二收房過(guò)戶的流程及注意事項(xiàng)

　　現(xiàn)在由于房?jī)r(jià)的一路高升，很多人都將購(gòu)房置業(yè)的目光投向了二手房，那么，二手房在過(guò)戶時(shí)候的流程是什么呢?需要注意什么事情呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。

　　二手房過(guò)戶的流程

　　1、簽約。

　　在買賣雙方就相關(guān)的過(guò)戶事項(xiàng)達(dá)成一致后，買賣夫妻雙方要同時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，也就是一份二手房過(guò)戶的協(xié)議，房屋的成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定;

　　2、交稅。

　　買賣雙方需要去稅費(fèi)單位交納相關(guān)稅費(fèi)，目前二手房交易主要包括：契稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi);

　　3、登記。

　　登記是指買賣雙方在交納相關(guān)稅費(fèi)后，雙方持買賣合同、契稅發(fā)票等資料區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);

　　4、取證。

　　取證是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，買方在等到不動(dòng)產(chǎn)登記中心的電話通知后，就可以持身份證去中心領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)了，這時(shí)整個(gè)過(guò)戶手續(xù)全部結(jié)束。

　　二手房過(guò)戶的注意事項(xiàng)

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

　　有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共 有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同 意的情況下一般是無(wú)效的。

　　二、土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回 ,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋 的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià) 格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。

　　三、房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的單一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以一定要選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　四、交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過(guò)戶手續(xù),而不注 意是否存在租賃時(shí),買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可" 買賣不破租賃",也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公 司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　五、福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,而且這些房屋在 土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

　　六、市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影 響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　七、物管費(fèi)用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi),電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,且已欠下數(shù)目 不小的費(fèi)用,買受人不知情購(gòu)買了此房屋,所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

　　八、單位房屋是否侵權(quán)

　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地 使用費(fèi)。再者,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi) 有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　九、中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時(shí),為買受人提供零首付的服務(wù),即買受人所支付的全部 購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責(zé)任有可能自己都要承 擔(dān)。

　　十、合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體 、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。