房地產(chǎn)物業(yè)管理論文
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文
在我國(guó),受房地產(chǎn)快速發(fā)展的影響,房地產(chǎn)物業(yè)管理也得以快速發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)物業(yè)管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文篇一
當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策探討
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文摘要
摘要:本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系,通過(guò)對(duì)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析,提出了解決的辦法,即提前介入、規(guī)?；?、市場(chǎng)化、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理房地產(chǎn)現(xiàn)狀對(duì)策
我國(guó)物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話后,在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下,呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮,人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下,探討和分析我國(guó)物業(yè)管理及其發(fā)展問(wèn)題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用
1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理,是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理,而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度,直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品,那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段,尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期,一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏,都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解,遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì)處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒(méi)有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用
物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值,并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境,物業(yè)管理的參與,延長(zhǎng)了房屋的壽命,提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明,買房時(shí),人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后,最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好,必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題
1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來(lái),有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國(guó)各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞,物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米,物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn),最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問(wèn)題:(1)一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí),對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續(xù)的管理帶來(lái)困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患,矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái),因此業(yè)主意見(jiàn)強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過(guò)。(2)物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規(guī)意識(shí)淡薄。對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高,自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),多收費(fèi)或亂收費(fèi),加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響; 總之說(shuō)明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對(duì)大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng),由此造成了物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。
2.對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè),從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng),并為使用人提供多方面的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米,其中住宅建筑面積107.69億平方米。物業(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而,許多房地產(chǎn)企業(yè)單位,對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚,許多原來(lái)的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司,不正規(guī)必然落后,目前我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中的推廣應(yīng)用率極低,勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等,多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理,要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力,最終導(dǎo)致效益差,入不敷出,最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存。
3.缺乏公平的市場(chǎng)環(huán)境
我國(guó)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物,種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來(lái),而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的,這樣,自然而然地圈定了勢(shì)力范圍,存在市場(chǎng)壁壘,不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端,物業(yè)管理市場(chǎng)一般采取議標(biāo)的方式,均未實(shí)行規(guī)范性招標(biāo),因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的,仍然運(yùn)用國(guó)企優(yōu)勢(shì),尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒(méi)有改變,因此企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題,也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到限制。可見(jiàn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理市場(chǎng)以及公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng),通過(guò)招投標(biāo)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè),實(shí)行優(yōu)勝劣汰。
三、解決之道
1.提前介入
由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同,考慮問(wèn)題的角度和分析、處理問(wèn)題的觀點(diǎn)和方式就會(huì)不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù),它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費(fèi)者時(shí)刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場(chǎng)定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。
2.規(guī)?；?/p>
一般來(lái)說(shuō)有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對(duì)象也更多,故比沒(méi)有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過(guò)市場(chǎng)化的兼并重組聯(lián)合來(lái)降低總體成本和社會(huì)成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路,在建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的基礎(chǔ)上,通過(guò)并購(gòu)那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張,從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
3.市場(chǎng)化
用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè),使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下鍛煉和完善自己,使其成為自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體,在競(jìng)爭(zhēng)中培養(yǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力,尋找適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的經(jīng)營(yíng)方法,要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,對(duì)各級(jí)房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制,對(duì)開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè),市房管部門也要加大指導(dǎo)力度,促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。由企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事,在竟?fàn)幥笊?求發(fā)展。
總之,物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠(chéng)信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我們大家共同努力,高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來(lái)實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文篇二
淺析物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的作用
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文摘要
摘 要：物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，為適應(yīng)廣大業(yè)主需求的一種必然結(jié)果。它的形成滿足了業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商和城市管理對(duì)物業(yè)管理的需求。文章論述了物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的誤區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用及物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn) 作用
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914(2011)12-284-02
隨著住房逐步商品化，居民區(qū)業(yè)主隊(duì)伍在日益壯大，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高。如何促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)今研究的重要課題?，F(xiàn)結(jié)合對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的主體分析，總結(jié)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)并學(xué)習(xí)借鑒，提出相應(yīng)的符合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情的物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)策建議。
一、國(guó)外物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)
最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國(guó)外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：
1.物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規(guī)比較健全。國(guó)家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。
2.物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揮重要作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。
3.管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國(guó)外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己來(lái)做。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識(shí)的限制，弊端越來(lái)越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行物業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢(shì)在物業(yè)管理中得到充分體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會(huì)分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來(lái)，采取靈活的方式統(tǒng)一進(jìn)行管理。社會(huì)化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
4.物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平的高低和配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國(guó)外市政的配套設(shè)施經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已達(dá)到了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建設(shè)時(shí)，就做好了水、電、通信、車庫(kù)等配套設(shè)施，計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機(jī)制也呈現(xiàn)良性化。發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制值得我國(guó)物業(yè)管理部門借鑒和學(xué)習(xí)。
二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容
1.常規(guī)性的公共管理服務(wù)。房屋主體公共部位的維護(hù)，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護(hù)衛(wèi)，消防設(shè)施的保護(hù)，道路車輛的管理等。
2.針對(duì)性的專項(xiàng)管理服務(wù)。為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開展商業(yè)服務(wù)，組織文教、體衛(wèi)、娛樂(lè)活動(dòng)，金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求，隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
三、對(duì)物業(yè)管理的一些誤區(qū)
1.物業(yè)管理公司≠開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴(yán)格的申報(bào)審批手續(xù)。具體說(shuō)，它必須按照國(guó)家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得法人證書;向建設(shè)部門申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)證書;向房管局、物價(jià)局申請(qǐng)，取得收費(fèi)許可證書;向培訓(xùn)單位申請(qǐng)對(duì)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書。沒(méi)有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)行的行政管理，也說(shuō)成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國(guó)家的法規(guī)。
2.責(zé)任誤區(qū)?，F(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪于物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這都是觀念上的錯(cuò)覺(jué)造成的。例如汽車在停車場(chǎng)丟失，究竟由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論，即使交了停車費(fèi)，也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù);其二，停車場(chǎng)是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險(xiǎn)、保管業(yè)務(wù);其三，收費(fèi)是因?yàn)橛脩粽加昧巳w業(yè)主共有的土地、場(chǎng)地、設(shè)施，這種收費(fèi)恰恰體現(xiàn)了“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢”的原則。
3.“管家”誤區(qū)。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，許多物業(yè)管理公司在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時(shí)，常以“管家”自喻;面對(duì)廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認(rèn)識(shí)上澄清，不在理論上糾誤，勢(shì)必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的互補(bǔ)作用
1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解，遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì)處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒(méi)有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。
五、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用
1.物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對(duì)象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
2.物業(yè)管理有利于長(zhǎng)效管理。城市從“重建設(shè)、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，將利用其專業(yè)能力，實(shí)行長(zhǎng)效管理;對(duì)于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)效管理的基本保證。
3.物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會(huì)同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂(lè)見(jiàn)的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營(yíng)造互幫互助、誠(chéng)實(shí)友愛(ài)的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導(dǎo)作用。
物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠(chéng)信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可。通過(guò)政府、物業(yè)、業(yè)主的共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能夠?qū)崿F(xiàn)。
房地產(chǎn)物業(yè)管理論文文獻(xiàn)
1.許召敏.我國(guó)社區(qū)物業(yè)管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學(xué)，2008
2.齊錫晶.物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù).中國(guó)建材出版社，2002
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