鶴崗房價為什么這么低

“逃離北上廣，我要去鶴崗。輕輕松松買套房，那叫一個爽?！?019年，一首名為《我要去鶴崗》的“神曲”爆火網(wǎng)絡(luò)。那一年，因?yàn)橐粍t“流浪老哥5萬元鶴崗買房”的新聞，下面是小編整理的鶴崗房價為什么這么低，希望能夠幫助到大家。

鶴崗房價為什么這么低

近幾年，“鶴崗”火了，一個東北邊陲小城，因?yàn)槠涞土姆績r而火遍大江南北。最開始，是鶴崗公安局招聘警察“送房送車”的新聞吸引了大家的注意力，后來有媒體發(fā)現(xiàn)，鶴崗的一套房子幾萬元、每平米僅千元上下。再后來，鶴崗成了低房價的代名詞，只要哪里房價低，就會被冠以“某某省小鶴崗”的別名。最近，又有80后外賣員夫妻在鶴崗三個月全款買房的新聞上了熱搜，讓人不禁感嘆，房價，還是鶴崗的低。

每當(dāng)人們說起鶴崗房價為什么這么低的時候，總是說因?yàn)辁Q崗人口流失嚴(yán)重，資源枯竭等等。但是隨著第七次人口普查數(shù)據(jù)公布，我們發(fā)現(xiàn)，鶴崗的人口降幅甚至排不到的前二十，在黑龍江省內(nèi)，都只能排在第十名。

是因?yàn)橘Y源枯竭嗎?在這份榜單中，同省的七臺河市和伊春市與鶴崗?fù)瑸閲艺J(rèn)定的資源枯竭型城市，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，伊春市房價在5000元左右，是鶴崗的兩倍，七臺河市則是3400元，比鶴崗高約一半，而這種差距還是建立在兩市GDP規(guī)模和人口數(shù)量都不及鶴崗的情況下。

既然如此，為什么鶴崗的房價如此之低，低得清新脫俗、低到知名?本期《我不理解》，帶你理解一下鶴崗房價為什么這么低。

一句話說結(jié)論就是，鶴崗低房價的原因在于棚改。

什么是棚改?簡單說，就是將成片的危舊住房、破房爛院等拆除重建，所謂的城中村就是棚戶房，是棚改的對象之一。而在鶴崗這種資源枯竭型城市，由于存在大量的煤炭采空區(qū)，棚戶房尤其多。因此，2008年國家啟動了保障性安居工程，開始性的棚改工作。

棚改首先要拆房子，也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分為實(shí)物安置和貨幣化安置，實(shí)物安置就是拆你一套房子，再給你一套房子，有時甚至不止一套;而貨幣化安置就是給你錢，讓你自己去買房子。

貨幣化安置直接造就了中國一個著名群體“拆遷戶”，因此暴富的人不在少數(shù)。由于新房子還未建好，拆遷戶們手持巨資但沒房子住，相當(dāng)于在短期內(nèi)房子供給減少而需求增加了。因此在大多數(shù)城市，棚改起到了抬升房價的作用，房企們在這個過程中賺的是盆滿缽滿。

但是到了鶴崗這里，情況有些不同。鶴崗在棚改過程中幾乎不使用貨幣化安置，也就是說拆遷只補(bǔ)償房子而不給錢。這造成了房地產(chǎn)市場的供需失衡。

根據(jù)鶴崗市“十三五”期間的政府工作報(bào)告，鶴崗市在2017年到2020年間，分別新建保障性住房4.1萬套、1萬套、0.7萬套、0.6萬套，雖然2016年數(shù)據(jù)沒有公布，但是根據(jù)2016年政府工作報(bào)告，鶴崗計(jì)劃在2016年新建城市棚改房3106套，續(xù)建7628套;煤礦棚改新建8306套，續(xù)建5439套;公共租賃住房續(xù)建1861套。由于數(shù)據(jù)非常具體，因此我們可以推測2016年鶴崗大約新建保障房2.6萬套。

將這些數(shù)字相加，鶴崗在“十三五”期間一共新建保障房約9萬套，這個數(shù)據(jù)是什么概念呢?

還是用七臺河市、伊春市作例子，“十三五”期間，七臺河市約新建保障房僅3萬套，該市的棚改項(xiàng)目大部分采用貨幣化安置，如2017年，實(shí)物安置4167套，貨幣化安置19056套，發(fā)放購房補(bǔ)貼22.91億元;伊春市則幾乎不再新建保障房，而是采用改造的辦法，如2016年改造棚戶區(qū)1.15萬套、農(nóng)村危房1526戶、老舊小區(qū)17個，2018年改造棚戶區(qū)6111戶、老舊小區(qū)30個。

甚至是廣州這個一線城市，“;十三五”期間也僅新建保障房10.32萬套。也就是說，鶴崗?fù)谛陆ǖ谋Ｕ戏?，與廣州就差了一萬多套。更別提在16年之前的三年，鶴崗還建了6.6萬套……

根據(jù)鶴崗市第七次人口普查數(shù)據(jù)，鶴崗平均每個家庭戶2.06人，15.6萬套房子足夠32萬人居住，而鶴崗一共也只有89萬人。

或許是害怕貨幣補(bǔ)償會加速拆遷戶們“逃離”鶴崗，又或許是出于對財(cái)政支出的謹(jǐn)慎考慮，畢竟七臺河市補(bǔ)償1.9萬戶居民就花了近23億，而2020年鶴崗全年財(cái)政收入也不過38.8億。總而言之，鶴崗的棚改項(xiàng)目幾乎沒有減少當(dāng)?shù)氐姆孔庸┙o，甚至可能還增加了不少，加上積壓已久、賣不出去的商品房，鶴崗的房子實(shí)在太多了。

在房子的供需嚴(yán)重失衡的情況下，房子成了人們手中的“負(fù)資產(chǎn)”。房租非常低，許多房子只要租戶幫交取暖費(fèi)可以免費(fèi)住，根本產(chǎn)生不了，而房東們還需要承受房價日益下降的風(fēng)險(xiǎn)，因此人們紛紛以“白菜價”拋售房產(chǎn)，而這種房產(chǎn)就是我們在新聞中看到的那些。

在過去十年里，棚改完成諸多歷史使命，如消化房地產(chǎn)庫存、拉動內(nèi)需、對沖經(jīng)濟(jì)下行趨勢帶來的不利影響等，但棚改產(chǎn)生的負(fù)面效果也不容忽視。比如，在人口凈流入城市，大幅抬升了當(dāng)?shù)胤績r，制造了一批“一夜暴富”的群體;而在像鶴崗這樣的人口凈流出城市，實(shí)物安置會讓房價暴跌，貨幣化安置則加重了財(cái)政負(fù)擔(dān)。

因此，2019年國家轉(zhuǎn)變政策方向，決定以“舊改”代替“;棚改”。

舊改主要是為老舊小區(qū)改造水電氣路、加裝光纖及電梯，修建停車場等，而彼時需要改造的老舊小區(qū)涉及居民上億人，體量龐大。因此舊改也能起到帶動鋼鐵、水泥、建材等產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動內(nèi)需的作用。

因?yàn)榕f改不改變房地產(chǎn)市場的供求格局，加之許多人習(xí)慣了原來的生活環(huán)境，除非把房子拆了否則他們也沒有太大動力搬家，因此舊改對于房價的沖擊不如棚改般劇烈，甚至對房價還有一點(diǎn)小利空，畢竟舊的房子不拆，就沒人買新的房子。

舊改能夠拯救鶴崗的房價嗎?目前來看很難。鶴崗超低房價的直接原因在于房子蓋得太多，歸根結(jié)底還是因?yàn)槿丝跀?shù)量和房子數(shù)量的不匹配，舊改只是不再蓋新房，并不起到消化庫存的作用。

但對于鶴崗這種房屋存量已經(jīng)很龐大的城市來說，消化天量庫存本就不是一朝一夕能完成的事情，只要不再繼續(xù)蓋房子、加劇房地產(chǎn)市場扭曲，就已是較好的局面了。

鶴崗房價

“每個人的心中都有一個鶴崗”

10月中旬，來自南京的趙女士只花了1.5萬元，就全款在鶴崗買下了一套46平方米的住宅。不僅如此，趙女士還聘請了一位夜班保姆，每天定時打掃衛(wèi)生、做飯，每個月僅需要支付1000元工資。

緊隨其后，來自廣東的90后男生“小豪哥(在鶴崗)”帶著女友，以4萬元全款買下一套70平米度假房的消息也登上了微博熱搜?！靶『栏?在鶴崗)”在短視頻平臺透露，自己早在2年前即定居鶴崗。沒有房貸車貸壓力的90后小伙，在鶴崗“安靜地過著自己平凡幸福的小日子”，“很享受現(xiàn)在的生活”。

在以“白菜價”聞名的鶴崗，這樣的房價其實(shí)并不稀奇：在短視頻平臺上，博主們熱情地推介著3-5萬元一套的住宅，低至1、2萬元一套的房源也不在少數(shù)，讓年輕人心心念念。在鶴崗，年輕人用一二線城市幾個月的工資甚至1個月工資即可買下一套屬于自己的住宅，也讓“鶴崗”成了夢想般的存在。有人感慨地說，“每個人的心中都有一個鶴崗”。

根據(jù)全國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年11月，全國310多個城市房價最低的前十個城市中，有6個是東北城市。其中，鶴崗以2000元/平出頭的二手房價排名全國倒數(shù)第一;時間再往前推移，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2019年3月，在納入統(tǒng)計(jì)的341個城市中，鶴崗以2177元/平方米的平均房價位列倒數(shù)第一位。

《華夏時報(bào)》記者看到，在諸葛找房、安居等平臺上，不乏總價低于10萬元的房源。例如，一套位于鶴崗市興山區(qū)東山路嶺北小區(qū)的44平方米房源，總價2.1萬元，均價僅478元/平方米;另一套位于南山區(qū)南紅旗路的鹿北街13號樓40平米房源，總價2.3萬元，單價僅為573元/平方米。若是選擇租房，“東興小區(qū)”一套簡陋的50平米住宅，月租金僅需180元，令人咋舌。

但需要說明的是，鶴崗也不是遍地都是“白菜”。10月26日，針對外地人到鶴崗白菜價買房的新聞，鶴崗相關(guān)部門首次作出回應(yīng)：鶴崗政務(wù)服務(wù)中心向媒體強(qiáng)調(diào)，“近期咨詢移居業(yè)務(wù)較多，房價沒那么低”。

根據(jù)諸葛找房、安居客等平臺，2022年10月，鶴崗的二手房均價在2137元-3141元。有報(bào)道稱，當(dāng)?shù)刂薪橹赋?，在鶴崗市中心每平米2000元至3000元才是正常價格，熱門地段的學(xué)區(qū)房則是每平米4000元以上。在購房平臺上，《華夏時報(bào)》記者也看到，上述低價房源多為樓梯房的頂樓，或者內(nèi)飾破舊、地處偏僻路段。

10月27日中午，《華夏時報(bào)》在短視頻直播間看到，一名專職為網(wǎng)友代購鶴崗住宅的博主周小軍(化名)直言，不建議購買1.5萬的房子，“性價比不高”，推薦網(wǎng)友考慮價格更高一點(diǎn)、好一點(diǎn)的房源。在此前發(fā)布的一則短視頻中，周小軍也強(qiáng)調(diào)，“1.5萬那是極端個例”。其介紹說，鶴崗有很多中高端電梯房，價格在五六十萬不等，“配套設(shè)置該有的都有，不全是幾萬的”。

買房后“閑置”為常態(tài)

鶴崗的房價為何如此之低?綜合報(bào)道顯示，最近十年鶴崗棚改房量大，導(dǎo)致供大于求;同時，外地人可以直接買房，不限購。

一份發(fā)布于2008年6月的《鶴崗市人民政府關(guān)于印發(fā)鶴崗市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的通知》顯示，棚戶區(qū)改造工作擬用五年時間完成，采用原址重建和異地新建兩種方式對棚戶區(qū)進(jìn)行改造。根據(jù)國家的批復(fù)，鶴崗市列入棚戶區(qū)改造為26片，總戶數(shù)為6.72萬戶，20.17萬人;規(guī)劃新建16個住宅小區(qū)，規(guī)劃總建筑面積477.42萬平方米，其中，住宅面積418.59萬平方米，配套公建面積58.83萬平方米;預(yù)計(jì)總投資68.9億元。

另外，根據(jù)鶴崗市“十三五”期間的政府工作報(bào)告，鶴崗市在2017年-2020年期間，分別新建保障性住房4.1萬套、1萬套、0.7萬套、0.6萬套。

而在市場供過于求的背后，是這座東北邊陲小城作為“資源枯竭型城市”的窘境。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉向《華夏時報(bào)》記者指出，鶴崗是個典型的收縮型城市：“資源枯竭了，產(chǎn)業(yè)本身也收縮了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了?！?/p>

鶴崗人民政府官網(wǎng)顯示，位于黑龍江省東北部的鶴崗，“是東北地區(qū)重要資源寶庫”，其礦藏眾多，已探明金、鐵、銅、鈾、白云母、白云巖等24種礦產(chǎn)資源，占黑龍江省探明礦種的31%。其中煤炭儲量32億噸，是黑龍江省四大煤城之一，累計(jì)為國家生產(chǎn)原煤10億噸，是全國優(yōu)質(zhì)化工煤和動力煤之鄉(xiāng);石墨礦石儲量17.3億噸，礦物量1.7億噸，居亞洲第一，平均品位10.2%，可直接露天開采……

時至今日，資源依然是鶴崗賴以生存的根基。據(jù)2021年鶴崗市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2021年，鶴崗實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)354.2億元，較上年增長7%，2021年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值比上年增長12%。主要行業(yè)中，煤炭開采和洗選業(yè)增長20.3%，非金屬礦采選業(yè)增長7.1%，電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)下降5.1%，非金屬礦物制品業(yè)增長21.3%。

但事實(shí)上，早在2011年，鶴崗被國家發(fā)改委認(rèn)定為第三批資源枯竭城市之一、以及典型的人口收縮型城市。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月1日零時，鶴崗市常住人口為89.1萬人，與2010年第六次全國人口普查的105.9萬人相比，減少16.7萬人，下降15.81%，年平均增長率為-1.71%。

為努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展，2022年鶴崗市人民政府工作報(bào)告中提到，2022年，除了要打好工業(yè)振興攻堅(jiān)戰(zhàn)、進(jìn)一步建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)外，還要進(jìn)一步提升第三產(chǎn)業(yè)：“打造省級直播電商共享基地，啟動跨境電商產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，力爭年交易額突破5億元，推進(jìn)金融服務(wù)、現(xiàn)代物流、數(shù)據(jù)分析、信息服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷增強(qiáng)新興業(yè)態(tài)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活貢獻(xiàn)度?！?/p>

10月26日，鶴崗市就業(yè)局也告訴媒體：外地遷來暫無工作的16-24歲青年可推薦就業(yè)見習(xí)，但工資較低;針對靈活就業(yè)的人群會發(fā)補(bǔ)貼，而針對創(chuàng)業(yè)人群可發(fā)放擔(dān)保貸款。據(jù)鶴崗市政府2022年工作報(bào)告，2021年鶴崗市共發(fā)放創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款1.65億元、靈活就業(yè)補(bǔ)貼1.72億元。

那么，外來移居人士的增量情況如何?靈活就業(yè)人群中又有多少為外地移居人士?10月28日上午，《華夏時報(bào)》記者數(shù)次撥打鶴崗就業(yè)局，電話始終無人接聽?！熬蜆I(yè)機(jī)會本來就不多，否則也不會年輕人外流，”張大偉向《華夏時報(bào)》記者直言。

可以了解到的情況是，大多數(shù)買家購房后并不會直接定居鶴崗。一名計(jì)劃在鶴崗購房的網(wǎng)友告訴《華夏時報(bào)》記者，目前自己還在上海工作，鶴崗房價不高，考慮買一套給退休的父母夏天去避暑：“鶴崗的收入很低，也沒有適合的工作，自己短期內(nèi)應(yīng)該不會去那里生活?！?/p>

周小軍等多位鶴崗短視頻博主也向網(wǎng)友透露，盡管生活方面與一般城市沒有太大差異、城市各項(xiàng)配套也都十分完善，但因?yàn)槿狈ψ銐虻墓ぷ鳈C(jī)會，在鶴崗買房后，留下來定居的外地人還是少數(shù)，大部分人都只是將買下的房子作為避暑、旅游或是冬天滑雪的度假房，“長期閑置”是外地人購房后的常態(tài)。

在10月27日中午的那場直播中，周小軍將鏡頭對準(zhǔn)窗外，鶴崗已經(jīng)飄起了今年冬天的第一場雪。屋內(nèi)，周小軍吃著因?yàn)橄卵┻t到了半小時的外賣，熱情地邀請網(wǎng)友“想到鶴崗買房私我”，轉(zhuǎn)頭又提醒了一名恨不得立即下單的網(wǎng)友：“這兒真挺冷的，考慮清楚了再來，別沖動。”