論我國住房抵押貸款證券化

【摘要】本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn)，論證我國實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應(yīng)采取的對策選擇。
【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款 住房抵押貸款證券化 對策建議
一、住房抵押貸款證券化一我國商業(yè)銀行的必然選擇
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。
（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道
實(shí)行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會化。
（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力
實(shí)行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來源，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)，從而可以給銀行帶來費(fèi)用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。3．住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢?，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時(shí)，由于上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理
按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個(gè)突出問題。通過運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強(qiáng)資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實(shí)資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴(kuò)張，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控
公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價(jià)證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。
（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展
根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進(jìn)資本市場的發(fā)展與完善。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。
二、我國住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機(jī)構(gòu)有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險(xiǎn)公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應(yīng)選擇住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設(shè)銀行是我國開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計(jì)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項(xiàng)貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國建設(shè)銀行應(yīng)作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時(shí)，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進(jìn)行試點(diǎn)。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個(gè)方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)），各種貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險(xiǎn)還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款
的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運(yùn)行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因?yàn)椋?．由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實(shí)銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行；3．目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗(yàn)，因而初始階段的SPV將面臨更大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對可能出現(xiàn)的償付危機(jī)，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗(yàn)，投資者對其也有一個(gè)認(rèn)識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點(diǎn)階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認(rèn)購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1．應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2．應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計(jì)不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應(yīng)實(shí)行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風(fēng)險(xiǎn)；4．應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽(yù)度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。
在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善，金融市場進(jìn)一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
實(shí)行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內(nèi)部條件，而且需要創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實(shí)施。1．成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進(jìn)行強(qiáng)化擔(dān)保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級；2．在加強(qiáng)金融市場監(jiān)管的同時(shí)，大力培育住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的“主力軍”和“穩(wěn)定器”；3．逐步完善中介服務(wù)體系，嚴(yán)格規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障；4．加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的法規(guī)建設(shè)，形成一個(gè)涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險(xiǎn)及其他中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)體系，同時(shí)加強(qiáng)各有關(guān)部門的相互協(xié)調(diào)，為住房抵押貸款證券化的順利實(shí)施和健康發(fā)展提供法律保障；5．對試點(diǎn)階段的住房抵押貸款證券化實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，以促進(jìn)住房抵押貸款證券化的全面推行。