辦理房地產(chǎn)抵押登記的困擾
辦理房地產(chǎn)抵押登記的困擾
在融資租賃交易中，為擔(dān)保融資租賃合同項下債權(quán)的實現(xiàn)，承租人或第三人提供房地產(chǎn)抵押擔(dān)保作為增信措施已成常態(tài)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享辦理房地產(chǎn)抵押登記的困擾的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
淺析融資租賃公司辦理房地產(chǎn)抵押登記之困境
近期有客戶反映在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，登記部門明確告知不予辦理，其理由主要為兩類：第一，抵押權(quán)人應(yīng)為銀行等持有金融許可證的金融機(jī)構(gòu)，融資租賃公司不適格(甚至某金融租賃公司在辦理抵押登記時，被告知其雖持有金融許可證，但不是銀行，也不予登記);第二，主債權(quán)合同須為借款合同，融資租賃合同不能作為房地產(chǎn)抵押的主合同。登記機(jī)構(gòu)拒絕為融資租賃公司辦理房產(chǎn)抵押登記在全國范圍內(nèi)屢見不鮮。針對上述登記機(jī)構(gòu)給出的兩個理由，筆者淺析如下。
一、融資租賃公司能否作為抵押權(quán)人
《物權(quán)法》第171條第1款規(guī)定，“債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)”;第179條第2款規(guī)定，“……債權(quán)人為抵押權(quán)人……”?！稉?dān)保法》第33條第2款規(guī)定，“……債權(quán)人為抵押權(quán)人……”?？梢姡段餀?quán)法》、《擔(dān)保法》均未限制融資租賃公司作為房地產(chǎn)抵押登記的抵押權(quán)人。2015年3月1日實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》(國務(wù)院令第656號)也未對申請抵押權(quán)登記的當(dāng)事人(抵押權(quán)人/抵押人)作出任何限定性規(guī)定。其他法律、行政法規(guī)也未對抵押權(quán)人的資質(zhì)作出限定性規(guī)定。
根據(jù)《物權(quán)法》第171條的精神，任何合法債權(quán)人為保障實現(xiàn)其債權(quán)，均有權(quán)要求債務(wù)人提供房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，從而成為抵押權(quán)人。因此，作為合法債權(quán)人的融資租賃公司，作為抵押權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記不存在法律、行政法規(guī)層面的障礙。
國土資源部最新發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(國土資源部令第63號，2016年1月1日起實施)第66條第1款規(guī)定，“自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人……申請辦理抵押登記。”該細(xì)則并未對抵押權(quán)人作出任何限制，自然人、法人或者其他組織均為適格抵押權(quán)人，包括融資租賃公司。
從具體操作規(guī)則來看，國土資源部2016年5月30 日發(fā)布的《國土資源部關(guān)于印發(fā)<不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)>的通知》(國土資規(guī)[2016]6號)明確不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意設(shè)置不動產(chǎn)登記的前置條件，該通知抵1.1.2條規(guī)定：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍，……不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實施細(xì)則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料;第1.1.4條第2款規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程?？v觀《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，均未限定抵押權(quán)人的范圍，也未限制融資租賃公司作為房地產(chǎn)抵押登記的抵押權(quán)人。
綜上，法律、行政法規(guī)及國土資源部最新發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》均未對融資租賃公司作為適格抵押權(quán)人做出限制規(guī)定，尤其作為“指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作”的國務(wù)院國土資源主管部門對不動產(chǎn)登記工作做出具體操作要求的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》，明確規(guī)定，“沒有法律、行政法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程。”因此，融資租賃公司應(yīng)為房地產(chǎn)抵押登記的適格抵押權(quán)人。
二、融資租賃合同能否作為抵押登記的主債權(quán)合同
根據(jù)《物權(quán)法》第171條規(guī)定，只要是在借貸、買賣等民事活動中產(chǎn)生的債權(quán)人的債權(quán)，都可以作為擔(dān)保物權(quán)的主債權(quán)，產(chǎn)生該等債權(quán)的合同就是可以作為抵押合同的主債權(quán)合同?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》也均未限制主債權(quán)合同只能是借款合同。
根據(jù)《合同法》第二條，《合同法》上的合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。融資租賃合同是《合同法》明確規(guī)定的列名合同，屬于在民事活動中產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同，符合《物權(quán)法》關(guān)于主債權(quán)合同的規(guī)定，將主合同限定為借款合同，無疑與抵押權(quán)設(shè)置的初衷不符。
三、融資租賃公司房產(chǎn)抵押登記困境的原因
各地房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)拒絕為融資租賃公司辦理抵押登記，源于對國土資源部2012年9月6日發(fā)布的《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》(國土資發(fā)[2012]134號，以下稱“《意見》)的錯誤解讀。該《意見》第5條第1款規(guī)定：“依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)取得金融許可證的金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。”登記機(jī)關(guān)據(jù)此認(rèn)定，只有持有金融許可證的金融機(jī)構(gòu)和省級人民政府主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司能夠作為土地抵押登記的抵押權(quán)人，其他企業(yè)不能作為抵押權(quán)人，而《物權(quán)法》第一百八十二條有規(guī)定了房地一并抵押原則，造成融資租賃公司房產(chǎn)抵押登記困境?；谝韵吕碛?，我們認(rèn)為登記機(jī)關(guān)的理由并不成立：
第一，該《意見》第五點“規(guī)范土地抵押登記”中第一段的規(guī)定，只是針對近年來較多出現(xiàn)的小額貸款公司等較新事物，在土地抵押登記方面作了特定回應(yīng)。這又與我國在民間借貸司法解釋之前司法實踐中普遍存在的禁止企業(yè)間借貸有關(guān)。如，中國人民銀行《貸款通則》第六十一條規(guī)定，“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。”因此，該《意見》第五點中第一段的規(guī)定并非對所有土地抵押登記的一般性規(guī)定，只是段針對特定問題所做的準(zhǔn)許性規(guī)定，而登記機(jī)關(guān)該《意見》第五點中第一段針對特定問題的準(zhǔn)許性規(guī)定理解為對特定問題之外的事項的禁止性規(guī)定。
第二，該《意見》屬于國務(wù)院部門規(guī)范性文件，其規(guī)范內(nèi)容應(yīng)與作為法律的《中華人民共和國民法通則》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等立法原旨相統(tǒng)一，而不能逾越。《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等有關(guān)抵押登記的法律、行政法規(guī)均未限制融資租賃公司作為土地抵押登記的抵押權(quán)人，若依登記機(jī)關(guān)理解，《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》做出了限制抵押權(quán)人范圍的規(guī)定，實則在法律、法規(guī)之外設(shè)定減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范，顯然違反了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，并且，與國土資源部最新發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》也不相符。
爭議與創(chuàng)新本就是融資租賃行業(yè)特征，放在幾年前回租模式尚不被認(rèn)可，而現(xiàn)在卻已遍地開花。登記機(jī)構(gòu)觀念的轉(zhuǎn)變亦非一朝一夕，對于明知是“懶政”、“惰政”導(dǎo)致的“房產(chǎn)抵押登記難”，租賃企業(yè)應(yīng)積極突破，促進(jìn)融資租賃行業(yè)的健康發(fā)展。
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