房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅
開辦房地產(chǎn)企業(yè)，除了企業(yè)股東要繳納個(gè)人所得稅外，企業(yè)本身需要交納企業(yè)所得稅。今天小編就給大家講講下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅問題，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅
預(yù)收賬款是企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨方或勞務(wù)接受方預(yù)先收取的款項(xiàng)。要用以后的商品或勞務(wù)償付。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有周期長、投資大的特點(diǎn)，通常采用的是預(yù)收商品房款項(xiàng)的方式(包括預(yù)收定金)從事其項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營。正是由于經(jīng)營活動(dòng)的特殊性。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成了一些有別于一般工商企業(yè)特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并由此帶來了一些涉稅方面的特殊處理。
一般工商企業(yè)中，預(yù)收賬款在轉(zhuǎn)為收入時(shí)才會(huì)涉及到有關(guān)稅費(fèi)。而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款則會(huì)涉及到營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅等稅費(fèi)。作為一項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債。預(yù)收賬款應(yīng)在一個(gè)營業(yè)周期或一年內(nèi)轉(zhuǎn)為收入，不允許長期掛賬。否則將面臨稅法的懲罰。
案例：創(chuàng)恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006、2007年分別開發(fā)義國春天、大夏庭院2個(gè)居民住宅小區(qū)，其中義國春天小區(qū)于2007年7月開發(fā)完畢。已交付使用.實(shí)現(xiàn)收入6000萬元。大夏庭院小區(qū)于2007年4月開工建設(shè)，分三期開發(fā)，一期工程開發(fā)商住綜合樓3棟。其中商業(yè)店鋪32套，住宅96套.計(jì)劃2008年7月完工并交付使用。2007年已簽訂預(yù)售房屋銷售合同80份，合同金額為4000萬元，已預(yù)收售房款1500萬元，2007年度公司損益表顯示公司利潤總額為300萬元。假設(shè)該地區(qū)的計(jì)稅毛利率為10%，企業(yè)所得稅稅率各年均為33%。該公司2007年度預(yù)收賬款涉稅處理如下：
一、營業(yè)稅(附加稅費(fèi)略)
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。據(jù)此.計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅涉及到的會(huì)計(jì)科目有預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入。賬務(wù)處理亦有兩種方式。
涉稅賬務(wù)處理一：1、收到預(yù)售房款：借：銀行存款(或現(xiàn)金)1500萬，貸：預(yù)收賬款1500萬;2、繳納營業(yè)稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)一營業(yè)稅75萬，貸：銀行存款(或現(xiàn)金)75萬。(營業(yè)稅稅率為5%)。3、2008年一期工程完工并交付使用，確認(rèn)2007年”預(yù)收賬款”收人及相關(guān)稅金：借：預(yù)收賬款1500萬，貸：主營業(yè)務(wù)收入1500萬;同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)稅金，借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加75萬。貸：應(yīng)交稅費(fèi)一營業(yè)稅75萬。
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用.即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。因此。預(yù)收賬款而發(fā)生的營業(yè)稅及附加不允許列入當(dāng)期費(fèi)用.待實(shí)際確認(rèn)收入時(shí)，再將預(yù)收賬款產(chǎn)生的稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到營業(yè)稅金及附加科目.
涉稅賬務(wù)處理二：1、收到預(yù)售房款：借：銀行存款(或現(xiàn)金)1500萬，貸：預(yù)收賬款1500萬;2、結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)交稅金：借：待攤費(fèi)用(或待抵扣稅金)75萬，貸：應(yīng)交稅費(fèi)一營業(yè)稅75萬;3、繳納營業(yè)稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)一營業(yè)稅75萬，貸：銀行存款(或現(xiàn)金)75萬。4、一期工程完工，結(jié)轉(zhuǎn)2007年“預(yù)收賬款”收入并結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金：借：預(yù)收賬款1500萬，貸：主營業(yè)務(wù)收入1500萬：同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)稅金，借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加75萬。貸：待攤費(fèi)用(或待抵扣稅金)75萬。
由于第一種賬務(wù)處理使應(yīng)交稅金一營業(yè)稅科目出現(xiàn)借方余額，在2007年的會(huì)計(jì)報(bào)表中出現(xiàn)負(fù)數(shù)，亦使人產(chǎn)生誤解。以為是企業(yè)多交的稅金，于是就出現(xiàn)了第二種賬務(wù)處理。但就執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)來說，待攤費(fèi)用與預(yù)提費(fèi)用已從會(huì)計(jì)科目中被刪除，長期待攤費(fèi)用則被保留，而應(yīng)交稅費(fèi)又不符合“預(yù)付賬款”科目的性質(zhì)，不能計(jì)入該科目核算，所以如果企業(yè)不增設(shè)會(huì)計(jì)科目，就只能采用第一種賬務(wù)處理。
企業(yè)當(dāng)年應(yīng)交營業(yè)稅的計(jì)算：本年應(yīng)納營業(yè)稅=(期末預(yù)收賬款一期初預(yù)收賬款+本期主營業(yè)務(wù)收入)×5%。
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所有的售房款均通過“預(yù)收賬款”科目核算，利于稅務(wù)稽查和中介審計(jì)，這樣計(jì)算本年應(yīng)交營業(yè)稅就只需看“預(yù)收賬款”明細(xì)賬本年貸方發(fā)生額了。
尤其要注意企業(yè)未通過預(yù)收賬款而直接計(jì)人收入的款項(xiàng)，特別要關(guān)注一些尾樓的銷售。
二、印花稅
預(yù)收賬款是根據(jù)合同而預(yù)收的，因此涉及到印花稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅f2006]162號)第四條規(guī)定：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。其稅率為0.05%。
涉稅賬務(wù)處理：l、計(jì)提應(yīng)交印花稅：借：管理費(fèi)用一印花稅2萬.貸：應(yīng)交稅費(fèi)一印花稅2萬;2、實(shí)際繳納：借：應(yīng)交稅費(fèi)一印花稅2萬，貸：銀行存款2萬。
通過應(yīng)交稅費(fèi)一印花稅科目核算，可使企業(yè)應(yīng)交稅費(fèi)一印花稅科目更加清晰明了。有利于稅務(wù)稽查與中介審計(jì)。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006131號)第 一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他 建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取 預(yù)售方式銷售的.其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或 月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及 附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。該公司2007年預(yù)收賬款毛利：1500x10%= 150方，假設(shè)該公司在2007年度所得稅匯算時(shí)無其他調(diào)增 調(diào)減項(xiàng)目。計(jì)算企業(yè)2007年度應(yīng)納稅所得額：300+1500x10%= 450萬 應(yīng)納所得稅：450x33%=148.50萬
涉稅賬務(wù)處理：1、提取2007年度企業(yè)所得稅：借：所得 稅費(fèi)用148.50萬，貸：應(yīng)交稅費(fèi)一所得稅148.50萬。2、企業(yè) 預(yù)交的企業(yè)所得稅屬于可抵扣暫時(shí)性差異。為遞延所得稅
資產(chǎn)：借：遞延所得稅資產(chǎn)49.50萬，貸：所得稅費(fèi)用49.50 萬。3、實(shí)際繳納：借：應(yīng)交稅費(fèi)一所得稅148.50萬;貸：銀行 存款148.50萬。
執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)不核算遞延所得稅資產(chǎn) 和負(fù)債。
2008年企業(yè)如無其他遞延所得稅資產(chǎn)、負(fù)債的增減， 則只需作相反分錄轉(zhuǎn)回即可。
房地產(chǎn)回遷安置怎么征收企業(yè)所得稅
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對動(dòng)遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。計(jì)稅依據(jù)為銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格。
按照契稅政策規(guī)定，各種拆遷補(bǔ)償費(fèi)均應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)，包括房屋貨幣補(bǔ)償和房屋實(shí)物補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動(dòng)遷安置屬于房屋原地實(shí)物補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)以補(bǔ)償房屋開發(fā)成本為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應(yīng)當(dāng)視同銷售，繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅。
依據(jù)稅法規(guī)定，對回遷標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按其開發(fā)的回遷房屋標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)實(shí)際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本;對超出回遷標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按實(shí)際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實(shí)際發(fā)生的成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的管理
一、適用的所得稅稅率
國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1995]153號文明確，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。也即外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得所得，應(yīng)按33%的稅率征收所得稅，不能享受生產(chǎn)性企業(yè)優(yōu)惠稅率和“二免三減半”等稅收優(yōu)惠政策。
二、應(yīng)納稅額的計(jì)算
企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法規(guī)定計(jì)算企業(yè)所得稅。計(jì)算公式如下：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅公式中“已銷房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅”是指企業(yè)已以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或以辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為已售房地產(chǎn)銷售的開始，企業(yè)自銷售開始取得收入減除相關(guān)的成本費(fèi)用，計(jì)算應(yīng)納所得稅額，分季已預(yù)征的所得稅。“當(dāng)期預(yù)征所得稅”是指企業(yè)預(yù)售房a地產(chǎn)取得的預(yù)收款，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，按預(yù)計(jì)利潤率或合理方法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅。預(yù)售房地產(chǎn)季度應(yīng)納所得稅額=季度內(nèi)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)收款收入*預(yù)計(jì)利潤率*所得稅稅率。
三、銷售收入的確定
以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：
1、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
2、采取分期付款或預(yù)收款方式銷售的，以合同約定付款時(shí)間為銷售收人的實(shí)現(xiàn)。
3、采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
4、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
四、銷售房地產(chǎn)發(fā)生相應(yīng)費(fèi)用的確定。
應(yīng)以收入與支出相匹配為原則，根據(jù)當(dāng)期銷售面積和可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用?？墒蹎挝还こ坛杀举M(fèi)用公式如下：
可售單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用/總可售面積
公式中“可售總成本費(fèi)用”是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘探設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用;建筑安裝費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。“總可售面積”是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。
企業(yè)未按項(xiàng)目歸集或無法準(zhǔn)確歸屬的成本費(fèi)用，可按適當(dāng)?shù)谋壤诟黜?xiàng)目之間進(jìn)行合理分?jǐn)偅?ldquo;適當(dāng)?shù)谋壤?rdquo;可按計(jì)算土地征用及拆遷費(fèi)時(shí)，按各項(xiàng)征地面積占總征地面積的比例計(jì)算，其他費(fèi)用按各項(xiàng)目可售面積占總可售面積的比例計(jì)算。
企業(yè)在售后發(fā)生的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，能夠提供有關(guān)部門文件及相關(guān)資料，并經(jīng)報(bào)主管稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。企業(yè)上述預(yù)提費(fèi)用，可按公共配套設(shè)施項(xiàng)目的總預(yù)算成本與總可售面積的比例，計(jì)算可售面積每單位的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)期銷售面積計(jì)算本期應(yīng)預(yù)提的金額，計(jì)入當(dāng)期開發(fā)成本。
五、涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行政策中應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
1.以租賃方式取得房租收入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算問題。企業(yè)取得的房租收入，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如企業(yè)所開發(fā)建設(shè)的房屋竣工驗(yàn)收后在會(huì)計(jì)處理上未確定為出租用途的，則不得計(jì)提房屋折舊。企業(yè)采取先租賃后出售房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。
2.委托境外代銷、包銷征稅的計(jì)算問題。企業(yè)與境外企業(yè)簽定房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價(jià)格，作為境內(nèi)企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。其企業(yè)支付境外代銷、包銷企業(yè)的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，方可作為企業(yè)費(fèi)用扣除，但實(shí)際列支的數(shù)額不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%.
如境外企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為境內(nèi)企業(yè)包銷房地產(chǎn)，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓收入減除該財(cái)產(chǎn)原值的余額繳納10%的企業(yè)所得稅。上述包銷業(yè)務(wù)是指境外企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用企業(yè)收款憑證。
3.投資各方按合同規(guī)定分配房產(chǎn)，企業(yè)所得稅的繳納問題。企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用)后再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。
六、涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠問題。
涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不小于五年的，經(jīng)投資者申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的40%稅款。如外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤在中國境內(nèi)直接再投資舉辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，可以全部退還其投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。上述申請退還再投資部分已繳納的所得稅稅款，不包括地方所得稅。如再投資不滿五年撤出的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。
外國投資者再投資退稅的辦理期限。外國投資者應(yīng)當(dāng)自其再投資資金實(shí)際投入之日起一年內(nèi)，持載明其投資金額，投資期限的增資或者出資證明，向原納稅地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅。
對預(yù)售房收入預(yù)征的所得稅，由于其銷售收入和利潤未真正實(shí)現(xiàn)，其預(yù)征的所得稅不能享受再投資退稅優(yōu)惠。
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