一部分法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)甚至規(guī)章中也會援用公共利益概念，但是我國目前立法中并沒有明確規(guī)定公共利益的解釋權，致使任何援用公共利益條款的法律文件都可以對其內(nèi)涵進行界定。因此，我們應對公共利益的界定主體或者說表現(xiàn)形式進行限制界定，規(guī)定只有特定層次的有效法律文件才可以釋義“公共利益”。
筆者通過對“公共利益”的正面說明，有些國家在法條中不僅規(guī)定了“公共利益”的范疇，還規(guī)定了不能列入公共利益的內(nèi)容，我國可以借鑒之，通過對“公共利益”的反向解釋，將一些貌似“公共利益”但不是真正公共利益的情形排除在外，如政府自身的利益、特定利益集團的利益等，使“公共利益”的界線更加的清晰。
(二)程序的完善
首先要明確拆遷關系的城市規(guī)劃的實施，關乎到整個社會公共利益，而在實踐中確有部分被拆遷方借口故意拖延搬遷，損害了拆遷方和社會公共的利益。借鑒它國的賠償金先付的經(jīng)驗，我們并不反對強制執(zhí)行，但應嚴格強制執(zhí)行的前提：
1.當事人之間之權利義務關系明晰，不強拆將嚴重影響拆遷方的生產(chǎn)經(jīng)營的。拆遷方遞交強拆申請，須因被拆遷方拒遷將要或已經(jīng)嚴重影響施工期，給拆遷人造成直接利益損失。此權利義務明確應包含：房屋拆遷項目之公共利益目的獲得了雙方或司法的認可、補償安置條件已落實或補償安置協(xié)議已獲得相應的司法認可。
2.被拆遷方或租房者有搬遷或者有過渡條件的，遞交申請的拆遷人已給予被拆遷人經(jīng)濟補償或過渡期周轉(zhuǎn)房、提供安置房的，在實施房屋拆遷后，使被拆遷方得到相應安置，也是物權法保障居住權原則的應用。
3.申請人須提供相應擔保。拆遷方在提出強拆申請時，須提供擔保。申請人沒有或拒絕提供擔保的，人民法院應駁回其申請。在強拆后若申請人敗訴的，其必須賠償被申請人因強制執(zhí)行所造成的經(jīng)濟損失。
依據(jù)房屋拆遷的特點，筆者認為，擔保的方式可分為資金和房屋擔保兩種。房屋擔保，是指申請人提供與被拆遷房屋市價等同的產(chǎn)權明晰的房屋，房屋的產(chǎn)權可以是申請人的或是其他擔保人的。此擔保房屋，未經(jīng)人民法院允許，申請人或其他擔保人不可擅自處理。而資金擔保，即申請人提供與被拆遷房屋市價相當?shù)馁Y金，由人民法院保管控制。在現(xiàn)實的拆遷行為是，這一現(xiàn)象被稱為“房屋補償”和“貨幣補償”。
(三)合理補償制度的完善
合理補償實際為公正和充分補償，它能很好地協(xié)調(diào)公共與私人利益之間的關系，能預防政府征收只能的濫用，也為通過行使政府征收權，為保障公共利益的實現(xiàn)提供了一定的基礎。另外，合理補償標準也可以為保護公共利益和國家發(fā)展留有回旋空間，以便隨著社會的變化和市場的發(fā)展對補償標準作相應調(diào)整。
1.合理補償須是對財產(chǎn)的全部直接經(jīng)濟損失作補償，但它又并不是完全的賠償，不可以完全根據(jù)財產(chǎn)的價值來承擔全部的損失。因為征收、征用也是為了公共利益而實施的。正是由于它不等同于完全賠償，所以補償主要針對物本身的損失而實施，通常情況下不應該包括對間接損失的補償。征收征用的公共利益目的決定了不可以完全依據(jù)民法的等價交換原則進行相應補償。若是對間接損失進行補償，就會致使征收成本過高，妨礙了公共利益的滿足。
2.合理補償標準即按照公平的市價給予補償，只有通過市價實施才是比較合理的補償?？紤]市場價格首要是認定是否有市場定價，若不存在市場定價，就須通過第三方獨立的中介機構做出合理公正的評估。對于一些財產(chǎn)而言，若它有市場價格，就按照市場價格進行補償，若是沒有，就可根據(jù)折舊率、現(xiàn)有價值等因素綜合予以考慮。
3.合理的補償也應該是及時的補償。“遲來的正義不是正義。”遲延的補償對私有財產(chǎn)的保護是不合理的。在實踐過程中，一些補償拖延的時間比較久，引起了一定的爭議，也極不利于對私有財產(chǎn)權的保護。
四、結語
為扎實保障被拆遷公民的有效權益，避免少數(shù)經(jīng)濟困難家庭陷入弱者更弱的局面，筆者主張，拆遷過程中應妥善解決補償問題：一是對被拆遷人因拆遷而導致的不動產(chǎn)所有權等合法權益損失、消滅進行足額補償?shù)膯栴};二是要對拆遷過程中的程序進行相應控制和完善。這兩個方面缺一不可，一旦其中一者缺失，城市房屋拆遷問題將會變得糾紛不斷，更加困難。本文對這一系列問題作了上述淺析，尤其是我們國內(nèi)的研究現(xiàn)狀不盡如人意，缺乏完善的理論基礎，也沒有形成完善的研究體系。因此，結合目前這一研究現(xiàn)狀，筆者在總結研究成果的基礎上對該課題進行深入系統(tǒng)的研究，所以筆者認為該課題的研究對豐富目前研究理論，促進學術研討發(fā)展還具有十分重要的理論意義。
房地產(chǎn)法律法規(guī)論文篇三：《房地產(chǎn)交易法規(guī)的反洗錢審視》
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當務之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項制度的建立探索基礎，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。
關鍵詞：房地產(chǎn);反洗錢;交易法規(guī)
隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風險向特定非金融領域和機構轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報告》(2010年至2012年)公開披露的113個洗錢案例，其中26個案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當務之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項制度的建立奠定基礎，并與之有效銜接。
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護其健康發(fā)展，國家出臺了一系列法律法規(guī)。2007年出臺的《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(修正案)》構成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設工作綱要(試行)》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。
2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進一步細化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關部委發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人的職責與義務作了明確規(guī)定，是進一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。
此外，各地也相繼出臺了地方性法規(guī)，目的在于對新建商品房預售資金實行監(jiān)管，加強房地產(chǎn)中介服務管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對開展反洗錢工作的基礎作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對金融機構而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。(一)客戶身份識別。在房地產(chǎn)交易中實行實名制購房是我國一直堅持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。
建設部已在2006年發(fā)布的工作要點中提出落實房地產(chǎn)預售及銷售階段的合同聯(lián)機備案和實名制購房制度，并表示通過修訂有關法規(guī)和加強配套制度建設進一步完善?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼。《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。預售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項。
對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設部聯(lián)合其他部委發(fā)布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》對外國公民和機構在中國購房做出了嚴格的身份要求和驗證程序。(二)交易記錄保存。對于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。2008年5月實施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應永久保存，采取相應的安全防護措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項登簿后，房地產(chǎn)登記機構應將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應永久保存。
這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間(一)現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規(guī)行為進行預防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護市場健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場也可能會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產(chǎn)交易洗錢列為預防和打擊對象。
(二)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導致房地產(chǎn)機構掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠。
(三)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關法規(guī)對客戶的資金來源關注不夠，注重客戶的資金安全。在整個房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對房地產(chǎn)開發(fā)商在預售房時取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的資金安全。如2006年建設部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結算資金管理制度，規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉(zhuǎn)，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場秩序，維護房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權益。
僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應包括“商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。(四)現(xiàn)行房地產(chǎn)相關法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。
早在2005年5月，建設部等七部委就曾聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。應該說，“購房實名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實名制而沒有相應的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設工作綱要(試行)》提出了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機整合起來，”。
在以后的五年中，各地已基本建立了當?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機備案系統(tǒng)”的制度性障礙。這樣，僅能掌握每個購房者在當?shù)氐姆慨a(chǎn)情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內(nèi)不同地區(qū)購置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。
如何改變這種狀況已成為需要重點研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實的，在《反洗錢法》的指導下，針對房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設的建議國際反洗錢組織FATF關于反洗錢工作的最新40項建議中，共有9項建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機構，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報告義務以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對特定非金融機構建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設重在產(chǎn)權界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對房產(chǎn)購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測手段。
例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權登記時，應當提供真實有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構協(xié)助客戶除提供真實有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也應對實際控制客戶的自然人和交易的實際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進行了解和登記。
要求房地產(chǎn)機構在客戶盡職調(diào)查方面達到上述標準，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監(jiān)測的主要內(nèi)容;其二，由反洗錢行政主管部門會同相關部委聯(lián)合出臺較高級別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機構反洗錢高級監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結合實際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實現(xiàn)和實施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應會同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務主體和職責，明確監(jiān)管機構職責。
房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務主體應該包括房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易中介機構等房地產(chǎn)機構。在客戶身份識別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機構核對登記購房者的真實身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法定代表人或負責人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時，住房與城鄉(xiāng)建設部應及時修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補充可進一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報告制度，應明確規(guī)定大額交易和可疑交易報送主體、時間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。
具體如：(1)在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的;(2)按揭購房后，突然提前償還剩余房款的;(3)直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的;(4)不關注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的;(5)一次性以同一身份證購買三套(含)以上房產(chǎn)的;(6)通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關系的;(7)購買房產(chǎn)后無合理原因強烈要求全款退房的;(8)持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關系的;(9)持有假身份證件購房的;(10)以明顯高于或低于市價進行房地產(chǎn)交易等。
此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設部也應與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會加強溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導行業(yè)協(xié)會利用自身的資源優(yōu)勢，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務。
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