常見二手房買賣三大糾紛：戶口、房款、交房

　　二手房買賣是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹二手房買賣的相關(guān)知識(shí)。

　　常見二手房買賣三大糾紛：戶口、房款、交房

　　一、學(xué)區(qū)房戶口糾紛

　　案例：劉先生為了女兒能上某重點(diǎn)中學(xué)，購買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套房屋。支付過戶后，蔣先生并未按期將戶口遷出，劉先生的女兒因戶口遲遲未遷入耽誤了上該重點(diǎn)中學(xué)的時(shí)間。多次溝通無果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并按日支付總房款萬分之五的違約金(合同款項(xiàng))。

　　蔣先生辯稱，自己新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。最終依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但如果約定的違約金過分高，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無權(quán)判令強(qiáng)行將戶口遷出，就算的到法院的支持，購房者還是不一定能按時(shí)入戶。在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件;另一方面，提前查詢房屋現(xiàn)有戶口情況。將戶口是決定是否買房的因素之一，購房者需要據(jù)此對(duì)是否購房做出理智的判斷。

　　二、房款糾紛

　　案例：2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，支付了馬女士50萬元預(yù)付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個(gè)名為張甲的賬戶。匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續(xù)，理由是小劉未付清房款。馬女士否認(rèn)受到房款，而小劉亦也不能提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲。現(xiàn)該案正在進(jìn)一步審理中。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

　　在二手房交易市場(chǎng)中，購房者應(yīng)該將重要事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)進(jìn)行保留。若有變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。

　　三、交房糾紛

　　案例：2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋并完成交易進(jìn)行過戶，而張先生準(zhǔn)備入住新房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿。于是張先生將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不影響租賃人的使用。

　　買賣不破租賃原則：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

　　所以，購房者在二手房買賣中，應(yīng)該對(duì)房屋實(shí)際使用狀況進(jìn)行全面了解;如果可以，應(yīng)在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人，應(yīng)支付違約金，以此加大賣房人的違約成本。