2017年房地產(chǎn)政策解讀相關(guān)內(nèi)容(2)
房地產(chǎn)的最新市場現(xiàn)狀
繼2013年和2014年連續(xù)兩年突破4萬億元后，中國官方預計2015年國有土地使用權(quán)出讓收入也將接近4萬億元。受國務院委托，財政部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關(guān)于2014年中央和地方預算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權(quán)發(fā)布了“關(guān)于2014年中央和地方預算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預算草案的報告(摘要)”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。
需要注意的是，這里的“國有土地使用權(quán)出讓收入39452億元”是預計數(shù)據(jù)，而非實際情況。
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。
財政部2015年1月30日發(fā)布的“2014年財政收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方政府性基金收入(本級)49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，國有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。
而2013年中國國有土地使用權(quán)出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。
對照2013年和2014年數(shù)據(jù)來看，雖然國有土地使用權(quán)出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經(jīng)大幅縮小。
國有土地使用權(quán)出讓收入通常由四項政府性基金收入構(gòu)成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設(shè)用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入。
此前，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。
房地產(chǎn)的相關(guān)條例
保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準，推行質(zhì)量認證，的確是一條必由之路。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環(huán)節(jié)。
一、在立項過程中，要服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。
二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調(diào)研、投資立項、征地、拆遷、委托設(shè)計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里;要按照策劃的結(jié)果，編制質(zhì)量計劃，用以指導項目開發(fā)建設(shè)的實施，確保項目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量指標、建設(shè)周期和成本合理。
三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，做好規(guī)劃設(shè)計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。
1、委托規(guī)劃設(shè)計時，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，一般項目可采用議標的方法，重大項目可采用招標，甚或國際招標。設(shè)計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計大師們高超的建筑藝術(shù)，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發(fā)企業(yè)不能只顧自身經(jīng)濟效益，不顧社會效益。
2、委托施工時，可采用工程招標的方法。在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用通過ISO9000認證的施工企業(yè)。
3、要對供貨企業(yè)進行評價和選擇，以確保三大材、工程設(shè)備及其他物資的質(zhì)量。
四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質(zhì)量控制，保證工程質(zhì)量。
開發(fā)企業(yè)在工程招標后，不能放任不管，而要嚴格監(jiān)控。在做好施工前期準備后，應進行詳細的技術(shù)交底。不管施工企業(yè)是否通過質(zhì)量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。
1、不能將主體結(jié)構(gòu)進行分包以及其他違法分包;
2、對每一個工程項目都必須編制質(zhì)量計劃，明確對施工過程控制的要求;
3、對關(guān)鍵過程、特殊過程必須編制作業(yè)指導書，嚴格按規(guī)程操作;
4、使用合格的施工設(shè)備和檢測器具，并保證施工安全;
5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日后的事故隱患;
6、遵守法律、法規(guī)，不能給周邊環(huán)境造成污染等等。
五、按照ISO9001的要求，對建材質(zhì)量和工程質(zhì)量進行嚴格控制。
1、對于該委托監(jiān)理的工程，開發(fā)企業(yè)一定要對監(jiān)理企業(yè)進行資質(zhì)審查、評價選擇，再委托監(jiān)理;
2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行(來不及檢驗而先投入使用)，最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行;
3、在過程檢驗中，不允許例外轉(zhuǎn)序(來不及檢驗而進行下道工序施工)或必須經(jīng)過嚴格審批 ;
4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結(jié)果時，不得進行最終檢驗(竣工驗收)。
當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執(zhí)行ISO14001(環(huán)境管理國際標準)和OHSAS18001(職業(yè)安全衛(wèi)生國際標準)，這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟性等五大性能;才能使城市的立體環(huán)境(水、土壤、大氣等)得到控制和改善，才能使人與自然和諧;也只有這樣，才能贏得現(xiàn)代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來效益，促進該領(lǐng)域的發(fā)展。
房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)
1、中華人民共和國建筑法
2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
3、物業(yè)管理條例
4、房屋登記辦法
5、商品房銷售管理辦法
6、土地登記辦法
7、招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(2007修訂)
8、國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知
9、最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》的通知
10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權(quán)法擔保物權(quán)國際研討會”上的講話——物權(quán)法擔保物權(quán)編實施中的幾個重要問題
11、國有土地上房屋征收與補償條例
12、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
13、城市商品房預售管理辦法
14、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
15、商品房銷售明碼標價規(guī)定
16、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋
17、最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋
18、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
19、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件的司法解釋
20、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
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