拆遷談判技巧談談經(jīng)驗
拆遷談判技巧談談經(jīng)驗
為廣大的被拆遷人維護合法的權益，經(jīng)驗豐富、專業(yè)知識強，下面學習啦小編整理了拆遷談判技巧和經(jīng)驗，供你閱讀參考。
拆遷談判技巧和經(jīng)驗01
拆遷談判技巧
1. 待業(yè)主簽的80%左右再開條件(這樣的原因是80%左右的人簽了，大框架基本定了，小要求看談判看要求看開價了)。2. 條件讓對方提，不要自己先提，如果不合適，就說再等等，前期不要去接觸。3. 價格定高點還價，慢慢降。4. 注意確定新房交房時間，延遲交房違約計算方式，新房管理費減免計算。5. 面積差異的計算補額，要注意避免。6. 約定選樓方式，要所有樓層所有樓所有戶型，或者約定多少層層數(shù)以下都可以選擇(均可以選)。7. 分戶是不是可以多分套數(shù)?可以選1套應得的。也可以多套分拆;一般標準是賠付面積的正負5%之內(nèi)，超過的按新樓盤市場價。8. 交樓標準明確具體，收樓按完成收樓手續(xù)雙方交接為準，房產(chǎn)證最遲交付時間，違約約定量化。9. 態(tài)度堅決。10.以收新房不再補錢給開發(fā)商為基本談判原則標準，特別是有贈送面積要額外給搭板費的和辦理房產(chǎn)證相關的稅費的，一切收到房產(chǎn)證前的任何多余費用都是開發(fā)商的。11. 開發(fā)商違約條款，要明確具體有可操作性執(zhí)行性。12. 談判過程，語氣要委婉，態(tài)度要堅決，比如“合適就一定會簽啦”什么什么的。
賠付計算及標準
1.面積賠付比;具體賠付比，要看容積率比較，以及開發(fā)出來的新房的單套面積有沒有合適的，差額面積怎么定價，一定是價格勘死不能模糊標準什么開盤均價這樣的表達。這些都是可以談判的，看自己談判能力同技巧;
2.搬遷費;
3.裝修費;4.過渡租金;5.稅費問題(約定全部由開發(fā)商承擔);6.面積標準一般標準是賠付面積的正負5%;7.獨棟、空地、樹苗、樹木、樓頂、裝修另計;8.多層的使用率在90%以上，新房容積率高于4，如果沒有多贈送，這樣的使用率最多75%，按1：1.2賠付剛保本(量化計算);
拆遷談判技巧和經(jīng)驗02
01合理定位，目標明確
這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和最終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。
對于自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導致對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導致自己的權益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。
談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么?
02掌握主動權，善于判斷
拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細節(jié)，如果你能做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。
在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術，如何利用則是一門藝術。
對于上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點。
03注意細節(jié)，善用技巧
首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當?shù)恼勁薪?jīng)驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。
同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。
若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
以下幾個細節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會有好幾撥，那么此時就應該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的最高的權限是什么。和有權力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費時間和精力。
同時在對拆遷方進行心理戰(zhàn)的時候，一定要反過來預防拆遷方對你實施心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。
尤其在拆遷一開始的時候，雙方對于補償價格的心理預期差異很大，有時候?qū)τ谠瓌t性的問題存在著原則性的爭執(zhí)，因此如果這些原則性問題得不到解決，談細節(jié)問題和給出具體的報價都沒有任何意義，從這個角度來說，我們也應該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。這個時候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認以后再進行細節(jié)性談判，一些細節(jié)性問題得到解決后再具體報價。
總而言之，拆遷談判與其他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來的。對于被拆遷戶而言，談判即要做好先期的準備工作要詳細了解有關于除權補償和安置的相關法律和政策，在談判中掌控主動地位，善于使用談判技巧，抓住細節(jié)，做到心中有數(shù)，進退有度，保護自己的合法權益不受損害。
但是，由于拆遷中雙方主體的不平等，拆遷戶在談判中很難獲取優(yōu)勢甚至難以有平等的地位，在進行拆遷談判前或者談判陷入僵局的時候，盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理拆遷糾紛，能更好的保障自身權益，少走彎路，避免不必要的損失，爭取到合法合理的拆遷補償。
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