購房都有哪些維權(quán)的技巧指南
在購房的時候，很多人都會遇到開發(fā)商違約的事情，因此，在購房之前，事先了解一些購房維權(quán)的指南，是很有必要的。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購房維權(quán)的指南，希望能幫到你們。
購房維權(quán)的指南
一、開發(fā)商工程未完工要求交房逾期
在商品房買賣合同示范文本中有明確約定，如果開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)逾期天數(shù)向業(yè)主支付逾期交房違約金，因此開發(fā)商不能以未完工為由要求延期交房。對于購房者來說，可以仔細(xì)查看合同規(guī)定條款，向開發(fā)商求償，如拒絕，則可通過法律途徑要求賠償。
二、入住多年 仍無法辦理房產(chǎn)證
一般情況下，開發(fā)商會于交房后一定期限內(nèi)辦理初始登記，并將辦理產(chǎn)權(quán)證所須資料提交給業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。在辦理完初始登記后，開發(fā)商才可提供相關(guān)資料給業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證或者委托開發(fā)商辦理。
如果開發(fā)商因?yàn)橐?guī)劃核實(shí)、地籍調(diào)查等程序滯后或其他違規(guī)行為導(dǎo)致不能完成初始登記，業(yè)主無法及時辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，業(yè)主可以根據(jù)合同中關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的期限及賠償條款依法向開發(fā)商主張逾期辦證違約金。
三、房屋設(shè)計(jì)不合理
如果購房者在支付了房款之后，發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)不合理影響居住或不能使用該怎么辦?根據(jù)合同法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者交付滿足正常、合理使用功能的房屋。如房屋出現(xiàn)問題，購房者可根據(jù)質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度要求解除合同或者要求開發(fā)商對房屋進(jìn)行維修。
四、二手房房東不誠信
在二手房交易過程中，有一種常見糾紛，即房東以未取得配偶同意為名要求解除合同而不愿意進(jìn)行違約賠償，致使購房者權(quán)益受損。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，因此購房者可以?jù)此要求房東做出賠償。
購房維權(quán)有效的做法
在主張開發(fā)商的違約責(zé)任的同時,維權(quán)方式其實(shí)有兩種,一種是要求要繼續(xù)的履行,另外的一種是要求解除合同,這兩種方式你可以任意的選擇其中的一種,是法律賦予你的權(quán)力。
(1)要求繼續(xù)履行。
按照法律規(guī)定,合同只要是雙方自愿簽訂的,沒有違法內(nèi)容就是有效的,雙方都應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。
既然開發(fā)商有違約行為,那么你可以要求其繼續(xù)履行合同義務(wù),將房屋修復(fù),并排除相關(guān)隱患,按照合同約定的質(zhì)量另一種是要求解除合同要求向你交付房屋。同時你按照上述第2點(diǎn)的解答主張開發(fā)商的違約責(zé)任。
(2)要求解除合同。
基于開發(fā)商違約在先的行為,你也是可以要求解除合同的,屬于合法要求,法律也是支持的。
解除合同后,你可以要求開發(fā)商退還你已經(jīng)繳納的全額房價(jià)款以及相關(guān)費(fèi)用,并按照上述第2點(diǎn)的解答向開發(fā)商主張違約責(zé)任,要求開發(fā)商支付違約金或者賠償你因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。
建議協(xié)商解決,協(xié)商不成可以起訴,也可以委托律師代為訴訟。
起訴需要到被告所在地法院,通常是公司注冊地或?qū)嶋H經(jīng)營地法院。
常見的購房糾紛
1、逾期交付房屋引起的糾紛
賣方在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛桑热缳I家未按時付款，否則要對買家承擔(dān)違約責(zé)任。這時，買家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計(jì)算。
2、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛
賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但買家想毀約時主要采用不支付房款的方法，而賣家一般是不辦過戶手續(xù)。賣家不辦理過戶手續(xù)時，買家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免賣家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全。
3、要求返還定金引起的糾紛
按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。
按照法律的規(guī)定，支付定金應(yīng)當(dāng)簽訂定金合同，如果買家付了定金后，只是由中介公司或賣家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質(zhì)是無法確定的。在這種情況下，買家不想購買房屋，定金應(yīng)當(dāng)返還。
4、要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛
要求解除合同或確認(rèn)合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔(dān)的責(zé)任。
5、因“黑白合同”引起的糾紛
“黑白合同”又稱陰陽合同，指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。
在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。
6、因戶口遷移引起的糾紛
房屋交付后，買家才發(fā)現(xiàn)房子還存有賣家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣家應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。
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