房地產(chǎn)物業(yè)管理論文
根據(jù)房地產(chǎn)物業(yè)管理與服務(wù)的實踐 ,指出物業(yè)管理是現(xiàn)代城市房地產(chǎn)市場化的朝陽產(chǎn)業(yè) ,具有強大的生命力。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)物業(yè)管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文篇一
解析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)管理與服務(wù)
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文摘要
摘要：在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，物業(yè)管理與服務(wù)已經(jīng)涉及到建設(shè)的全過程中。物業(yè)管理服務(wù)的興起，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)按照用戶的各種需求進行開發(fā)建設(shè)。由現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵來看，物業(yè)管理能夠極大地提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性，也能提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟中的核心競爭力，從長遠角度看，物業(yè)管理與服務(wù)這種新生的力量是維持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，應(yīng)該不斷加強物業(yè)管理與服務(wù)的創(chuàng)新和深度發(fā)展。本文從物業(yè)及物業(yè)管理的角度出發(fā)，闡述了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的重要意義以及相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理 服務(wù)
一、物業(yè)與物業(yè)管理
物業(yè)是一種不動產(chǎn)，常常與房地產(chǎn)聯(lián)系起來的一個概念。物業(yè)有廣義與狹義之分，廣義的物業(yè)指的是土地及其上面的建筑物、自然資源等方面的不動產(chǎn)以及這些不動產(chǎn)的權(quán)屬。比如土地、道路、房屋、橋梁、江河、森林等。而狹義的物業(yè)則指的是土地以及存在于土地之上的以物的形態(tài)展示在世人面前的房屋建筑物以及相關(guān)的設(shè)施、場所以及這些物態(tài)的權(quán)屬。比如開發(fā)或者未經(jīng)開發(fā)的土地、住宅小區(qū)、商用樓宇、倉庫等，狹義的物業(yè)就不包括道路、橋梁、山、江河、森林等方面的內(nèi)容，狹義的物業(yè)按照用途可以分為兩種，即居住與非居住物業(yè)。本文所提到的物業(yè)管理主要是針對狹義的物業(yè)而言。
物業(yè)管理與服務(wù)就是以物業(yè)作為管理的對象，也就是對用戶居住區(qū)的房屋住宅進行管理，包括很多方面，比如房屋的維修、保養(yǎng)、綠化、服務(wù)等。
物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展逐漸產(chǎn)生的一項適合房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，物業(yè)管理的范圍不僅是在房產(chǎn)相關(guān)的方面，而且也涉及到人們生活的各個方面。其中，物業(yè)管理有兩個相對的組織，即提供管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)與接收服務(wù)的業(yè)主。物業(yè)管理的主要目的是為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給住戶的房屋資源以及住戶利益的。
我國的物業(yè)管理發(fā)展時間不是很長，主要的公司組織類型有三種。第一種進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)的一種附屬機構(gòu)，;第二種是來源于國家政府與國營性質(zhì)的企事業(yè)單位直屬的房屋管理部門;第三種是進行專業(yè)化獨立的物業(yè)管理與服務(wù)的機構(gòu)。
對物業(yè)管理的內(nèi)涵進行理解時，從不同角度出發(fā)，會有不同的觀點。
從業(yè)主角度看物業(yè)管理。物業(yè)管理是為了維護業(yè)主正常的生活秩序，給財產(chǎn)保增值而進行的各種計劃、控制等活動，是業(yè)主的一種真實需要。而從物業(yè)管理公司的角度來看，物業(yè)管理的對象是物業(yè)項目，它們按照相關(guān)的合同給業(yè)主提供相關(guān)的服務(wù)，是業(yè)主需求的一種實施過程。一般說來，物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動，一方面包括給業(yè)主提供相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，另一方面也給業(yè)主提供相應(yīng)的增值服務(wù)，因此，物業(yè)管理與服務(wù)是兩個緊密聯(lián)系的概念，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)中是一項比較常見的活動。
二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中物業(yè)管理與服務(wù)的作用
目前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，物業(yè)管理與服務(wù)大多是相伴而生的，物業(yè)管理與服務(wù)也漸漸成為人們生活中重要的一部分。物業(yè)管理與服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的意義主要有以下方面。
(一)提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性
房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)自身的利益價值而建設(shè)的成果就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，一件房地產(chǎn)產(chǎn)品形成的全過程包括其形成的一般過程包括很多環(huán)節(jié)，如調(diào)研、策劃、設(shè)計、施工、驗收等。調(diào)研的過程是對用戶需求了解的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)的基礎(chǔ)，如果沒有準確把握群眾的需求特性，其產(chǎn)品的實用價值和適用性都會大打折扣。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，各個過程都是環(huán)環(huán)相扣的，有了調(diào)研的結(jié)果，才會進行策劃的依據(jù)，策劃方案確定之后，才能開始設(shè)計施工，直至工程竣工驗收，在整個過程中，物業(yè)管理就成了點睛之筆。消費者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行選擇時，大多數(shù)時候都會考慮其配套的各種設(shè)施設(shè)備以及服務(wù)水平，物業(yè)管理與服務(wù)的產(chǎn)生，給房地產(chǎn)產(chǎn)品的實用性和適用性提升了一個很大的跨度。
(二)能增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，會將各種企業(yè)融合成為一個虛擬的整體，比如咨詢企業(yè)、設(shè)計院所、施工企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是為了滿足市場的需求而進行工作設(shè)計的，競爭力的強弱很大程度上取決于是否有一套有效、快速的集成和管理體系，以及是否能建立形成全過程的物業(yè)管理服務(wù)體系。
房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)全過程的物業(yè)管理服務(wù)有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)的具體經(jīng)營觀念發(fā)生改變，即由傳統(tǒng)的4PS理論向現(xiàn)代化的4Cs和4Rs理念轉(zhuǎn)變，做到真正按照用戶的需求而設(shè)計開發(fā)，在競爭激烈的市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，要想脫穎而出，就應(yīng)該以物業(yè)管理與服務(wù)作為發(fā)展的突破口，做好物業(yè)管理與服務(wù)相應(yīng)的策劃與設(shè)計，這才有助于房地產(chǎn)企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略，以群眾的需求作為落腳點，提升核心價值和競爭力。
(三)促進物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展
物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理與服務(wù)的過程中一般是采用對物業(yè)項目進行管理的模式，例如對物業(yè)進行維修、保養(yǎng)、清潔、維護秩序等。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展一般有兩個方向，一是繼續(xù)依照現(xiàn)有的運行模式，擴大經(jīng)營規(guī)模，從而獲取更大利潤，二是擴大經(jīng)營的范圍，從橫向角度出發(fā)，進行多元化生產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中建立完善的物業(yè)管理與服務(wù)，能夠極大地發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢，促進他們了解業(yè)主的需求，物業(yè)管理企業(yè)一方面為開發(fā)商、設(shè)計和建造人員提供強有力的支持，一方面也為自己的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
三、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中實現(xiàn)物業(yè)管理與服務(wù)
(一)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理與服務(wù)的咨詢
眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加入物業(yè)管理與服務(wù)的因素，可以極大地彌補房地產(chǎn)開發(fā)過程中業(yè)主缺位的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，物業(yè)管理企業(yè)可以站在業(yè)主的角度進行思考，以業(yè)主的需求為基礎(chǔ)來給房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的項目調(diào)研及分析、目標(biāo)客戶群需求分析、經(jīng)濟分析與評價、可行性研究等方面的咨詢工作，從而促進房地產(chǎn)開發(fā)商能開發(fā)建設(shè)更多滿足群眾需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)也可以代表房地產(chǎn)開發(fā)商，從物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)，進行相關(guān)的物業(yè)咨詢、設(shè)計監(jiān)理、審計等過程，還可以幫助開發(fā)商進行物業(yè)的銷售策劃、進行物業(yè)售后工作等?？傊飿I(yè)管理企業(yè)通過前期與開發(fā)商的溝通，可以為開發(fā)商提供相關(guān)的服務(wù)，也可以承接相應(yīng)的物業(yè)項目。
(二)為設(shè)計單位提供物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計咨詢
設(shè)計時任何一項房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理服務(wù)也包括為設(shè)計單位提供相應(yīng)的物業(yè)管理咨詢，可以從物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)參與相應(yīng)的設(shè)計，從而協(xié)助工程項目的設(shè)計師以物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)進行相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計以及相應(yīng)的設(shè)計審查與審核，也可以從物業(yè)管理的角度出發(fā)幫助設(shè)計人員選擇建筑結(jié)構(gòu)、材料等。
(三)為業(yè)主及業(yè)主委員會提供服務(wù)
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過程中，物業(yè)管理與服務(wù)的一個重要內(nèi)容就是為業(yè)主以及業(yè)主為原文提供相應(yīng)的管理與服務(wù)，可以代表業(yè)主以及業(yè)主委員會與政府以及社區(qū)相應(yīng)的管理部門進行有關(guān)的協(xié)調(diào)溝通工作，為業(yè)主提供與物業(yè)管理相關(guān)的發(fā)了咨詢，提供房屋租售、相關(guān)產(chǎn)權(quán)等問題的服務(wù)。
結(jié)語
隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也相應(yīng)增多。物業(yè)管理就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中應(yīng)運而生的一種產(chǎn)物，它的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)產(chǎn)品越來越貼近群眾的需求，使得相關(guān)產(chǎn)品以業(yè)主需求為基礎(chǔ)進行設(shè)計施工，從而具有更高的實用價值，極大地提升了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文文獻
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房地產(chǎn)物業(yè)管理論文篇二
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對策
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文摘要
提要本文簡要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，指出物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，然后提出了解決其發(fā)展中出現(xiàn)相應(yīng)問題的解決方法，即全過程介入、規(guī)?；?jīng)營、市場化經(jīng)營、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;房地產(chǎn);現(xiàn)狀;對策
中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A
我國物業(yè)管理自20世紀八十年代初起步，至九十年代，特別是鄧小平南巡講話后，在房地產(chǎn)熱潮推動下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補作用
(一)房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。實踐證明，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是一個產(chǎn)業(yè)鏈中不同的環(huán)節(jié)，是兩個關(guān)系密切、分工合作的行業(yè)，可以預(yù)見物業(yè)管理無論在房地產(chǎn)開發(fā)的前期項目定位、規(guī)劃設(shè)計，還是施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響力也會越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)商也將越來越重視物業(yè)管理的作用。
(二)良好的物業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展有促進作用。物業(yè)管理的目的是使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平，提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消
費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題
(一)建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。近年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下，出現(xiàn)了很多問題，如一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾，給后續(xù)管理帶來困難;物業(yè)管理企業(yè)價格法律、法規(guī)意識淡薄，對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標(biāo)準，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負擔(dān)等?？傊?，建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。
(二)對物業(yè)管理的認識模糊。物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人委托，按國家法律和管理標(biāo)準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。
(三)缺乏公平的市場環(huán)境。我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘。同時，還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些都是不利于公平競爭的。
三、解決物業(yè)管理發(fā)展問題的對策
(一)在房地產(chǎn)開發(fā)各階段全過程介入。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)，因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段。
1、決策立項階段。對一個房地產(chǎn)項目來說，立項階段特別重要。由于房地產(chǎn)建設(shè)有一個相當(dāng)長的周期，且市場變化快，如能對項目進行前瞻性的研究，準確地把握市場，該項目才有可能按既定的計劃實施下去，最后獲得成功。物管企業(yè)直接與業(yè)主打交道，對物業(yè)銷售的定位、業(yè)主的需求、業(yè)主對物管的要求等有較深刻的認識。物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場之間的橋梁。從國外經(jīng)驗和國內(nèi)發(fā)展趨勢來看，已有一些開發(fā)商讓物業(yè)管理直接參與項目的立項分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計等，從而更有效地把握市場脈搏，迎合市場需求。
2、規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計，不僅要從建筑總體布局、使用功能、環(huán)境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業(yè)管理的角度來安排。物業(yè)管理公司作為物業(yè)的維護者，在長期的實踐工作中對物業(yè)出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，而且在關(guān)系到切身利益的情形下，他可能比工程設(shè)計人員和開發(fā)商要求更嚴格，工作更細致、周密。因此，物業(yè)管理公司超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計可以完善規(guī)劃設(shè)計中的細節(jié)，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。
3、建設(shè)階段。物業(yè)管理公司必須長期應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題，提供的是一種“長效服務(wù)”，必須為以后的維修服務(wù)著想。因此，他們必須參與工程建設(shè)，了解該物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。與此同時，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗，能從實際使用角度提出對工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的連續(xù)性，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)等方面的信譽。
4、營銷階段。物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項重要標(biāo)準。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。據(jù)專家評論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的20%～30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，在房地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮越來越重要的作用，甚至成為企業(yè)經(jīng)營的品牌。如，讓消費者信賴的中海外、萬科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。
(二)物業(yè)管理經(jīng)營規(guī)模化。一般來說，有規(guī)?；蛞?guī)模大的物業(yè)雖配置多、開支大，但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。物業(yè)管理行業(yè)要在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展的有效擴張，有效降低成本，達到規(guī)模經(jīng)營。
(三)物業(yè)管理經(jīng)營市場化。用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭條件下鍛煉和完善自己，成為自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，培養(yǎng)其生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機制的經(jīng)營方法，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，把企業(yè)不斷推向前進。
四、結(jié)語
總之，物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。我國未來的物業(yè)管理，應(yīng)是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過程的服務(wù)與管理;未來物業(yè)管理的發(fā)展，應(yīng)與人民日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)，并在發(fā)展中逐步實現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理業(yè)真正成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中一個能夠持久、穩(wěn)步發(fā)展的獨立行業(yè)。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文文獻
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