購房簽訂合同需要的程序都有哪些
購房中最重要的步驟莫過于簽訂合同啦，而對于購房新手來說，了解簽訂合同的步驟，是可以有效避開購房陷阱的，以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購房簽訂合同的步驟，希望能幫到你們。
購房簽訂合同的步驟
1、首先要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書
房子確定后，就要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書了，簽訂認(rèn)購書的同時(shí)，還需交納一定數(shù)額的認(rèn)購金。而認(rèn)購金的多少根據(jù)所選房源的大致房價(jià)，然后由開發(fā)商自定了，從幾千多幾萬不定。認(rèn)購書的內(nèi)容主要包括開發(fā)商和認(rèn)購房源的基本情況、認(rèn)購金額、付款方式、正式簽訂購房合同的時(shí)間等等。
2、正式與開發(fā)商簽訂購房合同
首先簽訂的是商品房買賣合同。一般來說，簽訂的合同在每個(gè)城市都有統(tǒng)一印制的《商品房買賣合同文本》，并且一定要核查代表開發(fā)商簽字的是不是其法人，如果不是，又是否能夠出示“授權(quán)委托書”，還有就是要求開發(fā)商在合同上加蓋公章。購房合同是保障購房者權(quán)益的重要憑證，上面的每一個(gè)條款，都體現(xiàn)了你的權(quán)利和義務(wù)。
所以，簽訂合同前，一定要仔細(xì)查驗(yàn)開發(fā)商的資格、商品房的預(yù)售證等等。這些是后期辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》的重要內(nèi)容，此外還應(yīng)該審查開發(fā)商的“兩書”，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
3、還要與貸款銀行簽訂商品房抵押合同和借款合同
對于全款買房的購房者則不需要和銀行簽訂這些合同了。銀行愿意貸款給你的原因，就是因?yàn)槟銓⒎孔訒簳r(shí)抵押給了銀行，開發(fā)商與特定的銀行簽訂抵押貸款協(xié)議書，然后，然后開發(fā)商便作為你做按揭貸款的擔(dān)保人，這樣銀行才會(huì)同意向你貸款。
4、辦理商品房抵押貸款合同的備案登記
你與銀行簽訂的抵押貸款合同也要拿到房管局去備案登記，這樣房管局就可以確認(rèn)你的產(chǎn)權(quán)是被抵押給了銀行，你就有權(quán)利可以將按揭房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至你的名下。在你沒有取得房產(chǎn)證之前，你是無法就按揭房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記的。因此，交易各方(包括你、開發(fā)商和銀行)只能在商品房買賣合同上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登記說明書，以此公示房屋的按揭情況。
購房簽合同的注意事項(xiàng)
第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎。
第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。
第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。
第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。
第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
第七，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。
購房簽訂合同會(huì)涉及到的問題
1.簽合同人的資格問題
2.產(chǎn)權(quán)證的合法問題
3.面積
4.價(jià)格
5.付款方式與期限
6.交房期限
7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責(zé)任落實(shí)問題
購房簽合同常見的問題
問題一：退房的免責(zé)條款不明確
購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：合同主體認(rèn)定不明
購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表開發(fā)商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)的土地?fù)碛姓?，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
問題三：開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對等
簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議?，F(xiàn)在有的開發(fā)商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠等，這是開發(fā)商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購房者不要只把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
問題四：使用語意含糊的字眼
開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。
問題五：約定提前交納部分費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是不合理的。
問題六：賣方解除合同
在一些開發(fā)商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的開發(fā)商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
問題七：處理結(jié)果的約定不明確
很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，購房者也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。
問題八：以偏概全
這里所說的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問題九：拒簽購房者提出的補(bǔ)充協(xié)議
前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，可以將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。
問題十：勿留空白提防作弊
如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商就可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認(rèn)，也是口說無憑，難以舉證伸冤。
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