有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文
有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文
隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)管理水平有了提高,它的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步起著不可替代的作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文，供大家參考。
有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文范文一：淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)管理探討
論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 設(shè)計(jì)管理 質(zhì)量管理 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)
論文摘要:項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)學(xué)科隨著近些年來市政工程、樓盤項(xiàng)目等基礎(chǔ)城市化工作建設(shè)進(jìn)程步伐的加快，愈發(fā)被建筑產(chǎn)業(yè)化企業(yè)等所倍加重視。基于此，文章中主要對(duì)房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理方法進(jìn)行了闡述，談及了加強(qiáng)質(zhì)量管理以及搞好協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容，以期房產(chǎn)項(xiàng)目在投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段能夠保障基礎(chǔ)營(yíng)運(yùn)功能與質(zhì)量。
隨著國(guó)家國(guó)民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對(duì)住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。
1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值
建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。
2 強(qiáng)化質(zhì)量管理
工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。 與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。
除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績(jī)考核形式來降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。
3 做好協(xié)調(diào)管理
一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。
4 結(jié)語(yǔ)：
總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。
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有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)與管理論文范文二：房地產(chǎn)業(yè)稅收管理面臨的問題與思考
摘 要 近幾年來，由于國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，拉動(dòng)投資需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動(dòng)，擾亂了稅收秩序，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點(diǎn)有益的探討。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng) 稅收秩序 公平競(jìng)爭(zhēng)
1 房地產(chǎn)業(yè)稅收征管面臨的問題
1.1 倒掛往來不入“收入賬”，隨意調(diào)劑收入
這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅;二是收到銀行按揭款時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入” 賬，推遲納稅;三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。
1.2 稅前扣除項(xiàng)目不真實(shí)，虛列或高估成本
主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得;二是不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，將完工與未完工的項(xiàng)目成本混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn);三是在進(jìn)行道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi)用;四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，逃避相關(guān)稅收;五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤(rùn)額。
1.3 以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收
主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息;抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤(rùn);抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款;抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來科目。二是以商品房抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得額。
1.4 以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款
主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖減開發(fā)成本，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收;二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤(rùn);三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬;四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅;五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅常用的主要手法。
2 房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀透視
2.1 從房地產(chǎn)業(yè)稅收收入來看
雖然房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的各項(xiàng)稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結(jié)構(gòu)都有較大幅度的增長(zhǎng)，這都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和稅收管理得到強(qiáng)化，成為房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力得來的，但進(jìn)一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計(jì)稅依據(jù)可信度小，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收大量流失;二是納稅人申報(bào)意識(shí)和申報(bào)質(zhì)量不高。銷售收入不實(shí)、成本虛列、費(fèi)用列支不合理，隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)的現(xiàn)象突出;三是房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，投資結(jié)構(gòu)單一，后勁不足;四是稅制改革不徹底，制約了房地產(chǎn)業(yè)稅收可持續(xù)增長(zhǎng)的規(guī)模。
2.2 從房地產(chǎn)業(yè)納稅人來看
企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化必然鋌而走險(xiǎn)。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產(chǎn)生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現(xiàn)，必然大賺一筆，即使被發(fā)現(xiàn)了、查處了，也只是補(bǔ)足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長(zhǎng)了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產(chǎn)業(yè)所特有的周期長(zhǎng)、投入大、環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價(jià)，在申報(bào)納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。
2.3 從政府及相關(guān)部門行為來看
政府及部門處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現(xiàn)象仍然存在，一是為了加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，當(dāng)?shù)卣谡袠?biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加一些配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并在稅費(fèi)上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費(fèi)項(xiàng)目或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要求稅務(wù)部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;二是由于房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關(guān)系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護(hù)”，而地方政府的個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為企業(yè)與稅務(wù)部門都是自己的兩個(gè)“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長(zhǎng)是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，這種想法影響了稅務(wù)部門的公正執(zhí)法;三是在土地管理上呈現(xiàn)兩個(gè)相反趨勢(shì)，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價(jià)甚至免費(fèi)出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設(shè)法高價(jià)出售經(jīng)營(yíng)性用地。有人認(rèn)為房地產(chǎn)是城市的小金庫(kù)一點(diǎn)也不為過，地方政府受利益驅(qū)動(dòng)，大肆開通相關(guān)收費(fèi)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，一般情況下僅土地出讓金就占地方財(cái)政收入的20%以上。相反的趨勢(shì)形成相同的結(jié)果，即犧牲國(guó)家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)業(yè)稅收大量流失。
2.4 從地稅部門自身來看
開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要經(jīng)過多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產(chǎn)開發(fā)信息。一是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了偷逃稅的機(jī)會(huì)。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅務(wù)部門限于人力、物力，建筑安裝購(gòu)進(jìn)的各種材料來源、數(shù)量和價(jià)格難以查實(shí);房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、價(jià)格和銷售進(jìn)度難以摸清;銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象十分突出，增加了遏制房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒有形成強(qiáng)大的威懾力量，助長(zhǎng)了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。
3 強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對(duì)策
3.1 加強(qiáng)部門配合，實(shí)現(xiàn)稅收管理的社會(huì)化
密切與計(jì)委、建委、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)、銀行等相關(guān)部門的聯(lián)系配合，積極爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門的支持，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)涉稅資料。從計(jì)委、建委收集經(jīng)濟(jì)適用房、舊房改造等新開工項(xiàng)目、續(xù)建項(xiàng)目投資計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)許可等情況;從規(guī)劃局收集建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調(diào)整等情況;從房管局收集項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資進(jìn)度、商品房預(yù)售方案、預(yù)售許可證發(fā)放、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、變更等情況;從房改辦、房地產(chǎn)交易(招標(biāo))中心等部門收集各種形式的聯(lián)建、集資、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，搭建信息交流整合平臺(tái)，形成齊抓共管、部門聯(lián)動(dòng)的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。
3.2 強(qiáng)化管理措施，實(shí)現(xiàn)稅收征管規(guī)范化
具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強(qiáng)“可售商品房面積”的審核，通過落實(shí)已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際“可售商品房面積”的真實(shí)情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數(shù)量;②規(guī)范和加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的審核，核實(shí)審核對(duì)象的收入情況、銷售單價(jià)、結(jié)算方式;③規(guī)范和加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的審核，審核主要成本項(xiàng)目的真實(shí)情況，落實(shí)已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本的正確性;④規(guī)范加強(qiáng)成本和收入的配比性審核，驗(yàn)證成本和收入的配比程度，核實(shí)成本或收入的真實(shí)性;⑤規(guī)范和加強(qiáng)期間費(fèi)用的審核，確認(rèn)期間費(fèi)用的真實(shí)性和合法性;⑥規(guī)范和加強(qiáng)投資收益的審核，確認(rèn)投資屬股權(quán)投資還是債權(quán)投資;收益屬于投資收益還是轉(zhuǎn)讓收益;轉(zhuǎn)讓收益的計(jì)算是否正確等，通過審核，根據(jù)稅法規(guī)定做出補(bǔ)稅處理，構(gòu)成偷稅的，移交有關(guān)部門處理。
3.3 加大稽查力度，實(shí)現(xiàn)稅收治理法制化
一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤(rùn)率配比法。以已售房合同定價(jià)收入的成本率或利潤(rùn)率為依據(jù)，配比當(dāng)期銷售成本或利潤(rùn)，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本=(已售房總成本÷已售房合同定價(jià)收入)×100%×當(dāng)期實(shí)際銷售收入;②當(dāng)期銷售收入比重配比法。以當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重為依據(jù)，配比當(dāng)期銷售成本，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本=(當(dāng)期實(shí)際銷售收入÷已售房合同定價(jià)收入)×100%×已售房總成本;③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據(jù)，得出已售房總成本占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售成本。即當(dāng)期實(shí)際銷售成本=[(可售房總成本÷可售房完工面積)×已售房合同總面積÷已售房合同定價(jià)收入]×100%×當(dāng)期實(shí)際銷售收入。④分項(xiàng)目單位數(shù)量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據(jù)，得出已售房總成本，再按當(dāng)期實(shí)際銷售收入占已售房合同定價(jià)收入的比重，配比當(dāng)期銷售成本，即當(dāng)期實(shí)際銷售成本=[(已售房總面積÷可售房完工面積)×100%×可售房總成本]×(當(dāng)期實(shí)際銷售收入÷已售房合同定價(jià)收入)×100%。(注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時(shí)的計(jì)算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售;已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時(shí)的計(jì)算)。二是要對(duì)稽查案件的檢查質(zhì)量實(shí)行跟蹤抽查。嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴(yán)格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對(duì)稅款拖欠不繳的房地產(chǎn)企業(yè)，依法采取強(qiáng)制措施，確保稅款及時(shí)足額入庫(kù)。如房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率(預(yù)計(jì)收入的利潤(rùn)率不低于15%)計(jì)算出營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)稅所得額，統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)想延遲納稅，利用申報(bào)虧損躲避稅收這條路已經(jīng)行不通了，這就給稅務(wù)稽查提供了法律保障。四是要對(duì)大案、要案嚴(yán)格按法律程序移送司法機(jī)關(guān)，依法追究其法律責(zé)任。五是要完善投訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)，鼓勵(lì)廣大群眾舉報(bào)偷逃稅者，形成綜合治理局面。
3.4 建立監(jiān)控體系，實(shí)現(xiàn)稅收管理信息化
充分利用信息、網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)手段，提高稅務(wù)管理的效能和水平，已成為擺在稅務(wù)部門面前的一項(xiàng)刻不容緩的重點(diǎn)工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，同樣需要以信息化為導(dǎo)向和支撐，要把房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的信息化建設(shè)，放到中國(guó)稅收信息化建設(shè)的大背景下考慮，堅(jiān)持“內(nèi)引外聯(lián)”的基本方向，既要加快網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和軟件開發(fā)、用信息手段整合資源、再造流程、簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，提高管理和稽查工作的現(xiàn)代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快與計(jì)劃、土地、城建、房管、工商等部門以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)網(wǎng)步伐。要做到網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享，保證稅務(wù)部門能夠及時(shí)收集到房地產(chǎn)企業(yè)的各類信息，只有稅網(wǎng)嚴(yán)密，偷逃稅者才無可乘之機(jī)。
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