簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意的事項(xiàng)

時(shí)間：2016-08-09 10:14:33 宋鵬849由分享

　　簽訂二手房合同需要注意哪些事項(xiàng)?購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同之前，首先要看這個(gè)購(gòu)房中介是否是具備正規(guī)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，以免自己上當(dāng)受騙。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意的事項(xiàng)的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。

　　簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意的事項(xiàng)有哪些

　　1、簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主的身份

　　房產(chǎn)也是騙子的重要目標(biāo)，近年來(lái)假房主騙賣(mài)或者一房多賣(mài)的情況也經(jīng)常出現(xiàn)，往往購(gòu)房者付了定金和首付款正準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人卻又無(wú)法找到當(dāng)初簽約的那個(gè)人了。因此，二手房購(gòu)置必須確保簽約主體是合法房主，有權(quán)進(jìn)行房屋的買(mǎi)賣(mài)。

　　2、合同上明確房屋基本情況和付款時(shí)間

　　對(duì)買(mǎi)主來(lái)說(shuō)，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址，門(mén)牌號(hào)，面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)。尤其是建筑面積，一定要看清，賣(mài)方容易記不清，尤其在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是按每平米多少錢(qián)來(lái)計(jì)算的，所以如果房?jī)r(jià)不變的基礎(chǔ)上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實(shí);房產(chǎn)面積多大;該房產(chǎn)用途是辦公還是居住，或是其他，這些都需注明。對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，最重要的是標(biāo)明付款時(shí)間，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。

　　3、合同必須明確各種費(fèi)用的交接時(shí)間和方式

　　二手房因?yàn)槭翘幱谑褂弥械?，所以有各種各樣的費(fèi)用，比如說(shuō)水電，煤氣，還有物業(yè)，暖氣，有線電視等，這些費(fèi)用有些是預(yù)付費(fèi)的，有些是年終結(jié)算的，這些費(fèi)用如何交接，什么時(shí)候交接都必須有個(gè)明確的規(guī)定，省得購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。

　　4、寫(xiě)明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款

　　房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)辦理和房屋過(guò)戶期間因?yàn)楦鞣N原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購(gòu)房時(shí)基本就只注意房款，過(guò)戶等問(wèn)題，而忽略了違約的可能性，因此購(gòu)房合同必須要寫(xiě)清楚各種違約的負(fù)責(zé)主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購(gòu)房合同，合同中對(duì)違約情況有所陳述。另外在履行合同的過(guò)程中，可能還有一些問(wèn)題一時(shí)無(wú)法確定，這些可以在后來(lái)確定時(shí)增加附加條款，寫(xiě)清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。

　　5、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解

　　該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利;該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

　　6、購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，需要準(zhǔn)備的證明材料

　　購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。

　　7、購(gòu)買(mǎi)二手房，房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明

　　房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷(xiāo)售，以看房的情況為準(zhǔn)，合同上必須寫(xiě)清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購(gòu)房者都是在房屋使用中的時(shí)候去看的房，在這過(guò)程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內(nèi)的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。以免引起糾紛。　　XXXX：購(gòu)房指南：簽署合同時(shí)需注意的產(chǎn)權(quán)陷阱

　　二手房交易以來(lái)，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致最多購(gòu)房者中招的陷阱之一。

　　產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：

　　首先“賣(mài)房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣(mài)房人的身份，立即中止與之進(jìn)行交易，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人在履行自身義務(wù)后亦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。

　　其次，賣(mài)房者可能將房產(chǎn)用于抵押等，這種情況多出現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣(mài)家在簽訂賣(mài)房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，買(mǎi)家往往被蒙在鼓里，購(gòu)房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對(duì)這種情況，購(gòu)房者在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要注意合同上有沒(méi)有雙方何時(shí)交接產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限。此外，產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式需要注意。產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題不能忽視，仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣(mài)房者是不是真正的所有權(quán)人，而非僅為使用權(quán)人。

　　最后，我們還需要留意一點(diǎn)，房產(chǎn)是否是被法律允許進(jìn)行上市交易的。有很多房產(chǎn)是是法律不允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，不能買(mǎi)的二手房主要有：

　　1、已經(jīng)列入拆遷公告范圍內(nèi)的房產(chǎn)。

　　2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)。

　　3、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意的。

　　4、期房。

　　5、未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)。

　　6、已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意的。

　　7、已經(jīng)被法院查封和凍結(jié)的房產(chǎn)。

　　8、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房產(chǎn)。

　　9、小產(chǎn)權(quán)房。

　　10、軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校產(chǎn)權(quán)的公房。

　　以上這十類(lèi)房產(chǎn)交易會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)一定要避免購(gòu)買(mǎi)上述的這些二手房。