三亞房地產(chǎn)市場分析

　　自80年末以來,隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,市場調(diào)查行業(yè)在中國得到了迅猛的發(fā)展。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的三亞房地產(chǎn)市場分析相關(guān)內(nèi)容，希望對讀者有所幫助。

　　三亞房地產(chǎn)市場分析：

　　一、2014年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

　　  2014年，全國樓市整體回落，但年底出現(xiàn)回暖，具體表現(xiàn)如下：

　　  一是房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長創(chuàng)新低。當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為95036億元，同比增長10.5%，同比增速創(chuàng)過去十年最低水平;商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7%，降幅同樣創(chuàng)過去十年最低水平。

　　  二是商品房銷售下滑態(tài)勢明顯。當(dāng)年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6%。自2002年以來，全國商品房銷售面積整體呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢，僅2008年和2014年出現(xiàn)下降。

　　  三是下半年樓市政策出現(xiàn)調(diào)整。2014年上半年，全國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)低迷走勢。下半年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策開始出現(xiàn)調(diào)整，住建部在7 月份召開會議提出“千方百計消化庫存”，定調(diào)了樓市下半年政策主線，部分二、三線城市開始實施限購松綁，至年底，僅北上廣深和三亞繼續(xù)實施限購政策，其他城市基本取消或放松限購政策。此外，鑒于下半年宏觀經(jīng)濟(jì)增長受困，中央出臺多項宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，9月底，央行與銀監(jiān)會要求各地加大對居民首套住房和改善型住房需求的支持;10月29日，主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級，并明確要穩(wěn)住住房消費(fèi);11月21日，央行在時隔兩年半后再次降低存貸款利息，引致12月份全國樓市整體回升。

　　  四是四季度主要城市樓市回暖。從全國30個大中城市單月商品住宅成交量走勢來看，2014年前8個月，一、二、三線城市成交量都呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢;10月份以來，受政策利好影響，三類城市成交量均呈現(xiàn)回升，其中一線城市回暖最為顯著，四季度成交量環(huán)比增幅在30%-50%之間;12月份，一線城市成交量同比增長51.2%，三線城市同比增長40.9%，二線城市同比增長14.0%。

　　  五是四個一線城市中深圳成交量、房價跌幅最小。盡管年底全國樓市回暖，但四個一線城市全年新建住房累計成交量仍同比下降，深圳降幅最低，僅為7.9%，北京同比下降23.3%，為降幅最高城市。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局房價指數(shù)，四個一線城市新房價格指數(shù)同比增幅持續(xù)回落，12月份，深圳房價同比下跌1.3%，同比跌幅最小;環(huán)比來看，7月份以后，四個一線城市房價均呈現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，但12月份僅深圳出現(xiàn)環(huán)比上漲，且為全國70個大中城市唯一出現(xiàn)環(huán)比增長的城市。

　　  二、 2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展背景分析

　　  (一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，有利于房地產(chǎn)市場回暖

　　  從宏觀經(jīng)濟(jì)走勢看，2014年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增幅回落，加上世界上多數(shù)國家經(jīng)濟(jì)增長乏力，使得2015年我國經(jīng)濟(jì)增長面臨較大壓力。在2014年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央把“穩(wěn)增長”作為2015年經(jīng)濟(jì)工作六大任務(wù)之首。在“穩(wěn)增長、抗通縮”背景下，貨幣政策作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，預(yù)計將延續(xù)2014年四季度的調(diào)整思路，不僅“定向?qū)捤?rdquo;政策會繼續(xù)實施，而且也存在進(jìn)一步“降息”和“降準(zhǔn)”的可能。寬松的貨幣環(huán)境將有利于降低購房成本和提振市場信心，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖。

　　  (二)新型城鎮(zhèn)化背景下，住房需求的增長將帶來房地產(chǎn)市場新的發(fā)展機(jī)遇

　　  根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》，我國實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，重點在于落實“三個一億人”落戶城鎮(zhèn)，這會帶來城鎮(zhèn)住房需求的持續(xù)增長，為我國“十三五”期間房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來巨大的動力。對北上廣深四個一線城市及部分二線熱點城市來說，未來城市住房需求將呈現(xiàn)以下變化：

　　  一是每年大量高校畢業(yè)生就業(yè)，帶來大量新增住房需求。根據(jù)教育部公布的數(shù)據(jù)，2014年高校畢業(yè)生達(dá)到727萬，如加上中等職業(yè)教育畢業(yè)生，未來我國城鎮(zhèn)每年新增就業(yè)人才約1000萬人。根據(jù)近年來的趨勢，畢業(yè)生就業(yè)主要集中在一線城市和省會城市。據(jù)測算，重點城市每年新增畢業(yè)生10-20萬人，北上廣深相對更多一些。畢業(yè)生在給城市帶來新增就業(yè)的同時，也增加了當(dāng)?shù)刈》啃枨蟆Ｒ陨钲跒槔?，預(yù)計未來幾年，每年因畢業(yè)生來深就業(yè)將新增住房需求約10萬套(包括購房需求2萬套、租賃需求8萬套)。

　　  二是一億農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)，將促進(jìn)城鎮(zhèn)住房租賃需求增長。到2020年要實現(xiàn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，每年預(yù)計新增城鎮(zhèn)人口1700萬人、600-1000萬戶。由于新增的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房消費(fèi)能力較低，其住房消費(fèi)領(lǐng)域主要是城鎮(zhèn)現(xiàn)有存量住房的租賃。以深圳為例，預(yù)計未來幾年，每年將新增住房租賃需求10萬套左右。

　　  三是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造，將促使改善性需求持續(xù)增長。根據(jù)“三個一億人”目標(biāo)，到2020年，大約一億生活在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的常住人口需要改善居住條件。根據(jù)住建部有關(guān)數(shù)據(jù)分析，預(yù)計未來全國城鎮(zhèn)每年將新增改善性需求3.15億平方米，需求規(guī)模巨大。以深圳為例，目前深圳市住房自有率僅為30%，而北京、上海為70%，廣州90%，遠(yuǎn)高于深圳;在未來新型城鎮(zhèn)化背景下，若不考慮新增人口帶來的需求，僅計算改善性需求，按照當(dāng)前常住人口無房家庭450萬戶、年新房供應(yīng)11萬套測算，當(dāng)住房自有率達(dá)到北京、上海目前水平，需求實現(xiàn)時間需23年，故而改善性需求非常強(qiáng)烈。根據(jù)深圳市房價收入關(guān)系分析，預(yù)計未來6年，改善性需求每年將在15萬套左右。

　　  綜上分析，在我國新型城鎮(zhèn)化背景下，我國房地產(chǎn)市場特別是北上廣深等一線和二線熱點城市的房地產(chǎn)市場，將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇;以深圳為例，在2014-2020年期間，每年住房市場新增的買賣需求約17萬套，租賃需求約18萬套。然而，因大城市新增土地資源的稀缺，未來城市更新難度的加大，以及存量商品房規(guī)模有限、二手房供應(yīng)能力不足，未來住房買賣市場難以有充足的供應(yīng)量滿足市場需求，并存在房價持續(xù)上漲的可能。未來，在新型城鎮(zhèn)化背景下，充分挖掘大城市住房市場供應(yīng)潛力，是保持房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的主要目標(biāo)。

　　  三、 2015年房地產(chǎn)市場政策導(dǎo)向研判

　　  結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會議及中央全面深化改革系列要求，個人認(rèn)為，未來我國房地產(chǎn)業(yè)將充分發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)作用，在經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整期間，有力促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，并推進(jìn)國家新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)的實現(xiàn)。主要依據(jù)如下：

　　  從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，改革開放以來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有了重要地位。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重多年保持20%，直接來源于房地產(chǎn)的稅收約占全國稅收收入20%，房地產(chǎn)業(yè)帶動了40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量就業(yè)崗位。因此，房地產(chǎn)業(yè)仍然對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的支撐和促進(jìn)作用。

　　  從民生改善看，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平大大提升。目前，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米;城鎮(zhèn)居民居住成套住房的戶數(shù)占比達(dá)到76%以上;城鎮(zhèn)私有住房占住房總量的比例達(dá)到85%以上，住房自有率達(dá)到74%。目前，住房已成為我國多數(shù)居民家庭的主要財產(chǎn)，住房內(nèi)在質(zhì)量顯著提升，居民住房功能和人居環(huán)境大大改善，住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大大提升了我國城鎮(zhèn)居民的生活水平和生活質(zhì)量。

　　  盡管，目前還存在城鎮(zhèn)居民住房差距擴(kuò)大、普通居民住房支付能力不足等問題，但總體看這仍然是發(fā)展中的問題，可以通過住房制度的深化改革解決，而房地產(chǎn)市場機(jī)制本身并沒有什么根本問題，并可以通過長效機(jī)制的建立，解決市場過度投機(jī)帶來的泡沫化風(fēng)險。

　　  當(dāng)前，我國新型城鎮(zhèn)化正在快速推進(jìn)。從美國、日本、韓國等發(fā)達(dá)國家發(fā)展歷程看，在城鎮(zhèn)化超過70%以前，住房建設(shè)規(guī)模通常保持快速增長。據(jù)此判斷，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于較快增長階段。盡管在經(jīng)濟(jì)增長調(diào)整期，房地產(chǎn)業(yè)增速也有可能放緩，行業(yè)結(jié)構(gòu)有可能調(diào)整，但繼續(xù)保持中高速增長的勢頭并未改變，并能夠繼續(xù)發(fā)揮對國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。

　　  根據(jù)以上分析，結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“穩(wěn)增長、防風(fēng)險”目標(biāo)，本人認(rèn)為2015年我國房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向總體會堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭、增長為主。具體包括以下目標(biāo)：

　　  一是穩(wěn)定銷售量。2014年盡管全國商品房銷售量下降7.6%，但仍然處于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上第二高的銷售規(guī)模。2015年，在促進(jìn)住房消費(fèi)等六大消費(fèi)政策的利好下，全國商品房銷售目標(biāo)應(yīng)繼續(xù)保持穩(wěn)定，上下浮動比例不會低于5%，以利于國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)。

　　  二是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額盡管再創(chuàng)歷史高位，但10.5%的同比增速是過去10年最低水平，且低于固定資產(chǎn)投資增速，對拉動宏觀經(jīng)濟(jì)增長不利。2015年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增幅預(yù)計繼續(xù)下滑背景下，預(yù)計國家將充分發(fā)揮住房投資和消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的支撐作用，力爭促進(jìn)年度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長10%-15%。

　　三亞房地產(chǎn)市場分析：

　　上半年，受國家宏觀政策環(huán)境調(diào)控向房地產(chǎn)市場逐步釋放利好因素的帶動下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長、商品房銷售平穩(wěn)增長。但是受全市經(jīng)濟(jì)增長下行壓力加大、房企開發(fā)資金不足、市場觀望情緒依存等因素的影響，下半年我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展會面臨一定的下行壓力。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況

　　(一)房地產(chǎn)投資保持較快增長。今年以來，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資的帶動下，我市固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長。上半年，全市固定資產(chǎn)投資完成311.9億元，增長15.7%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成199.5億元，增長41.1%，較2014年全年增速高15.6個百分點，較一季度增速提高21.1個百分點，拉動全市固定資產(chǎn)投資增長21.6個百分點，成為我市固定資產(chǎn)投資增長的推動力。

　　(二)房屋銷售平穩(wěn)發(fā)展。受國家出臺降準(zhǔn)降息、放寬二套房貸等系列政策，上年同期商品房銷售量相對較低，對比基數(shù)偏小，加上今年以來商品房價格回落等因素影響，購房需求有所釋放，推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長。上半年，全市房屋銷售面積50.13萬平米，增長12.6%;從價格變動情況來看，上半年商品房銷售網(wǎng)簽均價為20004.76元/平方米，同比下降15.16%。

　　(三)建安投資低位運(yùn)行。上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)建安投資持續(xù)保持低位運(yùn)行，而以土地購置費(fèi)為主的其他費(fèi)用增長加快。上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)建安投資139.8億元，增長14.3%;以土地購置費(fèi)為主的其他費(fèi)用59.7億元，增長243.3%，其中土地購置費(fèi)50.3億元，增長達(dá)798.2%，其他費(fèi)用、土地購置費(fèi)增速分別比一季度提高25.8和206.4個百分點。

　　(四)建設(shè)規(guī)模持續(xù)增大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，我市房地產(chǎn)房屋施工面積1338.2萬平米，同比增長5.9%;房屋新開工面積115.8萬平米，同比增長124.5%，比上年同期提高176.6個百分點，其中住宅新開工面積75.48萬平米，增長48.7%，比上年同期提高84.7個百分點。

　　二、關(guān)注的問題

　　受房地產(chǎn)市場持續(xù)放出的積極利好政策的影響，預(yù)計下半年我市房地產(chǎn)市場整體上會趨于平穩(wěn)發(fā)展。但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)商資金到位欠佳、資金回籠不足等情況應(yīng)引起重視，避免影響到下半年房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　(一)投資下行壓力增大。隨著上年同期投資完成基數(shù)的持續(xù)擴(kuò)大，加上今年以來我市建安投資持續(xù)低位運(yùn)行，僅靠新增房地產(chǎn)投資項目發(fā)生的以土地購置費(fèi)為主的其他費(fèi)用拉動固定資產(chǎn)投資增長，加上以基建投資為代表的其他投資增長放緩，上半年全市固定資產(chǎn)投資完成進(jìn)度僅為44.2%，任務(wù)未過半，因而從今年下半年開始每月至少要完成投資65億元以上才能實現(xiàn)全年固定資產(chǎn)投資增長12%的目標(biāo)。由此可見下半年我市固定資產(chǎn)投資面臨下行的壓力會逐步增大。

　　(二)銷售市場下行壓力大。從今年以來我市商品房銷售情況來看，整體面仍然保持向好，但是從2014年下半年開始，在加入保障性住房的情況下，當(dāng)月的房屋銷售面積在6-10萬平方米區(qū)間，對我市今年下半年銷售保持平穩(wěn)增長會造成一定的下行壓力。而銷售情況的好壞，對房地產(chǎn)開發(fā)商投資預(yù)期會產(chǎn)生重要影響。因此，下半年應(yīng)密切關(guān)注我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，避免出現(xiàn)影響我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的情況。

　　(三)土地購置費(fèi)增長過快。今年以來，受房地產(chǎn)開發(fā)建安投資放緩，我市土地購置費(fèi)投資增長過快。土地購置費(fèi)的快速增長會造成以下影響：一是我市房地產(chǎn)開發(fā)投資建安投資偏小，土地購置費(fèi)增速過快，會對整個房地產(chǎn)業(yè)的建安營業(yè)稅造成一定的下行壓力;二是由于土地購置費(fèi)作為投資的一部分，具有不可持續(xù)性，在目前可供納入統(tǒng)計的土地購置費(fèi)不足情況下僅靠它來拉升整個固定資產(chǎn)投資增長是不可行的。

　　(四)開發(fā)到位資金放緩。上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源477.1億元，比去年同期增長38.0%，比一季度資金來源增速進(jìn)一步回落1.1個百分點;到位率比上年同期下降5.2個百分點，比一季度下降116.7個百分點，企業(yè)開發(fā)資金籌措效果呈減弱趨勢。

　　從資金來源結(jié)構(gòu)看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房企從金融系統(tǒng)貸款難度增大，國內(nèi)貸款93.6億元，同比增長34.1%，占本年到位資金的比重由去年同期的32.3%下降到28.2%;自籌資金178.2億元，同比增長124.4%，所占比重從去年同期的36.8%上升到53.6%，所占比重進(jìn)一步提高;受房地產(chǎn)住房存量大、銷售市場資金回籠不足的影響，以定金及預(yù)售款和個人按揭貸款為主的其他資金60.6億元，下降9.0%。

　　三、幾點建議

　　(一)推動大項目開工建設(shè)，確報投資穩(wěn)步增長。今年以來，盡管我市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持著高位運(yùn)行，但是隨著上年同期基數(shù)的逐步增大，將對我市下半年的投資造成很大壓力。為此，要推動投資項目的開工建設(shè)，一方面要繼續(xù)抓好諸如半山半島、中交綠城高福小鎮(zhèn)、亞龍灣旅游文化綜合體項目、紅沙棕櫚灘綠地項目、椰洲島項目、三亞俄羅斯旅游度假城、亞特蘭蒂斯酒店項目等計劃投資較大項目的在建進(jìn)度。另一方面要采取措施積極構(gòu)建投資項目審批快速通道，提高政務(wù)效率，加大力度促進(jìn)未開工項目盡早開工建設(shè)。

　　(二)合理引導(dǎo)房企開展促銷活動。隨著我市近期新樓盤的相繼上市，為了避免出現(xiàn)不合理的價格競爭問題，有必要通過政府部門積極引導(dǎo)房企開展相關(guān)促銷活動，充分利用島內(nèi)外房地產(chǎn)會展平臺為房企搭建展示及交流機(jī)會。確保下半年我市商品房銷售保持平穩(wěn)增長，對房企的資金回籠會產(chǎn)生積極促進(jìn)作用，避免對整個房地產(chǎn)市場有序發(fā)展造成不良影響。

　　(三)積極構(gòu)建良好的銀企溝通渠道，為房產(chǎn)提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。通過構(gòu)建良好的銀行和企業(yè)溝通渠道，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，逐步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道，對于保障房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，推動房企推動項目投資和促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展尤為重要。