二手房簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)
如今，買房對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是非常重大的事件，因此做出購(gòu)房決策必須慎之又慎。那么，對(duì)于像購(gòu)買二手房的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，有哪些注意事項(xiàng)呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。
二手房簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
1、二手房有無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)
合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點(diǎn)作為二手房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)關(guān)鍵，值得每個(gè)人加以重視。
現(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚谋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。
2、準(zhǔn)確了解售房人
一般來(lái)說(shuō)，大家可以通過(guò)查看房產(chǎn)證人的身份證件，來(lái)解決該困擾。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)人核實(shí)。
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)人是一位還是幾位共同。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件。在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，全部共有人需要都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
3、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要了解
這主要包括房屋的實(shí)際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題;該房產(chǎn)用途是否與購(gòu)房者購(gòu)買后的用途相符等。
4、核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封
如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。很多人在簽訂二手房買賣合同時(shí)忽視了這些應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。
5、購(gòu)買的房屋是公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易
預(yù)購(gòu)公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、已購(gòu)公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見(jiàn)等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問(wèn)則不宜購(gòu)買。
6、估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
二手房買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。
二手房的交易流程
1、買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過(guò)戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契
房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款
對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
二手房裝修的注意事項(xiàng)
1.對(duì)房屋需要裝修的項(xiàng)目有個(gè)計(jì)劃
首先，在對(duì)房屋進(jìn)行裝修前要確定自己的經(jīng)濟(jì)承受范圍。其次，對(duì)房屋哪些項(xiàng)目需要裝修要有清楚，哪些項(xiàng)目是沒(méi)有必要裝修，例如有些墻體是沒(méi)有必要拆除也是不能拆除的，還有哪些項(xiàng)目是沒(méi)有必要重新裝修，對(duì)裝修的項(xiàng)目要有一個(gè)整體的規(guī)劃。
2.房屋裝修不得不換的幾項(xiàng)
?、倥f門鎖：你不知道有多少人曾經(jīng)擁有過(guò)這個(gè)門鎖的鑰匙，小編建議，換門鎖時(shí)不要只換鎖心，最好把整個(gè)門鎖進(jìn)行置換。此外，還有注意門窗有無(wú)老化，是否要重新進(jìn)行加固。
②舊電路：一定要檢查二手房的電路線是否合理，不少二手房存在電路分配簡(jiǎn)單、電線老化、違章布線等現(xiàn)象，所以最好在裝修時(shí)能對(duì)電路有個(gè)徹底的檢查，對(duì)不合理的電路分布做及時(shí)的改正。
?、叟f水管：在裝修前要對(duì)房屋的廁所和廚房的下水管道進(jìn)行檢測(cè)，檢查一下是否有漏水的情況。
3.舊家具家電需重新處理
如果屋內(nèi)的家具是前一位業(yè)主留下的，在新業(yè)主入住時(shí)要對(duì)家具、家電做全方位的消毒，同時(shí)也要對(duì)家電做檢查。隨后再把這些物品按照自己的喜好擺放在家里。
4.盡量不要砸墻重裝
砸墻重裝是最花費(fèi)精力和金錢的項(xiàng)目，有些業(yè)主為了使房子顯得更為美觀，就想砸掉某處的墻，進(jìn)行重裝，其實(shí)這樣做完全沒(méi)有必要，只需要把墻刷上新油漆，或者貼上新壁紙，那就可以改變舊房的模樣。
5.在拆除舊瓷磚重鋪時(shí)
砸墻磚及地面磚時(shí)，避免碎片堵塞下水道;同時(shí)處理好防水，水路盡量少用彎頭，避免流水不暢或堵塞;盡量少用木質(zhì)板材，大多木制品含甲醛，影響健康。
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