有關(guān)物業(yè)管理論文范文
物業(yè)管理與人民生活息息相關(guān),在近年來(lái)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)物業(yè)管理論文，供大家參考。
有關(guān)物業(yè)管理論文范文一：物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)分析
摘要：近年來(lái)隨著物業(yè)使用者通過(guò)法律武器對(duì)自身權(quán)益維護(hù)的意識(shí)不斷提高和物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)使用者與物業(yè)管理公司間的矛盾不斷增加，法律糾紛也接連不斷，而且索賠金額也有不斷增加的態(tài)勢(shì)。物業(yè)管理公司面臨著怎樣將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去的巨大難題。本文為提高物業(yè)管理公司微利經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從多方面對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任進(jìn)行了探討。
物業(yè)管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化管理模式，它非常適用于住房制度改革和城市房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)。在城市管理體制改革中物業(yè)管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應(yīng)用。然而物業(yè)管理公司難以避免由于工作過(guò)失或疏忽導(dǎo)致物業(yè)使用者的財(cái)產(chǎn)和人身安全受到損害，而受害者通過(guò)法律可以提出索賠。針對(duì)各種商業(yè)保險(xiǎn)品種和物業(yè)管理及服務(wù)的不斷增多，并在經(jīng)營(yíng)管理中被各物業(yè)公司積極引入的狀況，要提高日常服務(wù)中出現(xiàn)的突發(fā)的、無(wú)法控制的、不可預(yù)見(jiàn)的或其它因素導(dǎo)致的人、物事故賠償風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。面對(duì)客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)危險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)、估計(jì)和分析，進(jìn)行必要的管理，實(shí)施有效手段對(duì)危險(xiǎn)進(jìn)行消滅、減少或者轉(zhuǎn)嫁。
1目前我國(guó)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)的狀況
目前在保險(xiǎn)市場(chǎng)上物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)還沒(méi)有形成規(guī)模，處于比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于投保人來(lái)講，不是不滿意理賠服務(wù)，就是覺(jué)得錢浪費(fèi)了，以致不斷出現(xiàn)相關(guān)的保險(xiǎn)糾紛。投保人不買賬，保險(xiǎn)公司也不買賬。
1.1物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范
在現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)市場(chǎng)缺乏有效的需求，中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在2000年9月最早推出該險(xiǎn)種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂。“大數(shù)法則”是該保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的根本，為了對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散需要承保足夠的風(fēng)險(xiǎn)單位。因投保單位不多，保險(xiǎn)公司難以分散其風(fēng)險(xiǎn)，還可能出現(xiàn)“逆選擇”的風(fēng)險(xiǎn)，迫不得已干脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費(fèi)率，導(dǎo)致惡性循環(huán)。保險(xiǎn)公司的積極性由于其賠付率高、保費(fèi)收入有限，其經(jīng)營(yíng)狀況受到極大影響。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)以及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)是這種現(xiàn)狀產(chǎn)生的根本因素。物業(yè)管理公司還存在效益差、管理水平低的問(wèn)題。大部分小區(qū)物業(yè)管理公司維持困難，管理費(fèi)從來(lái)就沒(méi)有收齊過(guò)，買保險(xiǎn)更無(wú)從談起了。
1.2缺乏完善的法律制度
物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)是在進(jìn)行專業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，“依法”承擔(dān)由于其過(guò)失導(dǎo)致第三者或者服務(wù)的消費(fèi)者在人身或財(cái)產(chǎn)上受到傷害或損失的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。所以，保險(xiǎn)責(zé)任判定的重點(diǎn)就是是否有法可依，這也是成立該保險(xiǎn)合同的根本所在。我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，通過(guò)《物業(yè)管理責(zé)任條例》得到了充分的詮釋。但是對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講，缺乏詳細(xì)的規(guī)定認(rèn)定其應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，另外在其具體執(zhí)法過(guò)程中可追循的案例缺乏，沒(méi)有具體的法規(guī)，導(dǎo)致判定物業(yè)管理公司在什么條件下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任以及賠償?shù)念~度是個(gè)非常大的問(wèn)題。
1.3產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中保險(xiǎn)公司存在很多不足
物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)存在狹窄的保險(xiǎn)責(zé)任范圍。目前保險(xiǎn)公司的物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的前提條件是物業(yè)管理公司出現(xiàn)過(guò)失和疏忽行為才承擔(dān)責(zé)任，除此以外保險(xiǎn)公司就能夠免除責(zé)任。顯然這在當(dāng)下是難以通過(guò)充足的保障推動(dòng)物業(yè)管理公司發(fā)展。保險(xiǎn)公司與物業(yè)管理公司間存在兩項(xiàng)重大分歧：首先是投保范圍，其次是保單額度。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講，大一些的投保范圍是其追求的目標(biāo)。然而越大的投保范圍，就會(huì)讓保險(xiǎn)公司承擔(dān)越大的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)講，越大越好的保單額才越有利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)不可控是保險(xiǎn)公司憂慮的重點(diǎn)。對(duì)于投保的每筆物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，責(zé)任認(rèn)定是其關(guān)鍵，也就是保險(xiǎn)合同中的除外責(zé)任(不需要保險(xiǎn)公司賠付)和保險(xiǎn)責(zé)任的確定。保險(xiǎn)公司與物業(yè)管理公司對(duì)其投保細(xì)節(jié)都要進(jìn)行詳細(xì)討論，意見(jiàn)形成一致后，再由中保財(cái)產(chǎn)出計(jì)劃書，然后雙方對(duì)其價(jià)格再進(jìn)行協(xié)商。這項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的推廣因其問(wèn)題具有較大的復(fù)雜性使其無(wú)法形成量化保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)受到極大影響。
2如何開(kāi)展物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)
2.1組織行業(yè)對(duì)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)實(shí)施統(tǒng)保，將保險(xiǎn)制度強(qiáng)制引入
為了對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，發(fā)達(dá)國(guó)家將很多職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)劃為法定強(qiáng)制保險(xiǎn)，人員執(zhí)業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建立的必要條件就是投保職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。投保物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)在很多地方已經(jīng)非常普遍了，這一險(xiǎn)種在香港投保的費(fèi)用占有相當(dāng)大的比例，相當(dāng)于整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的20%至30%。因我國(guó)的物業(yè)發(fā)展還處在初級(jí)發(fā)展階段，因此可由行業(yè)主管部門與保險(xiǎn)公司先進(jìn)行行業(yè)統(tǒng)保協(xié)議簽署。
2.2提高保險(xiǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平，加速物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)
保險(xiǎn)公司在提供行業(yè)性統(tǒng)保產(chǎn)品的過(guò)程中，應(yīng)以行業(yè)特征為依據(jù)，進(jìn)一步完善與補(bǔ)充現(xiàn)有的責(zé)任保險(xiǎn)產(chǎn)品，物業(yè)管理公司應(yīng)以自身不同的需要為根據(jù)選擇附加投保，這樣既能夠保證保險(xiǎn)公司在有限制地保險(xiǎn)責(zé)任擴(kuò)大的同時(shí)又能夠較為充足的保障物業(yè)管理公司。針對(duì)資金不足的大部分物業(yè)管理公司可以以“加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，投?；撅L(fēng)險(xiǎn)”為方針，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制成本加以降低。保險(xiǎn)事業(yè)要發(fā)展，必須與經(jīng)濟(jì)、法律及社會(huì)共同進(jìn)步，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，帶給物業(yè)管理以巨大的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司必須對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行不斷熟悉、深入研究，積極開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，制定合理的保險(xiǎn)費(fèi)用體系，充分研發(fā)新的產(chǎn)品適應(yīng)物業(yè)管理不同層面的需要。進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)保險(xiǎn)的覆蓋面，使保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)作用得到最大程度的發(fā)揮。
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有關(guān)物業(yè)管理論文范文二：物業(yè)管理成本管理控制分析
摘要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，促進(jìn)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起，城市里興建了大量的住宅小區(qū)及辦公等設(shè)施，潛在大量的物業(yè)管理服務(wù)需求，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)將迎來(lái)輝煌時(shí)期。近段時(shí)間內(nèi)部分國(guó)內(nèi)外大型物業(yè)管理服務(wù)公司的迅速崛起并占領(lǐng)國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)，為客戶提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以服務(wù)為中心的特殊行業(yè),從表面上看公司管理的是“物”,但是實(shí)質(zhì)工作管理的卻是“人”。物業(yè)管理具有管理項(xiàng)目分布分散、管理內(nèi)容復(fù)雜多樣、成本發(fā)生面廣且形成點(diǎn)多，以及監(jiān)控線長(zhǎng)、進(jìn)行24小時(shí)服務(wù)、監(jiān)管困難等特點(diǎn)。與此同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)公司在快速發(fā)展的同時(shí)管理服務(wù)成本也逐漸增加，甚至?xí)l(fā)生入不敷出的情況，這已經(jīng)嚴(yán)重的威脅到企業(yè)的生存發(fā)展。如何進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本管控過(guò)程，掌控物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本控制方法，把握收支平衡，實(shí)現(xiàn)盈利，必將對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。要做好物業(yè)公司的成本管控，需要從全流程進(jìn)行控制，包含事前控制、事中控制和事后控制。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;成本管理;成本控制
在物業(yè)管理公司在為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程中會(huì)發(fā)生人工、設(shè)備維修等各項(xiàng)成本支出，如果不能合理、全面的進(jìn)行控制和管理，必將增加公司的物業(yè)管理成本，降低企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)公司只有在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中選擇合理的方法對(duì)成本加強(qiáng)控制,完成控制目標(biāo),最終實(shí)現(xiàn)微薄的經(jīng)濟(jì)利益。下面本文將針對(duì)物業(yè)公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致闡述。
一、事前成本的控制
事前成本控制在物業(yè)管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用，是物業(yè)管理公司成本管理的重要部分。首先，物業(yè)管理公司在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策和成本決策中，需要參考事前項(xiàng)目費(fèi)用指標(biāo)，為成本管理工作提供明確的奮斗目標(biāo)。具有事前成本控制標(biāo)準(zhǔn)后，后面的工作才會(huì)具有很強(qiáng)的針對(duì)性，從而減少盲目性，增強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性。這樣物業(yè)管理公司在建立成本責(zé)任制后，可使成本控制的工作達(dá)到事半功倍的效果，從而有效做好物業(yè)公司的增收降耗工作。通常情況下物業(yè)管理公司在開(kāi)展業(yè)務(wù)之前，為使成本費(fèi)用開(kāi)支與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)相適應(yīng)，相關(guān)管理人員需要先分析影響物業(yè)管理成本的各種因素，并在成本控制方面建立有效的年度財(cái)務(wù)預(yù)算、水電費(fèi)的定額管理以及職工薪酬預(yù)算與績(jī)效考核管理相結(jié)合的管理控制等一系列內(nèi)部管理制度，保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業(yè)管理公司在完善管理制度的基礎(chǔ)上,為縮減不必要的成本支出，還要結(jié)合各部門功能的不同，對(duì)相關(guān)的成本支出項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握各種材料的實(shí)際消耗情況。物業(yè)公司先編制一個(gè)費(fèi)用指南，再制定各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用指標(biāo)，從整體上控制所有費(fèi)用的支出，最后將先制定的各個(gè)大項(xiàng)目成本支出控制目標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門。在月初，各站點(diǎn)上級(jí)管理部門負(fù)責(zé)人要根據(jù)本月的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)同費(fèi)用的歸口管理部門，依據(jù)季度費(fèi)用預(yù)算以及各月具體情況，對(duì)下屬站點(diǎn)確定不同的費(fèi)用控制指標(biāo)。同時(shí)將所有的成本和期間費(fèi)用支出納入相關(guān)職能部門的職權(quán)范圍，并制定出一套適應(yīng)公司管理實(shí)際情況的分級(jí)管理責(zé)任制度。物業(yè)公司在以利、權(quán)、責(zé)相互結(jié)合的原則建立分級(jí)責(zé)任制的時(shí)候，要給予下屬相關(guān)部門、單位一些經(jīng)濟(jì)權(quán)限和利益，這樣能夠促使其有能力做好本單位的責(zé)任成本工作，還能使其擁有一定的自主權(quán)，不會(huì)受到其他部門的控制和干涉，讓工作的開(kāi)展更加符合實(shí)際，操作方法更具靈活性。物業(yè)公司還可以給予下屬項(xiàng)目單位壓縮流動(dòng)資金定額的權(quán)限，使其有效減少利息的支出;給予下屬項(xiàng)目單位上交多余勞動(dòng)力的權(quán)限，以有效減少本單位的薪資支出;給予下屬項(xiàng)目單位制定獎(jiǎng)金分配標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，以有效提高員工工作的積極性，也利于費(fèi)用指標(biāo)的完成,為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。最后，物業(yè)管理公司通過(guò)制定出相關(guān)的管理辦法，以激勵(lì)制度和獎(jiǎng)罰制度作為輔助管理，把硬指標(biāo)和硬任務(wù)都公開(kāi)化，可以讓廣大的一線員工都參加到物業(yè)的成本管理中。通常情況下物業(yè)公司的下屬項(xiàng)目機(jī)構(gòu)都是綜合管理部門，公司的財(cái)務(wù)部門要對(duì)這些下屬項(xiàng)目機(jī)構(gòu)進(jìn)行費(fèi)用的監(jiān)督和審核，把綜合平衡工作做好。
二、事中的成本控制
事中成本控制是現(xiàn)代企業(yè)成本的核心，在企業(yè)成本控制系統(tǒng)中起著保證、促進(jìn)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎(chǔ)管理制度之下對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)采取糾偏措施的活動(dòng)。事中成本控制是完成計(jì)劃任務(wù)和實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的有力保證，合理的控制方法是及時(shí)解決問(wèn)題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實(shí)成本控制的具體關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過(guò)程中，要履行有效的內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)規(guī)范管理，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部管理制度和規(guī)范的約束，提升企業(yè)工作效率，掌控物業(yè)管理企業(yè)的成本控制方法，執(zhí)行有效的控制措施，保障企業(yè)事中成本控制效果。
1.執(zhí)行部門管理責(zé)任措施。物業(yè)管理公司分級(jí)的責(zé)任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的權(quán)限與責(zé)任，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，把成本計(jì)劃中所規(guī)定的各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，都按照內(nèi)容和性質(zhì)進(jìn)行分解，利用分級(jí)歸口的方式予以控制。此外，物業(yè)管理公司還要明確相關(guān)單位的責(zé)任，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠找到相應(yīng)的責(zé)任人。做到上述這些方面，物業(yè)公司就能建立上下統(tǒng)一，眾橫交錯(cuò)的成本控制體系，也就有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一步都需要進(jìn)行成本控制，而且成本控制目標(biāo)還需要層層落實(shí)，下面就以某物業(yè)公司某小區(qū)雙層機(jī)械車位成本控制為例進(jìn)行分析(具體詳見(jiàn)表1)，希望有一定的參考價(jià)值。從上面的列表中可以看出，物業(yè)管理部門進(jìn)行設(shè)備購(gòu)置、使用之前，提前做好購(gòu)置、維護(hù)管理計(jì)劃，例如列明設(shè)備購(gòu)置、使用時(shí)點(diǎn)，具體的控制措施，同時(shí)把責(zé)任和任務(wù)都配給具體負(fù)責(zé)人，實(shí)行責(zé)任具體化，從而降低設(shè)備的購(gòu)入、維保成本。
2.制定成本支出控制方法。
2.1加強(qiáng)材料費(fèi)用控制。在材料費(fèi)用的控制方面，物業(yè)公司主要需從以下兩方面進(jìn)行控制：材料消耗量控制和材料價(jià)格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物業(yè)公司在日常中必須嚴(yán)格控制材料的消耗量，避免濫用材料，材料的供應(yīng)部門必須按照工作項(xiàng)目，專人負(fù)責(zé)材料的使用和領(lǐng)取。為此，物業(yè)公司內(nèi)部首先要制定出內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)材料消耗限額，然后建立限額發(fā)放、使用制度，各站點(diǎn)按照不同限額，在規(guī)定期間內(nèi)領(lǐng)用材料，以此來(lái)降低限額消耗量，這樣能有效控制總支出。其次，物業(yè)公司要控制物業(yè)各個(gè)站點(diǎn)使用材料的總量，測(cè)定各種材料的使用定額，有效降低材料的總使用定額。為達(dá)到控制目標(biāo)，相關(guān)定額制定人一定要到一線收集歷史資料，分析各站點(diǎn)材料使用情況的真實(shí)性，由此能夠更好的做出材料總量判斷，避免不必要的浪費(fèi)，縮減材料使用總量定額。
2.2加強(qiáng)人工成本支出控制。物業(yè)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)中會(huì)有很大的資金用在人工成本方面，如果在管理過(guò)程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物業(yè)管理費(fèi)的支出情況。物業(yè)公司想要控制人力資源成本，必須先了解各類工作人員的構(gòu)成明細(xì)，為較好控制公司的成本支出，必須保持服務(wù)品質(zhì)不變的前提下，根據(jù)小區(qū)面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的職能部門設(shè)置都較為精干，同時(shí)輔以信息化的管理方式來(lái)精簡(jiǎn)公司部門。物業(yè)管理公司會(huì)依據(jù)所管理小區(qū)的實(shí)際情況、企業(yè)發(fā)展階段、部門性質(zhì)、業(yè)務(wù)特征、崗位分類、任職能力、工作繁簡(jiǎn)度等方面進(jìn)行綜合考量，用以下幾種方法減少人工成本。
(1)對(duì)于一些專業(yè)技術(shù)不強(qiáng)的崗位，將管理人員盡量壓縮，比如采取一人多崗的模式，有效減少人員的定編。
(2)通過(guò)加強(qiáng)技防改造和配備先進(jìn)設(shè)備等措施來(lái)減少人工成本的投入。比如在沒(méi)有封閉的小區(qū)新建圍欄、在人流較大的出入口安裝攝像頭等科學(xué)技術(shù)管理替代人工管理，以有效降低秩序維護(hù)人員的數(shù)量。
(3)對(duì)專業(yè)性強(qiáng)的技術(shù)工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能的通過(guò)委托外包服務(wù)來(lái)完成，比如如電梯年檢、空調(diào)的維護(hù)、鍋爐維修、外墻清洗等項(xiàng)目。為合理配備相應(yīng)人員工作范圍、工作量和定編數(shù)量，完善組織形式，不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預(yù)算,合理降低人力成本，提高人均管理面積及效能。
2.3加強(qiáng)水電費(fèi)支出控制。在水電費(fèi)支出控制方面，各個(gè)部門要配合上級(jí)部門做好材料、能源計(jì)量表，對(duì)重點(diǎn)部位沒(méi)有安裝計(jì)量設(shè)備的必須及時(shí)安裝計(jì)量器，這樣對(duì)水電消耗才有客觀的評(píng)判。在用電量控制方面，物業(yè)公司如想讓所在轄區(qū)在保障照明不變的前提下調(diào)低用電定額，對(duì)于需要24小時(shí)開(kāi)啟的燈具，可安裝具有節(jié)電器的日光燈,對(duì)于其他公共照明，則建議大量采用LED照明燈，節(jié)能效果非常明顯;另外，也可以通過(guò)升級(jí)技術(shù)，比如傳統(tǒng)的供水系統(tǒng)一般是先由市政自來(lái)水進(jìn)入地下水箱間，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。如果利用無(wú)負(fù)壓加壓泵技術(shù)對(duì)這些供水系統(tǒng)改造，能降低40～70%能耗。
2.4在控制其他直接成本費(fèi)用方面，由于各項(xiàng)其他費(fèi)用項(xiàng)目的性質(zhì)不同，處理的方法須也不同，物業(yè)公司需選定合理的控制方法，比如對(duì)已有定額的項(xiàng)目可按照定額進(jìn)行監(jiān)督控制，對(duì)沒(méi)有定額的項(xiàng)目可按照預(yù)算進(jìn)行控制。當(dāng)物業(yè)公司在執(zhí)行節(jié)約各項(xiàng)成本的具體方法過(guò)程中，物業(yè)公司還必須要求所有員工嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，如在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或想到有利于降低成本的舉措，要及時(shí)提出并告知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，把企業(yè)當(dāng)做自己的家一樣去經(jīng)營(yíng),最終實(shí)現(xiàn)合理控制成本的目的。
3.對(duì)事中成本支出進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督管理。當(dāng)物業(yè)管理公司確定節(jié)約成本的具體方法后，需要對(duì)成本支出的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，避免出現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)問(wèn)題，確?？刂品椒鋵?shí)的有效性。第一，要挑選業(yè)務(wù)骨干成立監(jiān)督管理部門，管理成員必須了解各個(gè)部門和各個(gè)崗位的實(shí)際情況，以及目前所存在的問(wèn)題，清楚在以后的監(jiān)督管理中，掌握監(jiān)督管理的重點(diǎn)。第二，要建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制，讓監(jiān)督機(jī)制具體化，責(zé)任個(gè)人化，對(duì)每名成員當(dāng)月或本年度的具體工作都分配清楚，設(shè)定的崗位目標(biāo)也要明確，同時(shí)事先明確沒(méi)有完成任務(wù)的懲罰方式，然后由部門負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行，提高大家工作的積極性。監(jiān)督管理部門要成為物業(yè)公司降低成本的先鋒，在保證本部門各項(xiàng)成本最低的情況下，對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即上報(bào)直屬領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)可將問(wèn)題和責(zé)任人在公司公開(kāi)，引以為戒，提高每名物業(yè)工作人員對(duì)成本管理的重視度。全過(guò)程監(jiān)督管理就是把各個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)約成本措施具體化，跟蹤落實(shí)化，避免出現(xiàn)上有政策下有對(duì)策的不利情況。
三、對(duì)事后成本的控制
在事后控制中，分析注意力通常集中于結(jié)果上。對(duì)執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行成本考核和成本分析,找到實(shí)際業(yè)績(jī)與控制目標(biāo)的差異，采取相應(yīng)的措施防錯(cuò)糾偏，是矯正后續(xù)活動(dòng)的起點(diǎn)。
1.建立正式的成本報(bào)告控制系統(tǒng)。編制成本報(bào)告對(duì)物業(yè)公司的成本控制非常重要，在編制報(bào)告的內(nèi)容時(shí)，一定要和崗位責(zé)任制以及成本責(zé)任制進(jìn)行掛鉤，管理人員可以對(duì)比控制標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際消耗量，對(duì)責(zé)任人以及責(zé)任單位的工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，從根源上分析問(wèn)題的原因，這樣才能得到真實(shí)的數(shù)據(jù)，有利于以后的工作開(kāi)展。
2.對(duì)成本差異情況進(jìn)行調(diào)查分析處理。當(dāng)設(shè)定成本控制目標(biāo)后，相關(guān)的責(zé)任人看到其現(xiàn)狀和目標(biāo)的差距，卻未能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的根源，也沒(méi)有想到具體的解決辦法，責(zé)任人則應(yīng)及時(shí)向上級(jí)管理部門匯報(bào)。上級(jí)管理部門要和下屬具體部門一同進(jìn)行分析和探討，研究、確定解決問(wèn)題的措施，以便在后續(xù)工作中實(shí)施、落實(shí)，在措施實(shí)施期間公司還需要安排專人予以監(jiān)督，保證解決措施的落實(shí)效果。除此之外，在解決措施實(shí)施后，物業(yè)公司最后還要分析公司所得到的經(jīng)濟(jì)效益，探討其是否達(dá)到有關(guān)的目標(biāo)，并從中吸取教訓(xùn)，為以后解決和控制該問(wèn)題打下基礎(chǔ)。
3.考核獎(jiǎng)懲機(jī)制.沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制是激勵(lì)員工工作的最好辦法。企業(yè)要把責(zé)任成本指標(biāo)歸入到考核當(dāng)中，不同部門有不同的需求，可結(jié)合需求的不同制定不同的激勵(lì)措施。在對(duì)一線普通員工進(jìn)行激勵(lì)時(shí)，可以使用提高或降低工資待遇的辦法;對(duì)于中層領(lǐng)導(dǎo)而言，主要進(jìn)行整體的業(yè)績(jī)考核，或者予以口頭批評(píng)，精神獎(jiǎng)勵(lì)等，必要情況也要進(jìn)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)于高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)而言，主要的還是進(jìn)行精神層面的鼓勵(lì)和批評(píng)。當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制和每一個(gè)員工的工作職責(zé)和工作任務(wù)相互掛鉤后，員工負(fù)責(zé)的工作若出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)在第一時(shí)間反饋到本人及時(shí)處理。管理人員則需要做好績(jī)效記錄，在每個(gè)月結(jié)束后，各個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)所有員工進(jìn)行考核，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的員工要進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐u(píng)和懲罰，而工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工要及時(shí)進(jìn)行精神、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，從而提高員工的積極性，讓每個(gè)員工都有明確的工作目標(biāo)和良好的工作狀態(tài)，為公司打造一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)奠定基礎(chǔ)。
四、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理公司的全面成本管理十分重要，在物業(yè)管理企業(yè)中，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理制度與規(guī)范的建設(shè)，提升全面成本管理控制效果，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理，這三部分成本管理在企業(yè)成本控制中十分重要。物業(yè)公司通過(guò)全面成本管理，讓責(zé)任核算細(xì)致化，準(zhǔn)確化和有效化，完善費(fèi)用控制核算制度，可以確保各項(xiàng)費(fèi)用支出的合理性、真實(shí)性，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的成本支出，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的成本控制效率，為企業(yè)發(fā)展做出保障。
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