房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析
在確定銷(xiāo)售計(jì)劃之前，應(yīng)先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以免做出不切實(shí)際的預(yù)測(cè)。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)讀者有所幫助。
房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：2016年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)
房地產(chǎn)行業(yè)土地供應(yīng)趨勢(shì)分析
1. 全國(guó)土地市場(chǎng)供求分析
一線(xiàn)城市推出土地規(guī)模分析
數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心數(shù)據(jù)顯示，2010-2013年推出土地面積增長(zhǎng)速度逐年回落，至2012年全年四個(gè)一線(xiàn)城市共推出土地面積4438.57萬(wàn)平方米，同比下降23.39%。2014年上半年，一線(xiàn)城市的土地供求呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，一線(xiàn)城市共推出土地面積1572萬(wàn)平方米，同比減少33%。
一線(xiàn)城市土地成交面積分析
2008年以來(lái)我國(guó)四個(gè)主要的一線(xiàn)城市的土地成交面積最大的一年，成交總量達(dá)到7000多萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)了25%。2012-2014年成交土地面積均呈上升趨勢(shì)，其中2014年僅成交面積為7071.11萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)25個(gè)二三線(xiàn)城市共推出土地39637.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.43%;2011-2013年推出土地面積增長(zhǎng)速度逐年回落，至2013年全年25個(gè)二三線(xiàn)城市共推出土地面積51102.68萬(wàn)平方米，同比下降3.99%。2014年，25個(gè)城市推出土地建設(shè)面積為50535.65萬(wàn)平方米，基本與上年持平。
二三線(xiàn)城市土地成交面積分析
2012-2013年，中央明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整了拿地策略，抱著謹(jǐn)慎拿地的策略，使得限購(gòu)城市的土地成交也開(kāi)始減少，進(jìn)而影響到整個(gè)二三線(xiàn)城市土地的成交。2014年，25個(gè)二三線(xiàn)城市共成交土地建設(shè)用地面積46300萬(wàn)平方米，平均每個(gè)城市成交1852.02萬(wàn)平方米。
2. 土地價(jià)格走勢(shì)分析
一線(xiàn)城市各類(lèi)土地價(jià)格走勢(shì)分析
2009-2013年，我國(guó)一線(xiàn)城市土地價(jià)格整體呈上升的趨勢(shì)。其中，廣州市在2012年3月后，土地價(jià)格呈大幅上升，并超過(guò)上海，位居首位。上海市土地均價(jià)呈上升的趨勢(shì)，位居第二位、北京市土地價(jià)格一直保持在較為平穩(wěn)的水平，位居第三。
主要二三線(xiàn)城市土地價(jià)格走勢(shì)
從下圖可以看出，2009-2014年，我國(guó)25個(gè)二三線(xiàn)城市地價(jià)呈波動(dòng)走勢(shì)，2014年達(dá)到最大值，為3248.65元/平方米，同比增長(zhǎng)12.51%。
3.土地市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
從一線(xiàn)城市來(lái)看，完成土地供應(yīng)計(jì)劃的也在少數(shù)。在2008年至2011年，廣州和深圳已連續(xù)四年沒(méi)有完成土地供應(yīng)計(jì)劃;上海有三年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃;北京有一年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃(2011年)。
從二三線(xiàn)城市近年土地供應(yīng)的實(shí)際情況來(lái)看，住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)減少態(tài)勢(shì)，而其他類(lèi)型的用地特別是工業(yè)用地持續(xù)增加。
房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模與需求分析
1. 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模分析
2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額95036億元，同比增長(zhǎng)10.5%。雖然，我國(guó)房地產(chǎn)遭遇寒流，但基于購(gòu)房剛需和政府以及央行在放松限購(gòu)和放低房貸門(mén)檻的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)依舊可期。
房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模分析
2008-2013年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，但增速有放緩的跡象。2014年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.07億平方米，同比下降7.58%，為近年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
2. 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展速度
在2013年中央“國(guó)五條”出臺(tái)后，地方“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)前的空檔，在二手房轉(zhuǎn)讓所得稅政策的刺激下，全國(guó)各地掀起了一股搶購(gòu)熱潮，致使3月成交量大漲。2014年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，商品房銷(xiāo)售面積較上年有所減少。
房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析
◆ 企業(yè)數(shù)量：內(nèi)資占據(jù)90%以上份額，外資不到逃離，比重進(jìn)一步下降。
◆ 市場(chǎng)集中度有提升之勢(shì)。
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡分析
2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積與銷(xiāo)售面積分別為107459.05萬(wàn)平方米和120648.54萬(wàn)平方米。從商品房的竣銷(xiāo)比來(lái)看，2005年以后，我國(guó)房地產(chǎn)竣銷(xiāo)比一直維持在1以上，且呈波動(dòng)上升趨勢(shì)。2014年房地產(chǎn)竣銷(xiāo)比依然高達(dá)1.12。由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是賣(mài)方市場(chǎng)。
中國(guó)住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)與前景預(yù)測(cè)
1. 房地產(chǎn)行業(yè)商品住宅投資分析
中國(guó)商品住宅投資分析
2012年我國(guó)住宅地產(chǎn)投資額增速雖然下調(diào)至16.30%，但是在強(qiáng)勁的剛性需求支撐下，2013年開(kāi)發(fā)商又加快了投資步伐，住宅地產(chǎn)投資額累計(jì)達(dá)到5.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.40%。2014年由于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，住宅投資額為6.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.16%，增速為近年來(lái)最低。
中國(guó)商品住宅投資結(jié)構(gòu)分析
在我國(guó)商品住宅的投資中，別墅、高檔公寓占據(jù)一定份額，不過(guò)在國(guó)家限制別墅、高檔公寓建設(shè)的政策下，其投資額在商品住宅投資總額中所占的比重總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2010-2014年，我國(guó)商品房住宅開(kāi)發(fā)投資中，用于90平米以下的投資最多，其在2014年全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資中占比三成以上。
2. 中國(guó)商品住宅市場(chǎng)成交情況分析
中國(guó)商品住宅成交情況分析
我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積整個(gè)保持上升，在2010-2012年保持低速運(yùn)行，在2013年實(shí)現(xiàn)同比大增17.52%，增速較上年提升了15.51個(gè)百分點(diǎn)。2014年住宅銷(xiāo)售面積為10.52億平方米，同比下降9.11%。
中國(guó)商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析
數(shù)據(jù)顯示，2007年以來(lái)別墅、高檔公寓的成交面積占全部住宅的比重呈不斷下降之勢(shì)，至2011年下降至3.84%。而經(jīng)濟(jì)適用房的份額就更少，2007年其份額還在5%以上，而到2010年已經(jīng)下降至3%以下。
3. 中國(guó)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析
商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速有放緩趨勢(shì)，基本控制在10%以下的區(qū)間。2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了5932元/平方米，同比上漲了1.40%，增速較上年下降6.33個(gè)百分點(diǎn)。
4. 未來(lái)10-20年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測(cè)
根據(jù)預(yù)測(cè)，2012-2020年我國(guó)住房需求仍將不斷增長(zhǎng)，其中2020年住房面積新建需求將達(dá)到15.4億平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進(jìn)入下降期。
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力分析
1. 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)能力分析
企業(yè)市場(chǎng)份額分析
萬(wàn)科2013年商品房銷(xiāo)售金額1709.4億元，同比增長(zhǎng)21%;按此口徑計(jì)算，2013年公司在全國(guó)的市場(chǎng)占有率為2.10%。2014年，公司商品房銷(xiāo)售額為2151.3億元，在全國(guó)的占比為2.82%。
企業(yè)銷(xiāo)售面積分析
從銷(xiāo)售面積來(lái)看，2008-2014年萬(wàn)科銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，2013年為1489.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%;2014年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1806.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.24%。
企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析
2014年，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率分別為32次、58.87次和0.30次。
企業(yè)發(fā)展能力分析
2014年，公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為8.10%和2.96%;公司稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率為4.15%;公司凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率分別為37.12%和6.09%。2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致公司營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)放緩。
2. 保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司經(jīng)營(yíng)能力分析
企業(yè)市場(chǎng)份額分析
2010-2014年，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司的市場(chǎng)份額呈波動(dòng)上升走勢(shì)。2013年，保利地產(chǎn)(600048)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售金額1252.89億元，市場(chǎng)占有率達(dá)到1.54%。2014年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1366.76億元，同比增長(zhǎng)9.09%，市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高至1.79%。
企業(yè)銷(xiāo)售面積分析
2013年，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積1064.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.11%;2014年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積1066.61萬(wàn)平方米，和上年同期基本持平。
企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析
2013年，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司的存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率分別為0.29次、43.85次和0.33次。2014年，公司的存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率分別為0.29次、38.39次和0.32次。
企業(yè)發(fā)展能力分析
2014年，公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為18.08%和18.58%;公司稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率為13.52%;公司凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率分別為18.64%和16.51%。
房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：2016年2月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策盤(pán)點(diǎn)分析
中國(guó)指數(shù)研究院3月2日發(fā)布《2016年2月中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告》，央行再降信貸，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫(kù)存。首付再次降低，為壓力較大的城市拉動(dòng)內(nèi)需。熱點(diǎn)二線(xiàn)城市改善型需求將持續(xù)受益。降首付拉開(kāi)中央2016年去庫(kù)存政策托底序幕。除一線(xiàn)城市外，房地產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅下調(diào)。調(diào)整財(cái)稅政策對(duì)各線(xiàn)城市的影響。月末熱點(diǎn)城市救市政策密出臺(tái)，一線(xiàn)城市首現(xiàn)限購(gòu)調(diào)整。
一、市場(chǎng)情況：百城住宅均價(jià)同環(huán)比繼續(xù)上漲 熱點(diǎn)城市成交量攀升
2月百城住宅均價(jià)：環(huán)比上漲0.60%，同比上漲5.25%，漲幅均擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年2月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。同比上漲5.25%，漲幅較上月擴(kuò)大0.88個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為20842元/平方米，環(huán)比上漲0.51%，漲幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn);同比上漲9.94%，漲幅較上月擴(kuò)大0.75個(gè)百分點(diǎn)。
2月樓市同比全線(xiàn)上揚(yáng)。2月，受中央及地方接連去庫(kù)存政策影響，代表城市樓市表現(xiàn)出現(xiàn)猛漲。一線(xiàn)城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增長(zhǎng)超過(guò)150%。二三線(xiàn)代表城市周均成交量同比上漲四成，天津、南京、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市同比漲幅均在50%以上。
二、2016年房貸比例先下調(diào) 二線(xiàn)城市改善型需求持續(xù)受益
央行再降信貸，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫(kù)存。在2015年多輪貨幣財(cái)稅政策調(diào)整后，2016年央行再出新政，非限購(gòu)城市商貸首付比例最低可降至20%。至此，商貸門(mén)檻已降低至2008年時(shí)的水平。根據(jù)現(xiàn)行政策，部分已結(jié)清首套房貸款的家庭購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例也有望進(jìn)一步降低。這將是自2014年930政策以來(lái)，對(duì)信貸政策的第五次調(diào)整，將進(jìn)一步擴(kuò)大剛需和部分改善型消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力，有利于持續(xù)推動(dòng)部分城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的緩解。
首付再次降低，為壓力較大的城市拉動(dòng)內(nèi)需。鑒于中國(guó)各類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格的分化，不同城市購(gòu)房支出成本差異較大，因而此次政策出臺(tái)后對(duì)各類(lèi)城市購(gòu)房需求的影響也將明顯不同。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)重點(diǎn)二線(xiàn)及三線(xiàn)城市2015年商品住宅成交套總價(jià)分析來(lái)看，西安、成都、重慶、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市2015年住宅銷(xiāo)售套總價(jià)均值在60-70萬(wàn)之間，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬(wàn)元即可繳納首付款購(gòu)房，而對(duì)大部分三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，首付費(fèi)用甚至更低，基本在普通居民的購(gòu)買(mǎi)力范圍之內(nèi)。但也應(yīng)該看到，以上城市大多屬于目前庫(kù)存壓力較大的二三四線(xiàn)城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦?lái)農(nóng)民工、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費(fèi)的可能，更好的實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。
熱點(diǎn)二線(xiàn)城市改善型需求將持續(xù)受益。從首付款的絕對(duì)降幅來(lái)看，此次降首付對(duì)于熱點(diǎn)二線(xiàn)城市影響極大。按套總價(jià)均值來(lái)計(jì)算，廈門(mén)、杭州、南京、蘇州及天津等城市2015年住宅成交套總價(jià)均值都在130萬(wàn)以上，按此金額來(lái)算，其首付金額下降最多，廈門(mén)首套房首付下降12萬(wàn)，二套房下降超過(guò)20萬(wàn)，杭州、南京、寧波等城市首套房首付也下調(diào)近10萬(wàn)，二套房下調(diào)15-20萬(wàn);在此輪信貸政策調(diào)整后，將更大幅度降低熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的首付金額，特別是其二套房購(gòu)置的首付壓力，鼓勵(lì)更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動(dòng)當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌?chǎng)的持續(xù)釋放。
降首付拉開(kāi)中央2016年去庫(kù)存政策托底序幕。2016年可以預(yù)期的是，去庫(kù)存、穩(wěn)消費(fèi)、促投資將繼續(xù)成為貫穿全年樓市政策的主基調(diào)，再具體政策方面，之前各界呼吁較高的進(jìn)一步鼓勵(lì)新市民特別是農(nóng)民工購(gòu)房的支持政策、加大安置房貨幣化分配的力度、以及擴(kuò)大公積金保障范圍、推進(jìn)異地通貸，提高公積金使用效率等政策仍存逐步釋放的空間。同時(shí)，進(jìn)一步合理調(diào)整土地供應(yīng)控規(guī)模與結(jié)構(gòu)，加大地方主流需求產(chǎn)品的供應(yīng)指導(dǎo)等，也將成為各地政府持續(xù)消減庫(kù)存的重要選擇。
三、中央下調(diào)契稅和營(yíng)業(yè)稅 減稅降費(fèi)進(jìn)一步利好樓市
除一線(xiàn)城市外，房地產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅下調(diào)。2月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)新房，90平米以上的房屋契稅普遍下調(diào)，將增加對(duì)大戶(hù)型房屋的需求，同時(shí)二套房契稅調(diào)整幅度較大，改善性需求得到進(jìn)一步的鼓勵(lì)。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房的剛需群體來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房屋面積越大，節(jié)省稅費(fèi)越多，更傾向于鼓勵(lì)購(gòu)房者一步到位滿(mǎn)足需求。針對(duì)二手房，營(yíng)業(yè)稅提出個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的。此次政策調(diào)整，將進(jìn)一步活躍各城市二手房交易，加快促進(jìn)改善需求釋放。
調(diào)整財(cái)稅政策對(duì)各線(xiàn)城市的影響。此次稅費(fèi)調(diào)整，將對(duì)近期市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升的部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市帶來(lái)較大影響，特別是之前房?jī)r(jià)較高、市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的南京、廈門(mén)、杭州、合肥、蘇州等城市，有望在政策影響下樓市量?jī)r(jià)持續(xù)創(chuàng)出新高。相對(duì)于其它二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，這些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)水平高、單套成交套總價(jià)也較高，政策調(diào)整后購(gòu)置新房和二手房稅費(fèi)降低的絕對(duì)值較大，更易刺激購(gòu)房者加快進(jìn)入市場(chǎng)，而這些城市本身的庫(kù)存水平又較低，供求關(guān)系偏緊，在此背景下樓市繼續(xù)維持高熱度將成必然。而對(duì)西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等房?jī)r(jià)偏低、庫(kù)存又大的城市來(lái)說(shuō)，此次政策調(diào)整的邊際刺激作用相對(duì)有限;對(duì)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，鑒于之前二手房市場(chǎng)規(guī)模本來(lái)就小，且?guī)齑娓邏合露址哭D(zhuǎn)讓更難出手，因此此次二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整影響不大;對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，在最近幾次政策調(diào)整中，已基本排除在覆蓋范圍之內(nèi)，今年一線(xiàn)城市的價(jià)格上漲壓力持續(xù)加大，各政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展乃至穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。
四、地方相應(yīng)中央號(hào)召 因地制宜出臺(tái)去庫(kù)存政策
月末熱點(diǎn)城市救市政策密出臺(tái)，一線(xiàn)城市首現(xiàn)限購(gòu)調(diào)整。月末，廣州、杭州、河北紛紛出臺(tái)去庫(kù)存政策。26日，河北省政府印發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干措施》，內(nèi)容囊括中央及經(jīng)會(huì)議到最近的稅收優(yōu)惠政策，持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，支持合理住房需求。廣州在召開(kāi)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革工作會(huì)議中印發(fā)了《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案》，并將全省城市氛圍4類(lèi)，結(jié)合具體情況“一類(lèi)一策”去庫(kù)存，《方案》特別提出，未達(dá)到去庫(kù)存目的各地結(jié)合實(shí)際取消過(guò)時(shí)限制性措施，指出廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍，這是一線(xiàn)城市中首個(gè)調(diào)整限購(gòu)范圍的城市，全力縮短庫(kù)存周期。同天，杭州市政府官方發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，內(nèi)容涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、四縣市購(gòu)房入戶(hù)等方面，持續(xù)跟進(jìn)救市步伐。
北京取消限外令，新規(guī)有助于北京高端樓宇去庫(kù)存。北京市住建委發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知>的通知》，規(guī)定自2016年2月4日起，港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個(gè)人(不含港澳臺(tái)居民和華僑)在境內(nèi)工作的，可在本市購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房;境外機(jī)構(gòu)在我市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)可在本市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。繼各省市限外令取消以來(lái)，北京也正式取消限外令，成為一線(xiàn)城市中率先落地的城市。雖然整體上北京房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力不大，但一些商用樓宇和高端住宅仍然庫(kù)存較高，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題比較嚴(yán)峻，放松對(duì)外限制利好北京的中高端物業(yè)，有利于改善北京房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。
上海樓市調(diào)結(jié)構(gòu)，加大中心城區(qū)中小戶(hù)型比例。2月14日，上海市出臺(tái)《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土資源局等四部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市和土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見(jiàn)的通知》，《通知》指出要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，滿(mǎn)足部分中小戶(hù)型改善需求，同時(shí)有利于現(xiàn)有大戶(hù)型庫(kù)存的去化。郊區(qū)主要為產(chǎn)城融合發(fā)展，剛性需求強(qiáng)勁，本次政策60%-70%的底線(xiàn)將進(jìn)一步增加郊區(qū)中小戶(hù)型房源供應(yīng)，滿(mǎn)足首置首改類(lèi)需求。本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，增加了中小型房源供給，緩解剛需產(chǎn)品的供求矛盾。但與此同時(shí)也可能影響100-140平米首改為主的改善型需求，中心城區(qū)或產(chǎn)生中高端、高端改善產(chǎn)品的供需錯(cuò)配，郊區(qū)或促使首改再改類(lèi)需求得不到滿(mǎn)足，后期政府可根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行調(diào)整。
政策寬松仍可期，地方因地制宜出臺(tái)去庫(kù)存政策。年初，中央政策頻出旨在去庫(kù)存，在中央的號(hào)召下，各地積極響應(yīng)，紛紛出臺(tái)去庫(kù)存政策。北京、上海等一線(xiàn)城市從供需兩端出發(fā)，助力地產(chǎn)業(yè)緩解當(dāng)前一線(xiàn)城市出現(xiàn)的供需錯(cuò)配等問(wèn)題。同時(shí)，部分二三線(xiàn)城市如江西、內(nèi)蒙古、山東等省市分別根據(jù)地方房地產(chǎn)發(fā)展特色打出去庫(kù)存的“組合拳”。例如山東省山東將鼓勵(lì)收購(gòu)或長(zhǎng)期租用庫(kù)存商品房作為公租房;江西省將針對(duì)農(nóng)民等新市民進(jìn)城購(gòu)房，提出給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，并對(duì)地方政府落實(shí)責(zé)任等等。月末，杭州、廣州、河北均出臺(tái)不同政策均能體現(xiàn)出2016年各地去庫(kù)存的決心。未來(lái)將有更多城市效仿出臺(tái)政策或調(diào)整。
五、中央城市規(guī)劃推廣街區(qū) 制優(yōu)化布局確立“時(shí)間表”
優(yōu)化城市布局，中央給出具體“時(shí)間表”。時(shí)間表確立，十三五期間成為城市規(guī)劃建設(shè)工作重要發(fā)展階段。根據(jù)意見(jiàn)提出的時(shí)間表，多數(shù)任務(wù)安排均將在十三五期間完成，包括完成棚改建設(shè)、提高城市交通分擔(dān)率和平均路網(wǎng)密度、提高城市資源回收利用率、清查違法建設(shè)等。根據(jù)時(shí)間表安排，未來(lái)五年我國(guó)城市建設(shè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，從原來(lái)的盲目追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榧s發(fā)展，到2020年，在完成托底民生的棚改工程的同時(shí)，城市將追求更和諧宜居、富有活力、各具特色。
創(chuàng)新改革機(jī)制體制，確定棚改節(jié)點(diǎn)?！兑庖?jiàn)》提出住房制度改革兩大方向，以政府為主保障困難群體基本住房需求，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足居民多層次住房需求，意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造。同時(shí)積極推進(jìn)棚改貨幣化，棚改貨幣化支持存量商品房與保障房源的轉(zhuǎn)換，有助于盤(pán)活存量，消化庫(kù)存，對(duì)于去庫(kù)存也將發(fā)揮重要作用?！兑庖?jiàn)》也提到要完善土地、財(cái)政和金融政策，落實(shí)稅收政策。構(gòu)建多元化棚改實(shí)施主體，發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融支持作用。未來(lái)創(chuàng)新的融資體制將發(fā)揮更大潛力，引進(jìn)廣泛社會(huì)資金投入棚改建設(shè)。
大力推廣裝配式建筑，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)機(jī)遇。本次《意見(jiàn)》提出要發(fā)展新型建造方式，力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。裝配式建筑實(shí)現(xiàn)了建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建筑行業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型，是建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢(shì)。通過(guò)將建筑部品部件工廠化生產(chǎn)，裝配式施工及現(xiàn)場(chǎng)裝配，能夠減少建筑垃圾和揚(yáng)塵污染，提升工程質(zhì)量，縮短建造工期，在提高了建設(shè)效率的同時(shí)，也能夠應(yīng)對(duì)我國(guó)即將到來(lái)的人力資源緊缺及人工成本持續(xù)提高的難題。《意見(jiàn)》提出制定裝配式建筑設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收規(guī)范，未來(lái)相關(guān)法律規(guī)范、配套政策及標(biāo)準(zhǔn)將逐步完善。此外，國(guó)家級(jí)裝配式建筑生產(chǎn)基地的建設(shè)，將推動(dòng)裝配式建筑行業(yè)規(guī)?；l(fā)展，需求的增多、規(guī)模效應(yīng)的形成，必將帶動(dòng)制造業(yè)等相關(guān)配套行業(yè)發(fā)展。
推廣城市街區(qū)式規(guī)劃，增強(qiáng)城市宜居性。《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)新建住宅要推廣街區(qū)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，健全公共服務(wù)建設(shè)，強(qiáng)化綠地服務(wù)居民日?；顒?dòng)的功能。本次《意見(jiàn)》立足于建設(shè)生態(tài)型宜居城市，要求加快建設(shè)功能完備、運(yùn)行高效的社會(huì)公共服務(wù)體系，強(qiáng)化服務(wù)職能，創(chuàng)新城市治理方式。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將逐步將社區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)放在開(kāi)放性設(shè)計(jì)和因地制宜的提供便捷的城市配套服務(wù)。將服務(wù)與配套作為新的發(fā)展方略，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)以服務(wù)于配套為核心的“新時(shí)代”。同時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市格局，在注重宜居的生態(tài)建設(shè)的同時(shí)，創(chuàng)新研發(fā)出不同的特色產(chǎn)品。
六、展望：中央地方樓市去庫(kù)存 組合拳仍有預(yù)期二線(xiàn)城市最受益
節(jié)后中央地方政策頻出，二線(xiàn)熱點(diǎn)城市成為政策主要受益端。當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，去庫(kù)存仍是今年房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。延續(xù)去年下半年的行情，春節(jié)前后中央去地方庫(kù)存政策進(jìn)一步推出，首付的下調(diào)和財(cái)稅政策的放寬，除執(zhí)行限購(gòu)的一線(xiàn)城市之外，一定程度上拉動(dòng)了二三線(xiàn)城市的內(nèi)需，特別是對(duì)于部分之前房?jī)r(jià)較高和供求關(guān)系緊張的二線(xiàn)城市或?qū)?lái)較大影響。月末，央行降準(zhǔn)釋放近7000億元，股市樓市雙雙收益。在中央的號(hào)召下，地方城市也積極響應(yīng)出臺(tái)寬松政策。江西、內(nèi)蒙古、山東、湖北、武漢等地通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、實(shí)施稅收優(yōu)惠等政策助力庫(kù)存去化，甚至杭州、南京等熱點(diǎn)城市也出臺(tái)去庫(kù)存政策，廣州也開(kāi)始限購(gòu)政策調(diào)整。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線(xiàn)城市在本輪政策中雖受益范圍較小，新政不可避免的影響了一線(xiàn)城市潛在購(gòu)房者，加之中介及開(kāi)發(fā)商的輿論配合，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)迅速上漲，因此一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策或?qū)⒃诙唐谑站o。而在本輪政策中獲益最多的二線(xiàn)城市目前庫(kù)存總量也在下行階段，未來(lái)或?qū)⒊掷m(xù)受益。
2016年政策寬松基調(diào)基本確定，樓市去庫(kù)存組合拳仍有預(yù)期。當(dāng)前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)艱巨，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力依然較大，化解房地產(chǎn)庫(kù)存將繼續(xù)成為今年房地產(chǎn)政策的焦點(diǎn)。中央圍繞樓市庫(kù)存問(wèn)題的新一輪組合拳正在逐步打出來(lái)，中央已降低信貸首付比例、上調(diào)公積金存款利率、通過(guò)財(cái)政政策降低稅費(fèi)，月末，央行再度宣度普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為樓市提供更寬松的信貸環(huán)境，并保障降首付帶來(lái)的信貸需求增長(zhǎng)。接下來(lái)，針對(duì)需求端特別是新市民階層購(gòu)房的政策環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，貨幣政策、稅費(fèi)政策、保障房貨幣化等方面會(huì)加快引領(lǐng)新市民階層進(jìn)入房屋消費(fèi)市場(chǎng)，而針對(duì)供應(yīng)端的企業(yè)稅費(fèi)調(diào)整、資金支持等也可期待。同時(shí)中央城市規(guī)劃決定也對(duì)“十三五”期間城市規(guī)劃及布局提出要求，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將向產(chǎn)品更宜居、建設(shè)更專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。