房地產(chǎn)物業(yè)管理類(lèi)論文
房地產(chǎn)物業(yè)管理類(lèi)論文
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理在我國(guó)得到了快速的發(fā)展,物業(yè)管理公司數(shù)量逐年猛增。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)物業(yè)管理類(lèi)論文下載的范文，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)物業(yè)管理類(lèi)論文下載篇1
淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的物業(yè)管理與服務(wù)
【摘要】在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)開(kāi)展物業(yè)管理與服務(wù)，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施品牌戰(zhàn)略，擴(kuò)大升房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售規(guī)模，而且可以有效的幫助消費(fèi)者進(jìn)行房產(chǎn)投入后的綜合管理，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)具有極大的意義。文中闡述了物業(yè)管理與服務(wù)的含義及其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所起的作用，并從全過(guò)程的角度詳細(xì)介紹了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中物業(yè)管理與服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)建設(shè);物業(yè)管理;服務(wù)
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)于城市化進(jìn)程的推進(jìn)起著重要的推動(dòng)作用。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)對(duì)其亦具有重要的影響作用。通過(guò)完善的物業(yè)管理與服務(wù)不僅可以大大提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力與適用性，而且可以有助于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。下面就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的物業(yè)管理與服務(wù)進(jìn)行分析、探討。
一、物業(yè)管理與服務(wù)的含義
物業(yè)管理，是指通過(guò)對(duì)即將投入使用的物業(yè)消費(fèi)者或業(yè)主開(kāi)展合理、科學(xué)的組織、計(jì)劃、控制等，以維持物業(yè)消費(fèi)者與業(yè)主的正常生活環(huán)境，并對(duì)該物業(yè)房產(chǎn)的保值與增值進(jìn)行管理的活動(dòng)。物業(yè)管理可以視為，業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)自身基本思想及管理理念的管理活動(dòng)。其中，物業(yè)管理從不同人物的視角出發(fā)，其管理與服務(wù)的含義也將有所區(qū)別，下面就業(yè)主的物業(yè)管理、代業(yè)主方的物業(yè)管理、物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理公司的物業(yè)管理與服務(wù)這四方面展開(kāi)分析，如下所述。
(一)業(yè)主方的物業(yè)管理
業(yè)主方，即該物業(yè)的物權(quán)人、使用權(quán)人，其物業(yè)管理是真正體現(xiàn)業(yè)主對(duì)該物業(yè)的管理目標(biāo)、基本理念與思想而展開(kāi)的真正意義上的管理。業(yè)主方通過(guò)對(duì)物業(yè)開(kāi)展計(jì)劃性、組織性的控制活動(dòng)，以便維持其正常的生活環(huán)境與秩序，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)財(cái)產(chǎn)的保值與增值目標(biāo)的管理活動(dòng)。
(二)代業(yè)主方的物業(yè)管理服務(wù)
代業(yè)主方的物業(yè)管理服務(wù)，即業(yè)主將該物業(yè)的部分管理職能授權(quán)由物業(yè)公司代為開(kāi)展管理與服務(wù)活動(dòng)。代業(yè)主方通過(guò)代替業(yè)主開(kāi)展相應(yīng)有計(jì)劃、有組織的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)該物業(yè)的保值與增值目標(biāo)，維護(hù)業(yè)主，即使用權(quán)人的實(shí)際權(quán)益。
(三)物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)
物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)，主要是指由物業(yè)公司根據(jù)與業(yè)主方的服務(wù)合同，結(jié)合業(yè)主方對(duì)該物業(yè)的管理思想、管理理念、管理計(jì)劃，并以具體的物業(yè)項(xiàng)目為管理對(duì)象，開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)及管理計(jì)劃的實(shí)施。其中，物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)屬于該公司的物業(yè)項(xiàng)目管理，主要通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)簽訂相應(yīng)的服務(wù)合同及授權(quán)范圍，并由業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)。
(四)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理與服務(wù)
物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理與服務(wù)項(xiàng)目是指，物業(yè)管理公司在該物業(yè)項(xiàng)目上所開(kāi)展的管理活動(dòng)，并未業(yè)主方提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，包括基本服務(wù)與保值、增值服務(wù)內(nèi)容。
二、物業(yè)管理與服務(wù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的作用
(一)有助于提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，主要是通過(guò)全方位、全過(guò)程的物業(yè)管理與服務(wù)體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，指的是為了完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將咨詢企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、銷(xiāo)售企業(yè)、施工單位、物業(yè)管理公司等各單位組合起來(lái)，并開(kāi)展相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)的過(guò)程。由此可見(jiàn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理與服務(wù)相融合，可以有效的促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。
一方面，物業(yè)管理與服務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不可分割的一部分，它是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌戰(zhàn)略的重要途徑。通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，確定相應(yīng)的目標(biāo)客戶群，進(jìn)而以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)，從生命周期理論的角度出發(fā)，真正開(kāi)展以物業(yè)管理與服務(wù)為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售活動(dòng)。
另一方面，通過(guò)實(shí)現(xiàn)全面化物業(yè)管理與服務(wù)的策劃與設(shè)計(jì)，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)顧客的實(shí)際需求，融合企業(yè)的文化價(jià)值理念及顧客的文化價(jià)值理念，通過(guò)精心的策劃與設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)出富有創(chuàng)造性、人性化、富有個(gè)性的房地產(chǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)物業(yè)管理與服務(wù)活動(dòng)，以便最終成功吸引、留住消費(fèi)者。
(二)有助于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
物業(yè)管理企業(yè)是提供物業(yè)管理與服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，一般采用物業(yè)項(xiàng)目管理模式，從事建成后物業(yè)的維修、保養(yǎng)、保安、保潔、維護(hù)秩序等管理與服務(wù)工作。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展通常采用兩種策略，一種是按現(xiàn)有運(yùn)行模式，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，依靠經(jīng)濟(jì)規(guī)模，獲取更大利潤(rùn);一種是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，搞橫向一體化和多元化，擴(kuò)大利潤(rùn)來(lái)源。物業(yè)管理公司參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中以物業(yè)管理與服務(wù)為中心建立全面物業(yè)管理與服務(wù)體系發(fā)揮自身與業(yè)主親密接觸、對(duì)業(yè)主需求深刻了解的優(yōu)勢(shì)，在為開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)人員、建造人員等提供強(qiáng)有力的支持的同時(shí)，為自己的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)條件的設(shè)想，將有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(三)有助于提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性
房地產(chǎn)產(chǎn)品是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)自身利益為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成果，其形成的一般過(guò)程包括物業(yè)開(kāi)發(fā)調(diào)研、物業(yè)開(kāi)發(fā)策劃、物業(yè)設(shè)計(jì)、物業(yè)施工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。缺乏站在業(yè)主(潛在業(yè)主)角度的調(diào)研與分析，策劃工作均未將潛在業(yè)主利益放在首位。
綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中唯一沒(méi)有代表潛在業(yè)主利益的主體，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)缺少對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品形成過(guò)程中詳細(xì)信息的了解，造成了嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，因此應(yīng)建立一套代表潛在消費(fèi)者利益的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程提出建議和進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)制，在現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基礎(chǔ)上形成一套站在潛在消費(fèi)者需求角度，以物業(yè)管理與服務(wù)為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程以物業(yè)管理與服務(wù)為中心
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的所有工作，其目標(biāo)都是為了向研究的可行性提供服務(wù)，所提出的項(xiàng)目概念都是為開(kāi)發(fā)商指定相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)策略提供基礎(chǔ)，卻未把潛在的業(yè)主利益放在第一位，而是為開(kāi)發(fā)商策劃。在施工的過(guò)程中，施工企業(yè)會(huì)從自身的利益出發(fā)，為了賺取更多的利潤(rùn)，而減少成本，加快施工的進(jìn)程，從而使施工的質(zhì)量得不到保證。 物業(yè)管理公司可以監(jiān)理施工的過(guò)程，保證建筑承包商的施工質(zhì)量服務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)放商授權(quán)的施工監(jiān)理，其內(nèi)容一般包括項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、造價(jià)，在雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)范和合同的前提下，對(duì)施工的整個(gè)階段進(jìn)行監(jiān)督管理。
(二)向開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理與服務(wù)咨詢
眾所周知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，業(yè)者在其中的參與度并不高，為了保證房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性，物業(yè)管理公司可以設(shè)身處地站在業(yè)主方的視角，向開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)咨詢。物業(yè)管理與服務(wù)公司可以業(yè)主方的角度進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃中向開(kāi)發(fā)商提供各項(xiàng)服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)項(xiàng)目招攬目標(biāo)。
首先，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)定位目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)顧客群，做好目標(biāo)顧客群的市場(chǎng)調(diào)查工作，針對(duì)目標(biāo)顧客群的建議及其實(shí)際需求，以便進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目調(diào)研分析工作、做好可行性研究工作，并編制該房產(chǎn)物業(yè)的全生命周期經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)估報(bào)告。
其次，根據(jù)目標(biāo)顧客群的需求開(kāi)展該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)策劃工作，即物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理與服務(wù)模式規(guī)劃、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃等內(nèi)容。再次，針對(duì)調(diào)研報(bào)告中的目標(biāo)顧客群實(shí)際需求，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的代表與該房產(chǎn)物業(yè)的咨詢單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行物業(yè)的設(shè)計(jì)咨詢、設(shè)計(jì)監(jiān)理、設(shè)計(jì)審計(jì)工作;并做好物業(yè)的施工監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)溝通工作，與監(jiān)理單位共同完成物業(yè)項(xiàng)目的施工監(jiān)理與驗(yàn)收工作。
最后，物業(yè)管理公司應(yīng)作為開(kāi)發(fā)商的代表，為其提供物業(yè)項(xiàng)目的融資策劃及運(yùn)作服務(wù)，協(xié)同開(kāi)發(fā)商編制物業(yè)的管理與服務(wù)文件資料;并作為該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)銷(xiāo)售策劃者與物業(yè)銷(xiāo)售代理者，為開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的物業(yè)保修服務(wù)。
(三)向設(shè)計(jì)單位的物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)咨詢
物業(yè)管理公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研工作所確定的目標(biāo)顧客群，及顧客群的建議與實(shí)際需求，以物業(yè)管理與服務(wù)公司的角度進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目思考并參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃工作之中，向設(shè)計(jì)單位提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)咨詢。此外，物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還應(yīng)當(dāng)協(xié)同設(shè)計(jì)師，以物業(yè)管理與服務(wù)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)項(xiàng)目的詳細(xì)審查，并嚴(yán)格做好審核工作;同時(shí)協(xié)同設(shè)計(jì)師根據(jù)產(chǎn)品生命周期理論，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，開(kāi)展建筑項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)與材料選擇工作。
(四)向建筑承包商和監(jiān)理公司提供物業(yè)監(jiān)理
從物業(yè)管理與服務(wù)角度，物業(yè)管理公司可以對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行物業(yè)監(jiān)理，為建筑承包商提高施工質(zhì)量服務(wù);提供與物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)的工程質(zhì)量咨詢與監(jiān)控;提供建筑設(shè)備安裝質(zhì)量監(jiān)理;從物業(yè)管理與服務(wù)角度，協(xié)助承包商選擇建筑材料和供應(yīng)商;協(xié)助承包商建立、形成與物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)的文件資料。
(五)向業(yè)主委員會(huì)提供相關(guān)服務(wù)
在全過(guò)程物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的核心業(yè)務(wù)包括為業(yè)主提供常規(guī)的物業(yè)管理與服務(wù);代業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，與政府、社區(qū)管理部門(mén)進(jìn)行相關(guān)協(xié)調(diào)工作;為業(yè)主提供與物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)的法律咨詢;為業(yè)主提供出租、出售等與物業(yè)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的服務(wù);為業(yè)主提供各種增值服務(wù)。
通過(guò)建立有效運(yùn)行機(jī)制，將不同時(shí)期、不同主體的物業(yè)管理與服務(wù)形成統(tǒng)一、完整的整體，為業(yè)主和使用人提供完美的物業(yè)管理與服務(wù)。推廣與實(shí)施全面物業(yè)管理將引起物業(yè)管理市場(chǎng)的變化，按以物業(yè)管理與服務(wù)為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序理順物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三者之間的相互關(guān)系，組合成相應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)模式。通過(guò)提供相關(guān)的管理與服務(wù)項(xiàng)目，將提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性，提升物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
總之，物業(yè)管理與服務(wù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的作用顯而易見(jiàn)，通過(guò)完善的物業(yè)管理與服務(wù)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提供全面化、全方位的管理與服務(wù)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、建筑成本單位、業(yè)主委員會(huì)等各方面的協(xié)調(diào)工作，不斷優(yōu)化、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。
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房地產(chǎn)物業(yè)管理類(lèi)論文下載篇2
試論我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)
【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的過(guò)程中，物業(yè)管理做為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，經(jīng)過(guò)不斷的探索和實(shí)踐，其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著。與此同時(shí)，由于相關(guān)因素的影響，以至于物業(yè)管理在日常經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中仍存在大量的問(wèn)題。在此，本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及其今后的發(fā)展趨勢(shì)，做以下論述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 物業(yè)管理 存在問(wèn)題 發(fā)展趨勢(shì)
隨著我國(guó)社會(huì)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理不僅關(guān)系到人們的日常生活，同時(shí)還涉及到我國(guó)社會(huì)的發(fā)展及社會(huì)主義的建設(shè)，因而在我國(guó)發(fā)展的過(guò)程中有著極其重要的作用。然而在實(shí)際發(fā)展中，物業(yè)管理作為新興的行業(yè)，在管理中仍存在著許多不足，與此同時(shí)，加上人們對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有形成正確的認(rèn)識(shí)，因而在一定程度上阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。在此，本文針對(duì)物業(yè)管理中的相關(guān)問(wèn)題及其今后的發(fā)展，做以下探討。
一、物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題
物業(yè)管理不僅關(guān)系著人們?nèi)粘Ｉ畹恼Ｖ刃颍瑫r(shí)還關(guān)系著社會(huì)的發(fā)展，因而在城市發(fā)展有著舉足輕重的作用。然而在其實(shí)際發(fā)展中，由于各個(gè)方面的影響，以至于物業(yè)管理無(wú)法順利的進(jìn)行。而在其影響中，主要包括以下幾個(gè)方面：
(一)服務(wù)意識(shí)薄弱
在物業(yè)管理的過(guò)程中，其核心是與業(yè)務(wù)進(jìn)行合理的溝通，在取得業(yè)主認(rèn)可的前提下，與業(yè)主簽訂相應(yīng)的服務(wù)合同，從而形成合作關(guān)系。然而，在實(shí)際發(fā)展中，多數(shù)物業(yè)管理以“主人”的身份自居，且在管理的過(guò)程中，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到服務(wù)的重要性，同時(shí)也就無(wú)法在服務(wù)的過(guò)程中找準(zhǔn)自己的服務(wù)位置。其主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，多數(shù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，且在收費(fèi)服務(wù)的過(guò)程中，存在著嚴(yán)重的惡性循環(huán)現(xiàn)象，且收費(fèi)服務(wù)態(tài)度惡劣。其次，在物業(yè)管理中，服務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，同時(shí)因不滿足于物業(yè)的低薄薪水，因而在工作的過(guò)程中，無(wú)法全身心的投入。最后，物業(yè)管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在發(fā)生糾紛時(shí)，管理人員之間往往會(huì)出現(xiàn)推卸責(zé)任的現(xiàn)象。
(二)缺乏完善的物業(yè)管理機(jī)制
在我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理公司中，多數(shù)是開(kāi)發(fā)商自己成立后連帶進(jìn)來(lái)的，因而在服務(wù)的過(guò)程中，缺乏完善的物業(yè)管理機(jī)制。與此同時(shí)，物業(yè)管理人員在與業(yè)主溝通時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)賣(mài)”“強(qiáng)收”等現(xiàn)象。由此，不僅損害了業(yè)主的利益，同時(shí)還嚴(yán)重影響了物業(yè)公司的形象。
(三)物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺
物業(yè)管理作為一新興行業(yè)，在我國(guó)社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中，沒(méi)有相應(yīng)的人才儲(chǔ)備，因而在服務(wù)管理的過(guò)程中，隊(duì)伍的整體素質(zhì)不高。在一些中小城市，一些物業(yè)人員往往由進(jìn)城務(wù)工的人員充當(dāng)，不僅沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的職業(yè)資格證書(shū)，同時(shí)還缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)及管理理念。由此，不僅影響了物業(yè)管理的整體形象，同時(shí)還阻礙了物業(yè)公司的發(fā)展。
二、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)策
加強(qiáng)物業(yè)管理，不僅能為其物業(yè)管理的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)還能使人們享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因而對(duì)人們的生活有著極其重要的作用。而在其加強(qiáng)的過(guò)程中，主要包括以下幾個(gè)方面：
(一)準(zhǔn)確把握行業(yè)定位，為物業(yè)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)
在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)與業(yè)主間是平等的關(guān)系，且雙方在合作的過(guò)程中，本著公平、公正及自愿的合作原則進(jìn)行合作。由此，就需要物業(yè)管理人員在日常服務(wù)的過(guò)程中，能夠準(zhǔn)確的把握自身的行業(yè)定位，同時(shí)能夠在服務(wù)的過(guò)程中，找準(zhǔn)自己的位置，以便與業(yè)主交流時(shí)，準(zhǔn)確的把握業(yè)主的心理需求。
(二)建立適宜物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的新型有效的運(yùn)行機(jī)制
完善物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，建立社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制，主要采取如下措施：實(shí)行早期介入，推行招投標(biāo)制度，建立和完善物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有效的遏制建管壟斷的局面。
隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，社會(huì)的專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，地產(chǎn)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受，這樣既促進(jìn)了地產(chǎn)商的房屋銷(xiāo)售，又為規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、信譽(yù)好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》三十二條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。”物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準(zhǔn)入制度，也將為規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)起到積極的促進(jìn)作用。物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。政府及行業(yè)主管部門(mén)要引進(jìn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來(lái)，推向市場(chǎng)實(shí)行公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng),加速物業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。要加快制定物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化。
(三)加快人才培養(yǎng)，為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。然而，在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，由于受多方面因素的影響，以至于多數(shù)管理人員沒(méi)有獲得職業(yè)資格證書(shū)。由此就需要物業(yè)公司在發(fā)展的過(guò)程中，能夠加快人才的培養(yǎng)，以便為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。
而在其培養(yǎng)的過(guò)程中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人應(yīng)適時(shí)的組織人員進(jìn)行思想道德培訓(xùn)，使其在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)自身的道德修養(yǎng)，從而提高自身的服務(wù)意識(shí)。其次，組織管理人員不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)管理水平，使其在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)新自身的管理模式，同時(shí)以完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與業(yè)主進(jìn)行交流。再次，物業(yè)公司可以通過(guò)招聘的方式，為公司發(fā)掘人才，同時(shí)可以組織公司的人員進(jìn)行培訓(xùn)，待其通過(guò)職業(yè)資格證書(shū)后簽訂就業(yè)合同。最后，公司在發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，以便公司的有志之士能夠通過(guò)自身的努力找到合適的職位。
(四)走物業(yè)管理規(guī)?；l(fā)展之路
物業(yè)管理是微利行業(yè)，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，許多物業(yè)服務(wù)企認(rèn)識(shí)到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)外擴(kuò)張，力爭(zhēng)更多的地盤(pán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。這從客觀上要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制定相應(yīng)政策，啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，治理一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成正規(guī)化物業(yè)管理集團(tuán)。
區(qū)域化管理是物業(yè)管理的方向。政府行政主管部門(mén)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃, 按照行政區(qū)域設(shè)定范圍實(shí)行物業(yè)管理。以城市規(guī)劃的自然區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設(shè)定若干個(gè)物業(yè)區(qū)，化分散為集中管理，形成整體優(yōu)勢(shì)，提高城市整體物業(yè)管理水平。
三、總結(jié)
綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)新自身的管理模式，同時(shí)應(yīng)通過(guò)相應(yīng)的培訓(xùn)來(lái)提高管理人員的自身素質(zhì)。此外，物業(yè)管理人員在日常服務(wù)的過(guò)程中，還應(yīng)結(jié)合著業(yè)主的實(shí)際需求，制定出合理的管理模式，管理人員還應(yīng)本著工作負(fù)責(zé)的態(tài)度，將管理?xiàng)l例中的各個(gè)條款進(jìn)行落實(shí)。只有這樣，才能提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，從而為其今后的發(fā)展做好鋪墊。
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