城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對(duì)策思考論文
城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對(duì)策思考論文
物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng);廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對(duì)策思考相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對(duì)策思考全文如下：
摘 要：物業(yè)管理在我國(guó)已有30余年的發(fā)展歷史，但在理論與踐行方面，城市居民區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著很多問題。本文對(duì)這些問題進(jìn)行了細(xì)致的剖析，并針對(duì)問題探討了應(yīng)對(duì)策略。
關(guān)鍵詞：城市居民區(qū);物業(yè)管理;現(xiàn)狀研究;對(duì)策思考。
物業(yè)管理在當(dāng)代中國(guó)是一門系統(tǒng)學(xué)科，在管理學(xué)中占據(jù)著一定的地位。但區(qū)別于人力資源管理，物業(yè)管理僅是對(duì)“物”的管理，其中包括辦公樓、商業(yè)樓、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店和廠房倉庫等等。本文所探討的內(nèi)容主要是針對(duì)城市居民小區(qū)的物業(yè)管理，因其在“物”的基礎(chǔ)上又融合了“人性化”管理概念，因此，在物業(yè)管理所涵蓋的范圍中對(duì)城市小區(qū)的物業(yè)管理最為復(fù)雜。物業(yè)管理在我國(guó)已有30余年的發(fā)展歷史，但在理論與踐行方面，城市居民區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著很多的問題。本文對(duì)這些問題進(jìn)行了細(xì)致的剖析，并針對(duì)問題探討了應(yīng)對(duì)策略。
一、城市居民區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容概述。
在工作實(shí)踐中，城市小區(qū)物業(yè)管理所涵蓋的內(nèi)容主要包括：①對(duì)建筑主體及業(yè)主裝修的監(jiān)管。建筑物是城市小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)對(duì)象，從建筑物投入使用到超出使用年限的時(shí)段內(nèi)，物業(yè)管理始終是緊密跟隨的。其中，物業(yè)管理首先包括對(duì)建筑物自然或人為損壞的管理，以及建筑物超出使用年限兩項(xiàng)內(nèi)容。其次，對(duì)業(yè)主裝修行為進(jìn)行監(jiān)管，如督促業(yè)主在裝修時(shí)不要破壞建筑主體，以及對(duì)業(yè)主裝修行為進(jìn)行全面監(jiān)督，等等。②對(duì)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)備、設(shè)施的管理。城市小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備主要是指電、水、氣的供給設(shè)備，在對(duì)城市小區(qū)的物業(yè)管理中，管理企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)各類設(shè)備的監(jiān)管，確保設(shè)備正常運(yùn)作;此外，城市小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施主要包括娛樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、通信設(shè)施等，對(duì)設(shè)施的管理與對(duì)建筑物的管理內(nèi)涵基本一致，即避免設(shè)施受到自然或人為損壞，保障各種設(shè)施的正常使用。③環(huán)境衛(wèi)生管理。維持城市小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，處理建筑垃圾、生活垃圾并保障居民的居住環(huán)境衛(wèi)生。④綠化管理。維系城市小區(qū)的自然環(huán)境，對(duì)各類綠化植物進(jìn)行監(jiān)管。⑤配合公安機(jī)關(guān)或消防部門做好城市小區(qū)的安全防護(hù)工作。⑥維護(hù)小區(qū)內(nèi)車輛運(yùn)行秩序，并保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。⑦開展一系列公共代辦性質(zhì)的服務(wù)，如水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)的繳納等等。⑧對(duì)物業(yè)檔案資料的管理。
二、當(dāng)前城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀剖析。
1、缺乏有效的管理機(jī)制。
當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)都是由私人承辦的，其在內(nèi)部控制方面缺乏有效的管理機(jī)制，具體表現(xiàn)為：第一，管理人員在工作中表現(xiàn)出了較大的隨意性;第二，在以盈利為目的的管理理念下，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重;第三，管理工作不到位，管理人員紀(jì)律松散，缺乏服務(wù)意識(shí);第四，管理力度缺失，有些城市小區(qū)垃圾成山，綠化植物無限蔓延，導(dǎo)致居民生活受到了嚴(yán)重影響;第五，管理人員素質(zhì)低下。
2、人性化管理內(nèi)涵缺失。
城市小區(qū)物業(yè)管理雖然是針對(duì)“物”的管理，但這些物質(zhì)與小區(qū)業(yè)主的生活存在著極大的關(guān)聯(lián)。因此，針對(duì)城市居民小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)體現(xiàn)人性化原則。然而，當(dāng)前許多物業(yè)管理企業(yè)的人性化管理內(nèi)涵缺失，管理工作機(jī)械化，教條化，僅注重“我應(yīng)當(dāng)這么做”，而不注重“居民希望怎么做”。在這樣的管理模式下，企業(yè)與小區(qū)居民之間或多或少都存在著一些矛盾。居民不滿意，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)也難以獲得居民的擁護(hù)，從而為自身的健康發(fā)展制造了障礙。
3、對(duì)建筑主體和業(yè)主裝修的監(jiān)管不到位。
隨著近年來我國(guó)城市化建設(shè)步伐的加快，人民生活水平和居住條件的不斷提高，大量新型城市住宅建筑紛紛涌現(xiàn)。然而由于物業(yè)管理部門缺乏相應(yīng)的監(jiān)管力度，新城區(qū)物業(yè)往往存在著許多的問題。首先，是一些基礎(chǔ)設(shè)施管理的歸屬問題，如新居紗窗破損應(yīng)當(dāng)找誰維修?對(duì)此業(yè)主往往較為迷茫;其次，一些地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)建成并投入使用后將物業(yè)管理職能全部交付給物業(yè)，而物業(yè)一旦與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，水、電、氣等基礎(chǔ)能源往往難以保障;再次，一些業(yè)主在裝修過程中不顧及建筑主體，肆意破壞承重墻或一些重要公共基礎(chǔ)設(shè)施，而物業(yè)管理部門對(duì)此的監(jiān)管力度不足，從而造成一些潛在的安全隱患。
三、提升城市居民區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策探討。
要提升物業(yè)管理質(zhì)量，全面促進(jìn)城市居民區(qū)物業(yè)管理工作，不能僅依賴物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)。還需要房產(chǎn)行政管理部門的充分介入，督促并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度。在此基礎(chǔ)上，提升城市居民區(qū)物業(yè)管理的有效對(duì)策應(yīng)圍繞以下幾個(gè)方面制訂。
1、明確管理主體，強(qiáng)化管理權(quán)責(zé)。
房地產(chǎn)行政管理部門要充分運(yùn)用自己的引導(dǎo)職能，在正確認(rèn)識(shí)城市居民區(qū)物業(yè)管理重要性的基礎(chǔ)上明確管理的主體，并強(qiáng)化管理權(quán)責(zé)。對(duì)此，筆者結(jié)合自身的認(rèn)識(shí)提出了四種方案：
其一，采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式，如房地產(chǎn)行政管理部門引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一管理小區(qū)物業(yè)，將物業(yè)公司與地產(chǎn)開發(fā)商融為一個(gè)整體，避免其他企業(yè)參與，使城市小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，權(quán)責(zé)明晰化。
其二，采用管養(yǎng)分離的管理模式。該模式的主旨是為構(gòu)建金字塔式的現(xiàn)代管理體系，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理、科學(xué)養(yǎng)護(hù)的基本目的。如將物業(yè)管理工作劃分為管理和養(yǎng)護(hù)的兩個(gè)部分，再由物業(yè)管理公司將養(yǎng)護(hù)作業(yè)承包給專業(yè)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從而形成一體化的物業(yè)管理模式。
其三，采用雙軌制管理模式。在物業(yè)管理過程中地產(chǎn)開發(fā)商的作用不容忽視，基于此，可運(yùn)用地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遙控管理與物業(yè)公司一線管理并存的方式，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，從而提升管理的效應(yīng)。
其四，采用市場(chǎng)化管理模式。房地產(chǎn)行政管理部門(如房管局)可出臺(tái)一些引導(dǎo)政策，鼓勵(lì)城市居民成立業(yè)主委員會(huì)，使其充分介入到物業(yè)管理中來，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理之間進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范管理市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)，從而形成市場(chǎng)化的管理模式。
2、明確管理內(nèi)容，建立管理標(biāo)準(zhǔn)。
在上述基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升物業(yè)管理的效用，物業(yè)管理企業(yè)需在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門的導(dǎo)向下結(jié)合實(shí)際情況，明確管理的內(nèi)容，建立管理的標(biāo)準(zhǔn)。首先，物業(yè)管理企業(yè)管理層應(yīng)結(jié)合國(guó)家相關(guān)政策實(shí)施規(guī)范化管理;其次，物業(yè)管理企業(yè)需制定物業(yè)管理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，要結(jié)合實(shí)際對(duì)管理目標(biāo)、管理內(nèi)容與管理標(biāo)準(zhǔn)提出明確要求，從而為物業(yè)管理質(zhì)量的提升提供理論依據(jù)。
3、建立統(tǒng)一物業(yè)管理制度。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面加強(qiáng)自身建設(shè)，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理制度，對(duì)工作人員的行為規(guī)范進(jìn)行約束。同時(shí)，加強(qiáng)績(jī)效管理，將實(shí)際工作與工作人員的薪資福利掛鉤，激發(fā)職工的工作熱情，全面提升物業(yè)管理質(zhì)量。此外，在制度建設(shè)中物業(yè)管理企業(yè)還需體現(xiàn)與教育培訓(xùn)有關(guān)的內(nèi)容，從根本上改變物業(yè)管理滯后的現(xiàn)狀，全面提升職工的道德品質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，從而為構(gòu)建高效的物業(yè)管理模式奠定基礎(chǔ)。
4、構(gòu)建人性化管理模式。
對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，什么是人性化管理模式?筆者認(rèn)為，是基于業(yè)主需求為基準(zhǔn)所開展的物業(yè)管理工作。
在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面分析業(yè)主心理，把握業(yè)主需求，與業(yè)主建立和諧的合作關(guān)系。要讓業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的存在宗旨，認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)理念，要將業(yè)主需求作為自身需求來滿足，或協(xié)助業(yè)主達(dá)成目標(biāo)。此外，物業(yè)管理企業(yè)還需全力開展對(duì)自身工作的宣傳，對(duì)于公共意識(shí)缺失，肆意破壞公共基礎(chǔ)設(shè)施和建筑主體的業(yè)主，要讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到自己的工作是以法律為依據(jù)的，自身的職能是維護(hù)公共利益，同時(shí)通過說服教育加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修的監(jiān)管力度，從而打造人性化管理模式，構(gòu)建起完善的物業(yè)管理體系。
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