抵押的房產(chǎn)無法過戶怎么辦

　　優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的特定債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人甚至優(yōu)先于其他物權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。當借款人無力償還借款時候，出借人卻發(fā)現(xiàn)抵押的房產(chǎn)無法過戶，這時候該怎么辦?由于抵押房產(chǎn)屬于“優(yōu)先受償”，下面由學習啦小編為你詳細介紹相關(guān)法律知識。

　　抵押的房產(chǎn)無法過戶怎么辦

　　案例：馬先生因生意急需資金周轉(zhuǎn)，向朋友趙先生借了50萬，并用名下房產(chǎn)進行抵押。沒想到馬先生生意失敗，無力償還借款。趙先生就想把房屋直接過戶到自己名下用以抵債，可是當趙先生拿著產(chǎn)權(quán)證和抵債協(xié)議到房屋登記機構(gòu)申請過戶時，工作人員未予受理。趙先生認為，既然對方償還不了貸款，自己對房屋就有處置權(quán)，因此十分不解。

　　上述案例中，馬先生將房產(chǎn)抵押給趙先生，如果雙方未明確約定抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，對該房產(chǎn)的處置就應協(xié)商處理。若馬先生同意將房屋過戶到對方名下，雙方可以按照二手房過戶程序，備齊材料后共同到房屋登記機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記;若協(xié)商不成，趙先生可以在債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)向法院起訴，請求拍賣、變賣抵押房產(chǎn)，并就所得價款優(yōu)先受償。

　　抵押房產(chǎn)屬“優(yōu)先受償”，債權(quán)人無權(quán)直接獲抵押物

　　法律規(guī)定：《物權(quán)法》第195條，債務人不履行到期債務，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。第198條，抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。此外《房屋登記辦法》第12條還規(guī)定，除特殊情形外，申請房屋登記，應當由有關(guān)當事人雙方共同申請。

　　應當怎么辦：我國法律對抵押權(quán)的規(guī)定是一種針對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，而并非在債務不能獲得清償時直接獲得抵押物所有權(quán)。

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　　抵押手續(xù)應該如何辦理?

　　在一般的民間借貸行為中，債權(quán)人很少意識到將抵押物寫入借貸合同，其次，即便有人意識到這個問題，但也只有極少數(shù)人知道接下來應該辦理抵押擔保等手續(xù)。房子屬于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，只有到相關(guān)部門辦理了抵押登記首續(xù)，這樣的抵押才真正發(fā)生法律效力。所以正確的流程應該是：

　　一、首先，雙方簽訂借貸合同，然后到公證處公證，此份合同的法律效力;

　　二、其次，自抵押借貸合同簽訂的30日內(nèi)，雙方持借貸合同和公證書到房管部門辦理抵押登記手續(xù);這個時候，借貸人就需提供房屋產(chǎn)權(quán)證等材料，這個時候，可以過濾掉那些產(chǎn)權(quán)不清晰、房屋歸屬模棱兩可的房子，對債權(quán)人來說，是一個極大的保護。

　　三、辦理好房屋抵押登記手續(xù)以后，如果日后雙方出現(xiàn)還貸糾紛，債權(quán)人對于抵押的房產(chǎn)則有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。

　　抵押是借款合同的一個重要特征，是存在抵押品時，銀行的放款的安全性將提高，但同時借款者的成本也會增加，正因為這樣，借款者愿意向銀行支付的利息也會較低，對銀行來說其收益未必增加。

　　抵押當出現(xiàn)違約時,賦予貸款人依法沒收特定的企業(yè)資產(chǎn)的權(quán)利,被廣泛用來減少與借貸相關(guān)的激勵問題(即在拖欠發(fā)生時使放款者可以獲得特定資產(chǎn)).。抵押物，指提供擔保的財產(chǎn)。抵押合同,指受益的債權(quán)人與抵押人之間所訂立的,確認相互之間抵押權(quán)利與義務關(guān)系的書面協(xié)議。

　　抵押也可用于金融衍生工具交易中的信用風險管理，通常的抵押條款都要明確在特定賬戶內(nèi)必須維持的最低金額。實際上，期貨市場的保證金要求就類似抵押，柜臺交易的衍生工具經(jīng)常使用現(xiàn)金或高流動性、低風險證券作為抵押。

　　一般來說，欠更大金額方要求提供抵押品。如果和約對A為正值、對B為負值，而B欠A更多，則B要提供一定抵押。隨著市值變化，需要維持的抵押金額隨市值上升而上升、隨市值下降而下降。在某一時點，如果市值由正變負，要求提供抵押的一方會發(fā)生變化，這會解除原來提供抵押一方的抵押要求。

　　抵押金額的確定可以基于和約市值水平，也可以基于信用評級，市值或信用評級變化使所需抵押發(fā)生變化。