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　　企業(yè)戰(zhàn)略不知道從何下手嗎?下面是小編為你整理整合的關于的一些企業(yè)戰(zhàn)略論文范文，歡迎閱讀瀏覽，希望對你有幫助。

　　我國建筑企業(yè)信息化建設的戰(zhàn)略分析

　　1、我國企業(yè)信息化投資發(fā)展過程分析

　　作為發(fā)展中國家，我國信息基礎設施相對薄弱，成為信息產業(yè)發(fā)展的巨大障礙。為此，政府采取了一系列措施，加大對信息化建設的投資，目標是建立滿足社會需求的基礎設施并適應現代化發(fā)展。例如，政府成立了高規(guī)格的國家信息化辦公室，明確制定了以信息化帶動工業(yè)化的國家發(fā)展戰(zhàn)略[1];國家大力投資于電力、通信線路，擴大電訊容量，加強對集成電路、計算機硬件設備、數字程控、遠程通訊的投入等。同時，隨著信息產業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的企業(yè)已經認識到應用信息化技術可以降低運營成本、提高作業(yè)效率、增加效益。各種企業(yè)根據行業(yè)特色、具體運作狀況，均加大了對信息化建設的投入，積極推動企業(yè)信息化建設向縱深發(fā)展。據國家經貿委對2000年 IT 投入最大的100家重點企業(yè)的調查顯示：90%以上的企業(yè)建立了信息化建設的專門機構，80%以上的企業(yè)設立了主管信息化工作的副總裁或副總經理[2].

　　從我國企業(yè)信息化建設過程來看，國家和企業(yè)對信息化的投資建設隨著信息化的發(fā)展也在發(fā)生變化，大致可劃分為3個發(fā)展階段。第1階段，國家將信息化建設納入社會發(fā)展戰(zhàn)略，投入大量資金建設外部網絡，構建信息化發(fā)展的基礎。一些大型國有企業(yè)的信息化也得到了發(fā)展，但僅處于簡單的使用計算機階段。第3階段，部分企業(yè)逐步認識到信息化建設的廣闊發(fā)展前景，開始把信息化建設列入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，主動加大這一領域的投資力度。一方面政府積極發(fā)展信息基礎設施，另一方面，致力于政府信息化，利用信息技術改革政府，構建電子政府。第 3 階段，信息化的全面發(fā)展導致信息產業(yè)的迅猛發(fā)展，給企業(yè)帶來了巨大的利益。面臨自身發(fā)展的需要，企業(yè)逐步加大對信息化建設的自主投資及經營力度，信息化服務作為新型產業(yè)也應運產生了，同時，也吸引了民間風險資金的進入。

　　2、我國建筑企業(yè)信息化發(fā)展的局限和不足

　　由于工程項目管理的生產經營特點，如工序復雜、動態(tài)性強、資料檔案繁多、信息管理難度大等，建筑業(yè)應用信息化管理整合企業(yè)資源的整體水平較低，存在著明顯的局限與不足，主要有以下幾個方面：

　　(1)國家有關法律相對滯后。電子商務的持續(xù)發(fā)展取決于相關合同法律框架的制訂[3]，只有制訂一系列規(guī)則和標準，使企業(yè)信息化的政策法律環(huán)境進一步優(yōu)化，為企業(yè)信息化營造公平的交易平臺，才能促使其步入良性的循環(huán)發(fā)展中。但是電子商務在我國發(fā)展緩慢，國內關于此類法律要么空白，要么簡單，難以確保建筑業(yè)信息化運作的安全性、合法性。

　　(2)一方面，各級政府和有關部門對建筑企業(yè)信息化管理的促進作用認識不足;在技術、資金、通訊基礎設施建設等方面支持力度不夠。另一方面，政府信息化程度不高，沒能為企業(yè)信息化提供良好的支持環(huán)境和對接方式;未發(fā)揮對企業(yè)信息化的推動作用。

　　(3)社會相關信息化服務機構不健全，整體服務水平不高。不論政府網站還是商業(yè)網站，大都以信息發(fā)布為主，缺少工具類網絡軟件，缺少信息互動;以企業(yè)管理診斷和重組為特長的咨詢機構太少，軟件市場的無序競爭問題也亟待解決。

　　(4)建筑企業(yè)未能充分利用 Internet 帶來的便利，實現網上材料采購、招標，項目管理、信息交換、信息發(fā)布等，電子商務沒有真正開展起來。

　　(5)以應用單機版軟件為主，單機操作，僅僅利用了計算機計算速度快的特點，沒有形成網絡，沒有實現企業(yè)信息的共享和即時傳遞，效率較低。據有關資料，美國的 PC 機的深度使用率為 38%，而中國只有 6%[4].

　　(6)具備較深厚的計算機知識、熟悉本單位業(yè)務的復合型管理人才是企業(yè)實施信息化、網絡化建設的中堅力量和有力推動者。但長期以來，對計算機知識和管理知識的培訓相互脫鉤，分開進行，缺乏對復合型人才的教育培訓，人才過于單一化。

　　我國建筑企業(yè)信息化發(fā)展滯后于其他行業(yè)，因此，現階段我國建筑企業(yè)信息化的投資發(fā)展策略，主要應該是根據自身財力、技術、發(fā)展戰(zhàn)略、市場核心競爭力等，研究介入信息化建設的時機、投資的力度、建設信息化的模式等。

　　3、政府促進信息化建設的戰(zhàn)略

　　我國信息化建設經過 20 年的發(fā)展歷程，政府作為社會信息化建設的倡導者、促進者及使用受益者，利用政策指導了行業(yè)的信息化發(fā)展，促進信息共享，投資建設公共設施基礎，提供社會公益服務，大力發(fā)展電子政府等。

　　(1)尊重企業(yè)的主體作用。通過各條渠道調動和提高企業(yè)的積極性，使之產生信息化的內在動力和自覺性。發(fā)展電子政府工程，利用現代信息技術手段，帶動政府部門的政務管理和運行，把政府機構改革和職能切實轉變到宏觀調控、社會管理和公共服務上去。一切以企業(yè)為中心，通過市場運作，循序漸進地推進信息化的進程，以此帶動全社會信息化建設。

　　(2)政府在強化基礎設施建設、加快信息資源開發(fā)的同時必須立法保障。一方面，在信息化建設初期政府致力于建立高速信息公路，為企業(yè)的信息化發(fā)展提供一個良好的外部環(huán)境，如銀行、稅收等金融管理體制、政府財政管理體制等的聯網信息化建設。政府主要通過政策法律保障社會信息化的發(fā)展、激勵企業(yè)投資信息化，從而促進信息化的提高發(fā)展。另一方面，政府要充分運用信息技術，推進政府的管理體制、管理觀念、管理方式和管理手段的轉變，推進政府職能向宏觀調控、社會服務、公共管理和市場監(jiān)督的要求轉變，帶動國民經濟和社會的信息化。

　　(3)引導民間資金的投入，擴大第三方(如信息化建設服務商)的投資力量。由于信息產業(yè)的廣闊市場前景，對民間資金具有不可抵擋的誘惑力。我國信息化建設應引入市場化運作模式，將一些能產生經濟效益的項目交給第三方來做，引入民間資金，發(fā)展信息產業(yè)。因此，國家應當出臺相關的風險投資管理規(guī)定，開放民間資金市場，引導民間資金進入風險投資市場，增加對信息產業(yè)的總體投入。如通過稅收、財政等政策、通過維持低廉資費擴大需求等手段，對信息產業(yè)單位給與一定的支持，政策性降低風險投資的風險，增加信息公司的收益。

　　4、建筑企業(yè)促進信息化建設的戰(zhàn)略

　　實現信息化是建筑企業(yè)生存發(fā)展、增強國際競爭力的必然要求。建筑企業(yè)必須深刻地認識到信息技術在工程項目實施過程中扮演著越來越重要的角色，從而加大這一方面產品的應用工作。信息化建設一定要從企業(yè)的本身條件出發(fā)，按照客觀規(guī)律的要求來推進。企業(yè)也要認識到信息化建設在帶來高效益的同時，也帶來了高風險。即信息化建設在提高企業(yè)生產率、擴大收益的同時，若投資不善也可能使其陷入投資困境。為此，建筑企業(yè)必須準確理解和應用信息化管理，對信息化管理進行評價，制定并實施有效的信息化發(fā)展戰(zhàn)略。對建筑企業(yè)而言，一個準備充分的、有效的信息化建設戰(zhàn)略應包括：

　　(1)企業(yè)內部進行資源整合、準確定位。盡管在企業(yè)制度、管理模式、發(fā)展階段、經營規(guī)模等方面具有共性的企業(yè)，可以相互借鑒信息化建設的經驗教訓，但是，任何企業(yè)信息化模式(即使是非常成功的)都是不能完全照抄照搬的。因為，每個企業(yè)所面對的問題不可能是完全一樣的。因此在投資建設信息化之前，企業(yè)決策層首先應當從經營戰(zhàn)略、體制、技術、管理、企業(yè)文化、人力資源、行業(yè)環(huán)境等方面，對企業(yè)進行全面的自我診斷和準確定位甚至重新定位，在此基礎上確定本企業(yè)信息化建設的關鍵需求、方針、范圍、階段和深度，確定信息化建設的策略，才能很好地服務于企業(yè)未來經營發(fā)展和增強核心競爭力。

　　(2)明確企業(yè)信息化建設的總目標和階段目標。由于企業(yè)的信息化建設是一個動態(tài)、長期的過程，因此，企業(yè)首先應制定總體目標，同時，根據企業(yè)本身的經營方式、產品特點、管理流程來規(guī)劃信息化發(fā)展的階段目標。一般來說，企業(yè)信息化建設的總目標有：加強企業(yè)各層人員之間、企業(yè)與各合作單位之間的溝通;加強客戶關系管理，提高服務質量;加強和優(yōu)化企業(yè)管理水平，提高企業(yè)生產效率等。只有逐次實現階段目標才能不斷推進企業(yè)的信息化進程，如建立企業(yè)內部網絡，加強信息資源的開發(fā)利用，加強信息化基礎設施建設，包括計算機系統、數據庫系統、網絡系統、信息應用系統等;加快信息流通，實現內部資源共享;連接企業(yè)內部網絡和外部網絡，充分利用企業(yè)網和互聯網，建立網上營銷系統，積極推進企業(yè)電子商務，實現公司經營信息化，實現經營信息系統輔助決策智能化，建立客戶關系管理和供應鏈管理系統;利用企業(yè)信息化系統的先進管理理念，調整企業(yè)管理與組織模式，使之與信息化系統相配套的，逐步實現企業(yè)各項工作的信息化管理等。

　　(3)確定啟動信息化建設的時機及投資力度。信息化建設是一項系統工程，它的啟動涉及到企業(yè)管理理念的變革，流程的新建、重組與再造及企業(yè)資源的整合;關系到人員的工作方式、思想觀念等。因此，啟動時機和投資力度的選擇便變得至關重要，企業(yè)應全面、客觀地分析國家對信息化建設和企業(yè)自身對信息化建設的關系，蓄積動力、克服阻力，積極地、有計劃地準備信息化實施所需的條件，并由此確定啟動信息化建設的最佳時機和最佳投資額。

　　(4)進行信息化建設的評價。信息化建設是高投入、高風險的過程，所以必須定期對信息化管理和信息化業(yè)務進行評價，明確企業(yè)信息化建設過程中的不足與過剩，及時調整企業(yè)信息化建設的策略，才能實現優(yōu)化企業(yè)的價值鏈，提高生產效率，創(chuàng)造更多的價值的目標。

　　5、結束語

　　目前我國建筑企業(yè)的信息化應用范圍較窄，主要集中在技術應用方面，如單機操作文檔處理、數據計算，未能對施工過程中的進度、質量、成本進行整體化管理控制。建筑業(yè)在繼續(xù)加大對信息化的投資的同時應更加注重建設和應用的策略，充分利用社會資源，借助第三方信息公司的力量，深入開發(fā)信息資源，利用信息技術，建立客戶關系管理系統、生產管理系統、企業(yè)資源計劃管理系統等，實現建筑企業(yè)的信息化。

　　參考文獻：

　　[1] 金達仁。我國企業(yè)信息化漸入佳境[OL].人民網，2003-05-14.

　　[2] 安筱鵬，王厚芹。中國企業(yè)信息化回顧與展望[N].中國計算機報，2003-02-26.

　　[3] 戴恩民。企業(yè)信息化、網絡化的思考[OL].國研網，2003-09-16.

　　[4] 段永基。建立有效的創(chuàng)新和投入機制推進我國信息化建設[J].宏觀經濟研究，2001(3)。

　　房地產企業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　前言

　　房地產企業(yè)是我國房地產企業(yè)的主體，占我國房地產企業(yè)總數的百分之八十多。房地產開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產業(yè)和整個國民經濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。

　　1、研究概述

　　1.1 我國房地產發(fā)展歷史

　　我國房地產業(yè)在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上;城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

　　八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

　　房地產業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮(zhèn)住房建設要保持合理規(guī)模和增長速度，適當加快房地產綜合開發(fā)和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產業(yè)已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業(yè)在整個經濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經到來。

　　形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發(fā)具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規(guī)模經營的性質。但是，我國的房地產企業(yè)大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發(fā)展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

　　我國房地產業(yè)目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業(yè)已達到3萬多家，房地產行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質的房地產開發(fā)、經營與管理人才。除房地產開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢?yōu)閮热莸姆康禺a中介業(yè)，以及以經營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產業(yè)的產業(yè)構架體系。全國各地房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經紀和成功的物業(yè)管理。

　　1.2 研究房地產企業(yè)發(fā)展趨勢的意義

　　房地產業(yè)作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)，將會在新世紀面臨前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。

　　一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內房地產企業(yè)之間的競爭加劇，

　　使全行業(yè)從“暴利時代”迅速轉入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規(guī)范;另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發(fā)商進入中國房地產業(yè)的成本大大下降，將導致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運作經驗豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

　　隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業(yè)將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業(yè)在資金、技術和管理等方面具有顯著優(yōu)勢，勢必使開發(fā)的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發(fā)生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，房地產企業(yè)必須要有市場危機意識，強化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產開發(fā)，不斷開拓市場、占領市場，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　因此，探討一條我國房地產企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業(yè)面臨的重要課題。

　　2 、房地產企業(yè)現狀和問題

　　2.1 我國房地產市場現狀及展望

　　經過十多年的發(fā)展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程?，F在的市場在產品供給和企業(yè)"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：

　　從產品供給和企業(yè)角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：(一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降;(二是房地產行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資仍具較強吸引力(三是資金"技術"品牌"土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增(四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長(五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

　　從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態(tài)及消費者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由于產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發(fā)展的核心動力，但這并不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續(xù)、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生)泡沫。

　　從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業(yè)化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發(fā)展趨勢。因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。房地產商利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設計業(yè)的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業(yè)的某些現象。由于競爭日趨激烈，房地產創(chuàng)新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費者的需求。在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業(yè)專業(yè)化水準大大提高，全行業(yè)明顯進步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產業(yè)的規(guī)律和技術，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項目成功。整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業(yè)內部不同優(yōu)勢的各方走向尋求共同利益。專業(yè)咨詢代理機構的市場不斷擴大。

　　2.2 我國房地產企業(yè)發(fā)展現狀

　　房地產企業(yè)數量多，規(guī)模小。20世紀90年代中后期到現在，雖然我國房地產開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產公司已初具規(guī)模，有些還頗具實力，但相對“ 小、散、差”的特點并沒有改變。截至2003年，我國房地產企業(yè)具有一級資質的企業(yè)僅有349家。

　　房地產企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經濟差。房地產企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業(yè)有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業(yè)數量多而開發(fā)項目規(guī)模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業(yè)的開發(fā)面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。

　　房地產企業(yè)資產負債率偏高，經營風險大。由于歷史上的種種原因，我國房地產企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業(yè)凈資產規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業(yè)動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業(yè)資產負債率多在70﹪以上，有的高達90﹪。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產開發(fā)項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發(fā)負效應的連鎖反應。

　　房地產企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國的房地產企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產開發(fā)業(yè)的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業(yè)自身的發(fā)展。

　　作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產權界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權，企業(yè)要以個人財產或法人財產對企業(yè)債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。

　　我國房地產企業(yè)管理是指房地產企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產企業(yè)還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業(yè)家隊伍是房地產企業(yè)成功的關鍵。企業(yè)家的素質與能力很大程度上決定了企業(yè)集團的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業(yè)，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人;其次，能人也有分類，也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口;再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經理也能使企業(yè)正常運作;沒有好的管理模式，能人也會無用武之地;有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。

　　房地產企業(yè)是中國房地產企業(yè)的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，占中國房地產企業(yè)總數的80%多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產企業(yè)的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規(guī)模、效益等三個方面。

　　2.3 我國房地產企業(yè)發(fā)展中面臨的問題

　　2.3.1 企業(yè)的所有制性質問題

　　盡管國內學者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產企業(yè)問題進行系統深入的研究。實際上，工業(yè)國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產業(yè)本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業(yè)的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。

　　房地產國企退出房地產業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業(yè)發(fā)展的初期，國有房地產公司占了絕大多數;隨著改革的深入和市場的發(fā)展，國有房地產企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20%多。然而，即使是只占總數的20%，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質上其實與房地產國有企業(yè)類似，即產權不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對中國房地產業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了。

　　2.3.2 企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題

　　目前中國房地產企業(yè)“散、小、差”的特點已是有目共睹。據有關的統計資料顯示，全國房地產企業(yè)平均凈資產不足1000萬元，具有一級資質的1%多一點，二級資質的不到10%，大多數是小公司或者項目公司。缺少大型房地產企業(yè)集團，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場份額小，如上海最大的房地產開發(fā)公司——陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據統計，全國房地產企業(yè)平均每家年開發(fā)量只有1.6萬平方米，即使最大的房地產企業(yè)所占的市場份額也不足0.5%。

　　然而，從理論上講，房地產業(yè)所需資金量大、高投入、高回報、高風險的特性，以及房地產企業(yè)屬于資金密集型。管理技術密集型、人才密集型企業(yè)等特點，決定了房地產開發(fā)行業(yè)的進入門檻應該較高。從國際經驗看，一般大型房地產企業(yè)或房企集團是市場舞臺的主角，占據市場的絕大份額，如香港“五大”地產商，企業(yè)資產市值都在百億美元以上，占據了香港樓市的半壁江山。與國際經驗相比，大陸房地產業(yè)進入門檻過低、房地產企業(yè)規(guī)模過小等問題亟待改進。

　　2.3.3 房地產企業(yè)的效益問題

　　從《中國統計年鑒》中的數據看，與“經營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標的穩(wěn)步增長相比，我國房地產開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標波動劇烈，不容樂觀。我們簡單地用“營業(yè)利潤”除以“經營總收入”得到房地產“行業(yè)平均利潤率”，可以明顯地看出，1992、1993、1994年是中國房地產業(yè)發(fā)展的高峰，表現在行業(yè)利潤率上是12%左右;而從1994年開始房地產企業(yè)經營利潤和行業(yè)平均利潤率都迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為0.91%，1997、1998、1999三年更是出現“全行業(yè)虧損”，1999年我國房地產行業(yè)平均利潤率為-1.16%;2000年才開始“扭虧”為1.62%.

　　此外，早期的開發(fā)企業(yè)對于解決我國多種經濟成分并存條件下，非公人員購買住房起了不可或缺的補充作用。而且這個時候房地產開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個強大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害。從1998年下半年我國取消福利分房，實行住房分配貨幣化，加之住房消費貸款政策的放寬，房地產開發(fā)經營業(yè)步入了一個迅猛增長的時期?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場(包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場)，并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進入中國富豪排名榜的前列。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經儲備大量地塊的房地產開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關系、中外炒房團的出擊、消費者的傾巢出動等因素都有助于其“坐地加價”，獲取房價失控狀態(tài)下的超級暴利。所以業(yè)內提出的“地產黃金時代已經到來”的觀點對開發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費者而言絕對不是一個好消息。因為一個幾乎不做任何物質勞動、增值性服務的行業(yè)，或者說頂多做了房地產創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠比房地產金融、整個建筑業(yè)、房地產服務業(yè)等整個產業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負擔的沉重成本。

　　根據我們的研究，在英美等發(fā)達市場經濟國家，房地產業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質勞動和增值服務的房地產開發(fā)經營企業(yè)。房地產業(yè)由兩類企業(yè)構成，一類是房地產生產建設企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產企業(yè)。這類作為第二產業(yè)的企業(yè)如同我國的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產原料采購、營造和銷售功能，是房地產的真正生產者和開發(fā)者。另一類是房地產服務業(yè)，由不動產抵押銀行、房屋信托投資公司、不動產投資基金、房屋租賃經營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產價值評估、產權代理、物業(yè)管理、IT服務等行業(yè)構成的房地產服務業(yè)體系。這些房地產服務業(yè)根據服務對象的不同又可以分成為消費者服務的房地產服務業(yè)和為房屋生產者服務的房地產服務業(yè)兩類。在英美發(fā)達國家，房地產開發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產率上升快、收入彈性高、產業(yè)關聯性強等特性，成為國民經濟的最重要的支柱產業(yè)之一。這正是上世紀70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經濟支柱產業(yè)和推進住宅商品化的構想。

　　可見，現階段中國房地產開發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門或地方把這個第三產業(yè)行業(yè)定位為國民經濟的支柱產業(yè)更屬失誤。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產率上升、收入彈性和產業(yè)關聯等技術經濟特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。但是在現實中我們看到，這種不做任何物質勞動的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開發(fā)公司的價值鏈不過成了一個被動的、一個不顯眼的鏈條。這就如同在汽車這樣的耐用消費品領域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設計商、汽車制造商制造，成為消費者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費者的機會。房地產是一個比汽車價值更大、質量更難以判斷的耐用消費品，如果讓一個中間商最終負責消費者的住房權益，而真正的房屋生產者則完全依從于中間商，消費者和開發(fā)商之間在制度上缺乏一個合理的矛盾化解途徑。以房屋預售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預售對于促進產業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進作用。然而，房屋預售款是不是應該交給房地產開發(fā)商這個環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產者呢?在我國，房地產開發(fā)商是房屋建設的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產者的上游，消費者有什么理由把預付款交給這個處于房屋生產者上游的“大業(yè)主”呢?而且從實質的意義上，消費者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開發(fā)商不過是代理消費者開發(fā)的一個服務商，有什么資格要超越房屋的建設生產者而直接獲得房屋預售款，并借此牟取暴利呢?消費者把預售款交給了開發(fā)商，開發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項中只需要再拿出一個很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤;而且開發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費用越少，它們獲得的超額利潤就越多。所以合理的解決辦法是取消把預售款交給房地產開發(fā)商的預售制，建立起由建筑商開發(fā)銷售房屋的預售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設生產者對商品房屋質量的責任。

　　3、房地產企業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　3.1 企業(yè)應該逐步走向民營化

　　現在看來，不談“產權”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產權的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。此外，房地產本身所具有的“私人物品”特點以及房地產行業(yè)高贏利性的特點也是政府退出該行業(yè)的一個重要理由，因為政府的職能是經營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領域。政府在這一問題上應態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產市場的趨勢，房地產開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實上，目前民營房地產開發(fā)商已經在市場基礎好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實力派”轉變。例如，在廣州市新近評出的房地產綜合實力30強中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團一家房地產國企榜上有名。

　　近年來，民營經濟在房地產領域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業(yè)領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉向投資房地產。民營企業(yè)具有良好的管理機制而迅速增強了企業(yè)綜合實力。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發(fā)展相對緩慢。

　　3.2 努力實現法制化正規(guī)化

　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎和保障，加強企業(yè)內外制度的建設是中國房地產企業(yè)下一步的重點，加入世貿則加速了這一進程。改革以來，我們在制度建設、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進步，然而如果套用國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產定價制度、土地征用制度，企業(yè)內部激勵機制等。未來中國房地產企業(yè)將按照現代企業(yè)制度的基本原則，加強房地產企業(yè)內部管理制度、激勵制度、用人制度、財務制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產行業(yè)管理都將進一步向制度化方向發(fā)展。

　　隨著我國近年來房地產業(yè)的發(fā)展，整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。房地產企業(yè)只有堅持以市場為導向，為客戶提供更高品質的產品和更優(yōu)質的服務，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證項目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時回收，不但無法實現利潤，而且會造成企業(yè)運作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產開發(fā)項目的前期市場定位和產品研究工作顯得尤為重要。

　　隨著國內房地產市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產市場也被逐漸細分，房地產的各類產品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求。目前，作為房地產企業(yè)，應結合企業(yè)自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細分市場處于領先地位，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細分市場的地位和競爭優(yōu)勢，形成了企業(yè)產品自身的特色。

　　科學化的決策要求房地產企業(yè)應高度重視投資項目的可行性分析工作。投資分析的準確與否，直接關系到項目的成敗。在項目投資決策前，應投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調研與分析、項目定位、產品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學的依據，而不是將決策建立在經驗和直覺的非科學基礎之上?？茖W化的決策還需要程序化的過程，現在不少大型房地產企業(yè)都建立了項目投資聽證會制度，通過集體討論和辯論來評估項目，決策投資。

　　改革開放以來，我國房地產開發(fā)在制度建設、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產定價制度、土地征用制度、企業(yè)內部激勵機制等。未來我國房地產企業(yè)將按照現代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業(yè)的內部運行和組織建設及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。

　　3.3 房地產企業(yè)需要實現集團化規(guī)?；洜I

　　未來中國房地產業(yè)競爭加劇，將導致房地產企業(yè)向規(guī)?；?。集團化方向發(fā)展，逐漸出現一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產航母”，“房地產大鱷”。其實，目前中國房地產開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢已然顯現，快魚吃慢魚也是早晚的事。例如，我國房地產市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1/3的房地產企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。

　　企業(yè)集團化經營已成為世界經濟發(fā)展的必然趨勢。生產社會化和生產專業(yè)化是近現代社會生產發(fā)展的新特點和基本形式。隨著社會化大生產的飛速發(fā)展和科學技術的創(chuàng)新進步，生產過程中的專業(yè)化程度越來越高。這就從客觀上要求企業(yè)實行多種經營逐步聯合，集中使用生產資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協作的先進生產方式進行生產交換。早在1990年約翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀的經濟格局是“集團對集團的競爭”，是“大型企業(yè)集團進行大兵團作戰(zhàn)式”。美國、德國等西方國家經濟高速發(fā)展，與其適應生產力發(fā)展的經濟聯合形式有極大關系。聯合提高了生產力，增強了競爭力。由此可見集團化經營有利于生產要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經濟效益，增強企業(yè)的活力。

　　企業(yè)集團化經營是增強競爭力的有效途徑。市場競爭的實質是不同企業(yè)之間為了爭奪各自利潤最大化而彼此進行的實力較量。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實力不強，沒有競爭力導致敗北。我國加入WTO后，一大批實力雄厚、管理和技術先進的國際資本集團將會為搶占市場和我國的房地產企業(yè)進行較量。在這種國內外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團化經營是唯—的出路。這樣，會有利于財力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率;有利于充分利用物力資源，可以合理調配使用設備，物盡其用;有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強資信度;有利于多元化經營，分擔風險，降低成本，增加效益?？傊墒蛊髽I(yè)轉變經營觀念和方式，擴大規(guī)模，提高質量，形成規(guī)模經濟，在市場上占據應有的地位。

　　企業(yè)集團化經營是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團”。黨的十六大報告指出：“國有企業(yè)是我國國民經濟的支柱。通過市場和政策引導，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團。”黨和政府的宏觀調控政策是促使企業(yè)實行集團化的加速器。使企業(yè)增加了實行集團經營的緊迫感。實行企業(yè)集團化，有利于黨和政府通過對市場經濟的宏觀調控，減少盲目性而產生的損失，增強綜合國力。并為企業(yè)擴大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進入國際市場，取得更大的經濟效益。

　　企業(yè)集團化經營有利于房地產業(yè)的全面發(fā)展。房地產市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務的支持，以保證市場的有序運行和房地產價值的實現。而我國的房地產市場在開發(fā)中的服務僅是初級水平，而在“交易”和“使用”環(huán)節(jié)的服務上存在很多空白領域。由于房地產具有較長的經濟壽命，服務的價值從長遠看甚至超過了房地產實物的建筑價值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務的經濟價值是不可輕視的。而房地產業(yè)服務方面的欠缺，正意味著房地產市場存在眾多的商機。而房地產企業(yè)如能抓住機遇，提供高水平服務并迅速占領市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。因此，在實行集團化經營時，切莫忘記服務這一重要領域。通過填補服務體系的空白，促進房地產業(yè)的全面發(fā)展。

　　目前大多數房地產企業(yè)還未意識到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學院派，而未能與實踐很好地結合。而未來中國房地產企業(yè)發(fā)展的一個顯著趨勢是，一個房地產項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠發(fā)展的影響。因此，未來開發(fā)商所進行的將不僅僅是產品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。并且，未來的中國房地產企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經驗決策就能“贏”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。

　　規(guī)模化的經營是國內房地產企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產業(yè)投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風險。隨著房地產市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標制度、新的商品房預售標準等的實施，房地產開發(fā)行業(yè)的準入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優(yōu)勢、規(guī)?；洜I、占據較大市場份額的大型房地產企業(yè)，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。

　　縱觀西方發(fā)達國家的經濟發(fā)展歷程，當經濟水平達到一定高度時，某些行業(yè)就會出現集中的趨勢。未來我國房地產企業(yè)競爭加劇，只有增強規(guī)模優(yōu)勢、走集團化道路、全面提升企業(yè)的綜合競爭力，才是企業(yè)贏得競爭的關鍵。目前，我國房地產開發(fā)正處在一個結構性轉變的關鍵時期。一些大的開發(fā)企業(yè)實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響的房地產龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實力弱而又缺乏核心競爭能力的開發(fā)企業(yè)在未來幾十年內將會面臨被淘汰出局的危險。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴張做好人才儲備。房地產開發(fā)“ 大盤時代”的來臨以及國內資本市場的逐步成熟將大大加快我國房地產企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F化的步伐。

　　3.4 在產品同質化趨勢下爭取服務的差別化

　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產市場競爭同質化現象嚴重，產品同質化、價格同質化，推廣方式同質化……。然而如果認真研究中國房地產市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“量”向追求“質”轉化的時期，這是宏觀大勢;從市場的微觀層面看，市場需求和消費者偏好又是多變的、善變的，有時還變得很快，開發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機。

　　市場化的運作要求房地產企業(yè)以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產這一特殊商品的需求。一個房地產企業(yè)，首先要清楚市場上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做。近年來，上海民營企業(yè)成為滬上房地產市場上的一支生力軍，他們的成功，正是由于民企機制靈活，貼近市場，抓住了近年來中低檔商品住宅的市場機遇，使企業(yè)得到了超常規(guī)的發(fā)展。目前，房地產企業(yè)越來越重視市場化的運作，許多企業(yè)成立專門的部門，負責項目定位和產品研發(fā)，由企業(yè)的設計人員、營銷人員共同協作，力求開發(fā)出適銷對路的產品。

　　首先，追求設計的獨特性。設計是房地產前期最基礎、最核心的環(huán)節(jié)，是房地產品牌運作的關鍵階段。要創(chuàng)造強勁的房地產品牌，就要充分發(fā)揮建筑設計專業(yè)技術作用，走差異化的生存道路，使前期的開發(fā)設計獨樹一幟，用全新的思維方式不尋常的設計理念和守正出奇的超人表現，以及他人無法模仿而又能給企業(yè)帶來持久競爭優(yōu)勢的能力，使品牌的核心價值能觸動每一個細分的消費群體。

　　其次，注重功能的前瞻性。房地產是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發(fā)展趨勢。住宅是購房者個性、權力、地位、財富、身份的符號與表征，是生活方式的載體之一。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。

　　此外，銷售策劃要具有鮮明特色。開發(fā)商必須注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。此外，重視環(huán)保和文化品位也是個性化服務的重要體現。同時，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。

　　3.5 行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化

　　目前，我國許多房地產企業(yè)既做房地產，又作地產，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。形成這種“ 全能開發(fā)商”的原因有：一是因為與房地產相關的每一項業(yè)務都是有利可圖的，所以開發(fā)商不愿意讓別人去做;二是房地產業(yè)專業(yè)分工不夠，相關業(yè)務還沒有形成產業(yè)化，沒有成本優(yōu)勢，產品價格較高，所以開發(fā)商寧愿自己去做。結果造成企業(yè)內部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式沒有創(chuàng)新，抗風險能力下降，通常是一年、兩年一個開發(fā)周期過去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。以成熟的美國房地產開發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專業(yè)化細分的道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經營等各業(yè)務板塊相對獨立。這說明房地產業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開發(fā)商”缺乏競爭力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢，隨著房地產行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產相關業(yè)務形成產業(yè)化，房地產企業(yè)的專業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢。與此同時，房地產開發(fā)產品的差別化也將越來越明顯。目前，我國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“ 量”向追求“ 質”轉軌的時期，這是大勢所趨。從市場的微觀層面看，市場需求和消費者偏好又是多變的，有時還變得很快，開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費者偏好，開發(fā)適銷對路的產品，研究細分市場，形成獨特的他人無法模仿復制的產品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房地產開發(fā)企業(yè)考慮的一個主要問題。

　　專業(yè)化的管理要求房地產企業(yè)在房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內房地產業(yè)逐步進入微利時代，企業(yè)只有具備較高的項目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。因此，房地產企業(yè)必須充分重視投資管理工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產運作的專業(yè)知識和實踐經驗，全面了解房地產市場，又具備財務分析、投資管理及相關法律知識的復合型管理人才。

　　品牌化是產品差別化的進一步深化。品牌是一個企業(yè)的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，是核心競爭力和綜合素質的外部表現。長久以來中國的消費者買房子需要全面考慮有關住房的所有因素，而且各因素的權重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費用很高。未來中國房地產市場的競爭將是品牌的競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產業(yè)界將會崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們在競爭中占據優(yōu)勢并獲得巨大的超額利潤。

　　品牌是一個企業(yè)的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質的外部表現，是市場經濟發(fā)展和市場競爭的必然產物。一個有影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價比一般同類產品要高出許多。房地產商品于其自身的特點，一般消費者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現，房地產產品本身的質量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細的了解，這就要求房地產企業(yè)必須運用品牌這一無形資產來提高消費者對其產品的忠誠度。未來我國房地產市場的競爭將是品牌的競爭，企業(yè)必須在產品質量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。

　　戰(zhàn)略化是品牌化的進一步深化。戰(zhàn)略化意味著一個房地產項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，不能僅僅核算這一單個項目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠發(fā)展的影響。因此，未來房地產開發(fā)企業(yè)所進行的將不再僅僅是產品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。而且，企業(yè)將不再可能只依靠領導個人的經驗決策就能成功，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外部咨詢機構的集體智慧，形成明確且合乎實際的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設。當然，企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質的產品和優(yōu)良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如，萬科地產的“萬科城市花園”品牌，北京萬通集團的“新新家園”品牌，廣州奧林匹克房產的“奧林匹克花園”品牌，等等。它們都是通過多年經營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。

　　企業(yè)品牌建設不僅為企業(yè)開發(fā)項目的銷售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象還會給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價值—品牌價值。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。如萬科地產近年來在滬上開發(fā)了多個項目，由于服務品牌的建立，不但銷售火暴，而且，售價也比周邊樓盤每平方米高出700-1000元。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開發(fā)，會帶動其它企業(yè)在周邊跟風投資，從而形成新的熱點，提升了區(qū)域價值，最終提升了自身樓盤的價值，擴大了利潤空間。最后，知名度高的房產開發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。特別是加入WTO以后，大量境外投資會進入國內房地產市場，而出于對國內外房地產開發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會采用合作開發(fā)或項目管理的模式，而國內知名房地產企業(yè)在吸引資方面無疑會占得先機。大連萬達集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內二十幾個大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設施及住宅小區(qū)。

　　越來越多的房地產企業(yè)已經意識到，未來國內的房地產市場不應出現象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　3.6 房地產企業(yè)趨向網絡化信息化

　　房地產是區(qū)域市場，而房地產策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經營才能實現自己的規(guī)模化發(fā)展，而跨區(qū)域經營就要求企業(yè)加強區(qū)域網絡化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網絡化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內部的資源。如上海富陽的"全國通路戰(zhàn)略"，通過業(yè)務網絡分攤風險，利用經濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。

　　中國房地產TOP10研究組通過對百強企業(yè)的系統研究認為：專業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網絡化將是百強企業(yè)的發(fā)展趨勢。一、專業(yè)化。百強企業(yè)只有堅持業(yè)務專業(yè)化，不斷提高自己的競爭力，才可能在市場上生存并發(fā)展壯大。二、制度化。企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強企業(yè)創(chuàng)新能力，不斷超越自我，才能在競爭日益激烈的房地產策劃代理市場中脫穎而出。三、品牌化。品牌是企業(yè)綜合實力的外部表現，同時企業(yè)的經營發(fā)展離不開品牌。百強企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產工作室用"口碑"開拓市場，創(chuàng)造性地提出"聲譽緣于面、服務強調線、效益出于點"的運作思路，在區(qū)域擴張中取得了良好的聲譽和效益。四、職業(yè)化。職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。百強企業(yè)認識到這個趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊伍。五、網絡化。房地產是區(qū)域市場，而房地產策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經營才能實現自己的規(guī)模化發(fā)展，而跨區(qū)域經營就要求企業(yè)加強區(qū)域網絡化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網絡化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內部的資源。如上海富陽的"全國通路戰(zhàn)略"，通過業(yè)務網絡分攤風險，利用經濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。

　　3.7 房地產企業(yè)將日趨與金融業(yè)實現融合

　　在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機構的進入，促使先進金融技術的引進，推進金融產品創(chuàng)新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務質量。這將有效地拓展房地產金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產證券化，并刺激房地產市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住宅的超前

　　消費和房地產投資。而且，房地產證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產投資和房地產金融投資的渠道。

　　當房地產企業(yè)業(yè)務運轉正常，融資渠道暢通，經營負債控制得當，具有專業(yè)化經營和核心競爭力的時候，房地產開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風險就會越低。因此，房地產企業(yè)在做強的同時，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進入資本市場是必由之路。房地產企業(yè)進入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產負債率，使企業(yè)經營更加穩(wěn)健。在香港，大地產公司的資產負債率一般不超過30%，而目前國內大部分房地產企業(yè)的資產負債率平均在85%以上。由此可見，資本運作對于房地產企業(yè)將會越來越重要。

　　房地產企業(yè)的資本運作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運作方式。例如，大型房地產企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其它房地產企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質房地產企業(yè)，或是與國外房地產基金合作，強強聯手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。隨著我國加入WT0，相關政策逐步放開，房地產企業(yè)必將在更加廣闊的國內外資本市場上進行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動力。

　　此外，房地產企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實力作為后盾，而且，更需要各類高素質的專業(yè)人才的加盟作為保障。未來房地產企業(yè)間的競爭在某種意義上講就是人才的競爭。目前，很多房地產企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設，想盡辦法留住企業(yè)內的業(yè)務主干，并不斷通過獵頭公司等在市場上爭奪高素質的專業(yè)技術人才和經營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量。

　　房地產企業(yè)在進好人才的同時，還應學會用好人才。因此，房地產企業(yè)應不斷完善薪酬計劃、績效考核制度和激勵機制，提高員工的積極性和責任感;營造良好的企業(yè)文化，加強團隊建設，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個人專長的環(huán)境氛圍，增強企業(yè)的凝聚力和向心力;重視員工的職前培訓和在職培訓，鼓勵員工不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)學習型企業(yè)，以適應行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。

　　目前，國內房地產企業(yè)的組織架構，主要分為兩種形式：一類是職能型的模式。企業(yè)設置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負責企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務工

　　作，每個項目現場設地盤經理。其特點是公司層面強，項目層面弱。另一類是項目經理負責制的模式。每個項目部或項目公司，配備較齊全的各類專業(yè)人員，獨立運作，由項目經理全權負責。其特點是公司層面弱，項目層面強。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結合的組織架構，但也帶來了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。

　　“入世”后，外資進軍國內房地產市場，一種是直接在華設立公司從事房地產開發(fā)經營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進行房地產投資，尤其是那些國外房地產基金。這對國內房地產企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇，哪家企業(yè)的管理機制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。

　　因此，房地產企業(yè)應重視企業(yè)法人治理機構和現代企業(yè)制度的建設，投資決策層面與經營管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經理人負責公司的經營，并充分放權，依靠建立完善的管理制度和監(jiān)督機制，來約束各級管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運轉，而不是靠一個人在運作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎。

　　同時，企業(yè)應學習國外先進的管理理念，逐步建立扁平化的組織結構，減少管理層次，增強企業(yè)內部溝通渠道的暢通，提高組織運作效率，增強各類決策的可靠性。比如，項目投資決策聽證會、項目規(guī)劃設計聽證會、營銷方案聽證會等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務人員有機會充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學性提供了保障。

　　我國房地產市場的不斷發(fā)展得益于房地產金融的大力支持。但近年來金融支持力度有所下降。目前我國房地產開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢;房地產開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

　　我國房地產金融制度創(chuàng)新的當務之急是融資證券化,更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務。由于住房抵押貸款占用的資金數量大、積壓時間長、變現難,因此經

　　營孕育著巨大的風險。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。因而二級市場并非單純的就是一種風險分散機制,它還是一種全新的融資渠道加強與金融部門的合作與聯系,開展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務,特別是擴大存量房抵押業(yè)務,盤活存量資產,使房地產抵押成為融資的主要手段之一。

　　房地產企業(yè)為了實現組織機構的精簡，扁平化的管理，提高效率，應該走專業(yè)化的道路。房地產專業(yè)分工越來越細，今后房地產企業(yè)應將更多的人力、財力，放在投資策劃、管理等方面;將部分業(yè)務外包給專業(yè)公司打理，不僅能使其更加專業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規(guī)避風險。例如，目前很多房產商已將設計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。今后，房地產開發(fā)過程中的項目管理、市政配套工程等工作也會由專業(yè)公司來完成。這樣，不僅使房地產企業(yè)的組織機構得以精簡，管理效率大幅度提高，而且，各外包項目由專業(yè)公司承擔，更加專業(yè)化，效率和效益皆會提高。房地產企業(yè)會選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢，強強聯手，形成戰(zhàn)略伙伴聯盟，保證項目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。因此，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，不僅是房地產企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題，也是防范金融風險的重要方面。房地產企業(yè)融資是以房地產企業(yè)為對象而進行的融資，主要圍繞房地產企業(yè)開發(fā)、經營、消費等活動而展開。要使房地產企業(yè)融資暢通無阻，就要達到融資對象的專門化、融資對象的過程化。

　　結論

　　從總體上講，我國的房地產形勢看好，房地產企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運行模式，抗風險能力也將會得到不強加強。我國的房地產企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。同時，還必須有國家政策的正確指導、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費者需求的準確把握及合理引導。

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