二手房過戶有哪些注意事項(xiàng)
二手房過戶有哪些注意事項(xiàng)
房產(chǎn)過戶，指通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹而二手房過戶的相關(guān)法律知識(shí)。
二手房過戶的注意事項(xiàng)
二手房過戶有哪些注意事項(xiàng)
(一)簽合同時(shí)需看到的東西：
1：房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證正本。
(房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。)
(房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。)
2：產(chǎn)權(quán)證所有人及其共有人(配偶)身份證、戶口、婚姻證明復(fù)印件。
3：賣方身份證及戶口薄。
4：如賣方非產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，則產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人需出具書面格式的委托書。
5：原契稅完稅證明。
6：原購(gòu)房發(fā)票(復(fù)印件)、原購(gòu)房合同、由房屋土地測(cè)繪部門提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。
7：水、電、煤結(jié)清帳單。(上個(gè)月)
8：交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。
(二)：《房屋買賣合同》上需注明事項(xiàng)：
1：買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中出現(xiàn)任何非買方責(zé)任問題致使產(chǎn)權(quán)無法順利過戶時(shí)，業(yè)主需全額退還賣方訂金及首付款，并賠償。(款清后必須拿到房產(chǎn)證和土地證。)
2：賣方必須保證產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，若產(chǎn)權(quán)證不被房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可(真實(shí)性)，賣方全額退還房?jī)r(jià)總額56萬。
3：房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局需與產(chǎn)權(quán)證一致，如有不同，賣方必須補(bǔ)償差價(jià)。
4：屋內(nèi)設(shè)施陳列清楚(包括門窗、地板等)以及確保沒有缺陷。如有缺陷，由賣方補(bǔ)償。
5：有無抵押、共有人是否同意出售;
6：產(chǎn)權(quán)人書面委托書附進(jìn)買賣合同。
7：付款方式流程做出明確、具體的約定。并注明，如因非個(gè)人原因而引起的任何付款上的拖延，買方可免除責(zé)任。
8：寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用;及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。
9：房?jī)r(jià)是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)?房?jī)r(jià)是否包含了維修基金余額?
10：賣主需在交房日前將其戶口遷出。
11：如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失。
12：違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付。產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等);
13：寫明合同生效、中止、終止或解除條款;
14：在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
15：貸款是到我手上的，由我來支付給賣方。
合同內(nèi)容：
1：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
2：標(biāo)的: 這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過程。
3：價(jià)款: 這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款;付款方式;付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定金;尾款等。
4：履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。
5：違約責(zé)任 :這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。
6：解決爭(zhēng)議的方式 :這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
7：合同生效條款:雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
8：合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
9：合同的變更與轉(zhuǎn)讓:在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
10：附件。在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。
(三)：過戶手續(xù)辦理流程：
中介需出具一份手續(xù)辦理時(shí)間表。
上家有抵押，下家要貸款
1：簽買賣合同，同時(shí)簽貸款合同
2：銀行在三個(gè)工作日內(nèi)完成審批、放款，由擔(dān)保公司的人員陪同到上家貸款銀行還貸———辦理抵押注銷手續(xù)(7個(gè)工作日)
3：交易中心過戶———20個(gè)工作日出下家的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)利證書
上家無抵押，下家要貸款
1：簽買賣合同，同時(shí)簽貸款合同
2：銀行在三個(gè)工作日內(nèi)完成審批
3：交易中心過戶——20個(gè)工作日出下家的房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證明
4：銀行收到他項(xiàng)權(quán)利證書后三個(gè)工作日內(nèi)放款
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)(到市、區(qū)房產(chǎn)局)、領(lǐng)取購(gòu)房人《房屋所有權(quán)證》
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)(各區(qū)土地分局)
領(lǐng)取購(gòu)房人《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
(四)：過戶手續(xù)辦理注意事項(xiàng)：
(到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記、過戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。)
1：買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)。
2：煤氣過戶。
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對(duì)于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。
3：結(jié)清電話費(fèi)。電話、寬帶過戶。
有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。
4： 協(xié)助有線電視過戶。
有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時(shí)無人居住，上家也沒有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。
5：遷移戶口。
買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。
(五)：驗(yàn)房注意事項(xiàng)：
1：一些轉(zhuǎn)讓給下家的設(shè)備、電器，以及水電煤等，購(gòu)房者應(yīng)該試一下，看是否好用;
2：還應(yīng)要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。
3：按電力公司的規(guī)定，如果有私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購(gòu)房者一定要親自檢查一下電表是否有移動(dòng)、改裝?以免日后自己承擔(dān)違章責(zé)任。
4：結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。(上月結(jié)清帳單)
5：核對(duì)房產(chǎn)證上的房屋格局等是否與現(xiàn)房一致
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流程介紹
房產(chǎn)過戶流程
1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。
2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產(chǎn)過戶的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金，一般需要十五個(gè)工作日左右。
4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。
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