房地產(chǎn)工程成本管理參考論文
房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭異常激烈,在各種宏觀調(diào)控政策下,企業(yè)的立足與發(fā)展將面臨更大的挑戰(zhàn),除了生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品,一個重要的舉措就是合理控制工程成本。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于房地產(chǎn)工程成本管理參考論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)工程成本管理參考論文篇1
淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理與控制
引言
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成中，土地成本和工程成本所占比重較大，可達(dá)80%-90%。土地通過招拍掛摘得后，其價格相對固定，而工程成本因涉及設(shè)計、招投標(biāo)及施工等復(fù)雜因素使得其壓縮空間較大。因此工程成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵所在。
⒈ 目標(biāo)成本的編制
目標(biāo)成本是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定，且通過努力所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。它是成本執(zhí)行過程中檢查、預(yù)警、以及考核的主要依據(jù)。目標(biāo)成本編制可分解為可行性研究階段、概念方案設(shè)計階段、方案階段和擴(kuò)初階段。伴隨圖紙設(shè)計的深入和完善，整個成本編制是一個由粗到細(xì)的過程。
1.1目標(biāo)成本編制需多部門協(xié)同完成。
目標(biāo)成本編制工作由成本管理部牽頭組織，財務(wù)、工程、設(shè)計、營銷等專業(yè)部門及外聘的咨詢公司共同參與完成。目標(biāo)成本需要通過企業(yè)的成本專業(yè)委員會評審后，才能定稿執(zhí)行。
1.2 目標(biāo)成本編制的要點(diǎn)：
完整性：應(yīng)充分考慮到各種因素，落實(shí)各項(xiàng)費(fèi)用，決不能出現(xiàn)漏項(xiàng)。明確編制依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，建立目標(biāo)成本的標(biāo)準(zhǔn)格式。
準(zhǔn)確性：聚焦價量原則，關(guān)注系數(shù)和綜合造價。一是參考經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。二是參考市場價格因素。特別是人工費(fèi)和主材費(fèi)的價格，并對物價變化進(jìn)行評估。三是建立完善的造價指標(biāo)庫，加強(qiáng)市場調(diào)研，提高準(zhǔn)確性。
前置性：成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計階段，目標(biāo)成本編制時間越靠前越有利于成本的控制。
?、?動態(tài)成本管控
如何管理落實(shí)目標(biāo)成本，保障在成本執(zhí)行過程中目標(biāo)成本不被突破，我們就需通過動態(tài)成本與目標(biāo)成本的實(shí)時對比來實(shí)現(xiàn)。從而預(yù)知實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏差，以便在管理過程中進(jìn)行糾偏，達(dá)到成本控制目標(biāo)。
2.1 管控重心―待發(fā)生成本
動態(tài)成本包含已發(fā)生成本和待發(fā)生成本兩部分。對于已發(fā)生成本(包含已簽合同和已確認(rèn)變更)，后期變化小;而對應(yīng)待發(fā)生成本，由于包含預(yù)估變更和待發(fā)生合約，所以不可預(yù)估的變化多、未知多。管理的重心往往就是管異常和風(fēng)險，因此，動態(tài)成本管控的重心就在于對待發(fā)生成本的管控。即待發(fā)生合同和預(yù)估變更的管理。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一是項(xiàng)目定位變化。項(xiàng)目定位變化涉及的成本變化較大，需要重點(diǎn)關(guān)注。二是施工階段。這個階段主要是嚴(yán)格把控設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，大額的變更及簽證必須一單一估，一單一清，當(dāng)月有效。三是主材價格和人工單價的劇烈波動。
2.2 管控手段―過程預(yù)警和強(qiáng)控
在動態(tài)成本管控過程中，企業(yè)首先要設(shè)定不同的控制目標(biāo)，從實(shí)踐來看，一般會選擇總額控制和單項(xiàng)控制兩種控制模式。企業(yè)只要事先設(shè)置了控制目標(biāo)，并設(shè)置了預(yù)警線和強(qiáng)控線，就可以在過程中通過“預(yù)警”和“強(qiáng)控”兩種管控手段，對項(xiàng)目動態(tài)成本的執(zhí)行進(jìn)行預(yù)先防范和提醒，從而做好對動態(tài)成本的事前控制。預(yù)警是指目標(biāo)成本超標(biāo)達(dá)到了企業(yè)所設(shè)定的“預(yù)警線”，就會自動進(jìn)行預(yù)警報告，形成目標(biāo)成本過程管控中的第一道防線。如果一旦成本繼續(xù)超額，到達(dá)設(shè)定的“強(qiáng)控線”，那么就會“跳閘”，強(qiáng)制停止付款，項(xiàng)目必須就成本超支問題進(jìn)行總結(jié)，說明原因，并進(jìn)行糾偏。
2.3 監(jiān)控方式--定期報表暴露成本異常
成本月報是用以總結(jié)和分析成本發(fā)展情況的有效載體，一般包含下述幾方面的內(nèi)容：編制說明、項(xiàng)目成本整體信息、成本明細(xì)、招投標(biāo)、合同付款、簽證變更、合同結(jié)算情況等。通過明確動態(tài)成本構(gòu)成、進(jìn)行動態(tài)成本回顧和固化動態(tài)成本月報等手段，可以準(zhǔn)確、及時地掌握動態(tài)成本的變化趨勢。
?、?項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制
3.1設(shè)計階段
在項(xiàng)目作出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計。聘請適合項(xiàng)目特點(diǎn)的高水平設(shè)計是工程建設(shè)的必然選擇。
?、?通過建筑設(shè)計方案征集，選擇設(shè)計單位。
邀請不少于五家設(shè)計理念先進(jìn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的適合項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計單位參加方案征集。各單位至少出三種設(shè)計方案參加征集。聘請專家?guī)鞂＜覔?dān)任評委。評委從技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足節(jié)能及環(huán)境要求等方面對征集作品進(jìn)行評審，根據(jù)評委的評審結(jié)果選定設(shè)計單位。被選定的設(shè)計單位需吸納方案征集中各單位的設(shè)計亮點(diǎn)、精華及評委的建議進(jìn)一步對方案優(yōu)化和完善。
專業(yè)工程的優(yōu)化設(shè)計
建設(shè)工程的設(shè)計涉及許多不同的專業(yè)領(lǐng)域，需要專業(yè)工程施工單位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，達(dá)到節(jié)省造價降低成本的目的。優(yōu)化設(shè)計需要經(jīng)建筑設(shè)計進(jìn)行確認(rèn)后，方能進(jìn)行施工。
?、?利用圖紙會審對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，避免因設(shè)計不周或失誤而造成施工中的拖延和經(jīng)濟(jì)損失。
招標(biāo)階段
招標(biāo)階段就是通過投標(biāo)單位的投標(biāo)報價進(jìn)行比價，以合理低價的中標(biāo)原則選擇施工單位。項(xiàng)目總承包單位確定后，對專業(yè)分包工程進(jìn)行二次招標(biāo)。特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分包工程多，專業(yè)性較強(qiáng)，二次招標(biāo)是成本控制的重要途徑。
⑴ 資格預(yù)審，把好入口關(guān)。
一是達(dá)標(biāo)原則，即所有入圍單位的各項(xiàng)條件必須符合招標(biāo)文件的要求，且必須是同等級資質(zhì)單位進(jìn)行比較和競爭。招標(biāo)入圍單位不能低于五家，且來自不同的推薦渠道，規(guī)避串標(biāo)和圍標(biāo)，確保招標(biāo)過程的良性競爭。二是對入圍單位近三年的類似工程進(jìn)行實(shí)地考察。三是要求入圍單位提供近三年，經(jīng)審計的財務(wù)報表，了解企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
?、?確定中標(biāo)原則。
確定合理低價為中標(biāo)原則。投標(biāo)文件由資格、資信部分(10分)，技術(shù)部分(30分)，商務(wù)部分(60分)組成。投標(biāo)報價最低者商務(wù)標(biāo)得分最高為60分。商務(wù)標(biāo)各名次之間有5分的差距。商務(wù)標(biāo)得分最高者基本上就能中標(biāo)。讓投標(biāo)單位結(jié)合企業(yè)自身的管理、技術(shù)水平，資金實(shí)力等因素進(jìn)行投標(biāo)報價，避免投標(biāo)單位圍繞攔標(biāo)控制價做文章，招不到真正的低價。
?、?測算成本價
因中標(biāo)原則是合理低價，為避免惡意低價的投標(biāo)發(fā)生，要測算成本價。若投標(biāo)單位的報價低于測算成本價幅度過大，評委和咨詢公司就對其質(zhì)詢。投標(biāo)單位解釋合理的就接受其投標(biāo)，否則視為廢標(biāo)。
?、?選定主要材料、設(shè)備的品牌
對工程建設(shè)中的主要設(shè)備和材料，在招標(biāo)文件中選定2-3家品牌。投標(biāo)單位在投標(biāo)時必須使用選定的品牌。品牌選定的依據(jù)是符合設(shè)計圖紙的技術(shù)要求，質(zhì)量和價格處于同一檔次，市場認(rèn)可，性價比高。這樣在投標(biāo)階段就可以控制主要材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，使得投標(biāo)報價具有可比性。
3.3 施工階段成本管理與控制
施工階段的成本管控涉及到項(xiàng)目工期成本、工程質(zhì)量成本、工程變更成本及施工材料的成本。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，必須做到按圖施工。堅持樣板引路。嚴(yán)格貫徹有關(guān)的質(zhì)量體系，按工序、工藝流程施工。及時請設(shè)計人員到現(xiàn)場檢查指導(dǎo)，對施工中的偏差進(jìn)行糾正。充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，對每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理，嚴(yán)格把控工程變更和簽證。合理周密安排各專業(yè)分包進(jìn)場穿插施工，避免工期拖延。
?、?結(jié)語
房地產(chǎn)成本的管控，是企業(yè)長期面臨探索和實(shí)踐的課題。實(shí)現(xiàn)成本管控的信息化、流程化、精細(xì)化，形成適合企業(yè)自身的管理體系，實(shí)現(xiàn)客戶贏、企業(yè)贏、社會層面(綠色，節(jié)能)贏多贏共榮局面是房地產(chǎn)成本管理追求的目標(biāo)。
房地產(chǎn)工程成本管理參考論文篇2
淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本管理及控制
近幾年來，由于國家宏觀調(diào)控、房價波動、行業(yè)競爭和市場供求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，部分城市房價滯漲甚至下跌，在這種復(fù)雜的投資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存下去，繼續(xù)保持良好的業(yè)績增長和銷售利潤，只有提高自身的成本管控水平，有效控制項(xiàng)目的開發(fā)成本。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析
(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)工程項(xiàng)目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析
影響運(yùn)營目標(biāo)的三大因素包括：1)項(xiàng)目投資運(yùn)營決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險性預(yù)測，以及自身把握風(fēng)險的能力。對于同一性質(zhì)的工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險存在差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對項(xiàng)目的風(fēng)險進(jìn)行判斷;2)土地成本。目前，我國規(guī)劃用于建設(shè)住宅及開發(fā)商業(yè)的土地數(shù)量有限，土地成為了稀缺資源，從而進(jìn)一步地抬高了土地的拍賣價格。另外，企業(yè)之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本控制難度加大。3)工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計方案、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、工期、生產(chǎn)要素價格、市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平、項(xiàng)目運(yùn)作自有資金、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本管理和控制方面存在的問題
對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，雖然在前期階段的成本費(fèi)用投入較少，但是其對于項(xiàng)目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。然而，各種主客觀因素使得當(dāng)前很多企業(yè)在前期的成本控制方面存在較多問題。通過一個開發(fā)項(xiàng)目的案例，解釋存在的種種問題。
某地產(chǎn)項(xiàng)目主要由住宅、辦公樓、酒店及其配套設(shè)施等組成。建筑群包括一棟14層高度53.5米酒店及2層商業(yè)裙房;兩座38層高度123米超高層住宅樓;一座31層高度113米辦公樓;一座51層高度166.9米超高層住宅樓及其4層商業(yè)裙房;一棟下沉半露天會所;地下三層停車和設(shè)備用房;東側(cè)設(shè)有一座12個班幼兒園;總建筑面積約32.5萬平方米。該開發(fā)項(xiàng)目2007年就已經(jīng)取得用地規(guī)劃許可證，由于金融危機(jī)和安置補(bǔ)償問題，項(xiàng)目規(guī)劃一直未能夠順利開展，致使土地長期閑置，直到2010年項(xiàng)目才重新啟動。在項(xiàng)目前期決策，公司管理層就把該項(xiàng)目定位成為城市地標(biāo)的豪宅，匯集商業(yè)、休閑和娛樂一身的綜合體開發(fā)項(xiàng)目，但企業(yè)并沒有積累長期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合周邊其他類似項(xiàng)目開發(fā)模式，只是從單方面出發(fā)做出的研究和分析討論。
2011年以后，國家一系列的限購限貸政策，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)生重大變化。運(yùn)營目標(biāo)制定階段，因項(xiàng)目的綜合性和復(fù)雜性，以及公司層對項(xiàng)目的估計不足，在項(xiàng)目前期設(shè)計和開發(fā)過程中大量采用高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和高檔的建筑裝修風(fēng)格，所以政策變化導(dǎo)致成本嚴(yán)重超出正常范圍，市場競爭力由此而下降。最終，不得不在項(xiàng)目實(shí)施階段大量修改原有設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和檔次，造成工程返工和總體進(jìn)度計劃滯后。同時為了不影響交付時間，也壓縮了施工工期，致使工程質(zhì)量把控難度加大，最后，導(dǎo)致多方面成本和建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超出原來目標(biāo)成本的預(yù)計。
該案例對于認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本管理和控制方面存在的問題，有一定的借鑒作用，當(dāng)然，它既有個性也有共性之處。問題共同之處在于首先，體現(xiàn)在重視程度不足。目前許多開發(fā)商都缺少對決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識，造成了項(xiàng)目評估報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經(jīng)常會出現(xiàn)成本估算偏高或偏低的現(xiàn)象，使日后產(chǎn)生了大量的資金浪費(fèi)或不足問題。與此同時，在項(xiàng)目的可行性研究上也缺乏科學(xué)合理性。對于項(xiàng)目開發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)系到運(yùn)營目標(biāo)成本的可控性，如果單純的經(jīng)驗(yàn)主義或者拿來主義很有可能會面臨失敗。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目成本的測算上也存在較大問題，不能合理準(zhǔn)確的對項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項(xiàng)動態(tài)性較強(qiáng)且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是項(xiàng)目最終的成本，但是對于成本的控制來說卻具有很強(qiáng)的參考意義，如果估算準(zhǔn)確性較低的話，將會直接影響到整體的成本控制水平。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本管理優(yōu)化的建議
(1)做好項(xiàng)目前期階段的成本控制工作
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要受到項(xiàng)目地區(qū)以及項(xiàng)目方案選擇的影響。其中項(xiàng)目地區(qū)的選擇將在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用，具體表現(xiàn)在土地成本上。前期階段成本管理和控制內(nèi)容主要就是對土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期準(zhǔn)備工作費(fèi)用的控制。在決策的時候，需要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，并且進(jìn)行可行性評估，利用動態(tài)的理念分析市場發(fā)展情況，進(jìn)而預(yù)測市場、政策、經(jīng)營、資金等方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險，結(jié)合實(shí)際情況，選擇合適的市場與最佳的進(jìn)入時機(jī)。與此同時，在立項(xiàng)過程中，一定要對項(xiàng)目投資與經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行完整的估算，并且對投資成本進(jìn)行測算。
(2)進(jìn)行合理的成本估算
工程項(xiàng)目的成本估算工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性和完整性很強(qiáng)的工作，做好成本估算工作就必須保證項(xiàng)目成本估算的合理性和準(zhǔn)確性。通常情況下，合理的成本估算分為兩大部分，分別是合理劃分工程項(xiàng)目成本科目以及編制目標(biāo)成本估算表。在劃分工程項(xiàng)目成本科目方面，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑產(chǎn)品性質(zhì)(住宅、公寓、會所、寫字樓或酒店)、建筑部位、建安工程專業(yè)、施工合同的內(nèi)容、公攤費(fèi)用以及施工建設(shè)期內(nèi)相關(guān)費(fèi)用等具體實(shí)際情況，朝著有利于工程項(xiàng)目成本管理和控制目標(biāo)予以劃分確定。
對于那些規(guī)模相對較大，并且還有不同施工單位施工的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目依照不同的施工單位予以劃分，對其進(jìn)行合約規(guī)劃，將分部(子分部)工程作為成本科目，以便強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本考核制度。而對于單一的工程項(xiàng)目以及那些由單一施工單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算科目。另外，在編制目標(biāo)成本估算表方面，應(yīng)當(dāng)在工程項(xiàng)目成本科目確定后進(jìn)行。要求所有的原始測算記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本科目填制。編制目標(biāo)成本估算表的主要目的在于清晰反映各個成本科目所分?jǐn)偟馁M(fèi)用成本。具體的費(fèi)用估算包括人工費(fèi)的估算、材料費(fèi)的估算、機(jī)械使用費(fèi)的估算、其他直接費(fèi)用的估算以及間接費(fèi)用的估算。而各項(xiàng)費(fèi)用的具體計算方法則要根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)計情況來予以選擇和制定。
綜上所述，成本管理和控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。企業(yè)要生存下去獲得持久的競爭力，還應(yīng)該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本監(jiān)控體系，實(shí)時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)和資金管理的有機(jī)結(jié)合，以達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。