房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文(2)
房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文
房地產(chǎn)經(jīng)營與管理論文篇二
房地產(chǎn)經(jīng)營管理的發(fā)展分析
【摘要】近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，本文從三個(gè)方面對新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作、加強(qiáng)管理以及房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)發(fā)展進(jìn)行了闡述，為今后房地產(chǎn)經(jīng)營管理的發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);經(jīng)營管理;發(fā)展
1 新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作應(yīng)取得新突破
社會穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，居民群眾的住房條件不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也日益繁榮活躍。面對新形勢、新要求，房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作是對于傳統(tǒng)的思維模式和認(rèn)識，被動應(yīng)對、甚至回避行業(yè)和市場發(fā)展中出現(xiàn)的新挑戰(zhàn)，還是一切從大局需要出發(fā)，主動積極去拓展管理和服務(wù)內(nèi)容。對這個(gè)關(guān)系房地產(chǎn)管理地位、作用的基本問題，房地產(chǎn)經(jīng)營管理要與時(shí)俱進(jìn)，首先就要把經(jīng)營管理的基點(diǎn)放在貫徹中央和市委的大政方針、落實(shí)市委、市政府重大部署上，放在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局和人民群眾對我們的經(jīng)營管理工作提出的新要求上。作為政府職能部門，政府賦予的行政職能是相對穩(wěn)定的，但是，職能的內(nèi)涵和處延會隨著任務(wù)和要求的變化而變化，職能的內(nèi)容及行使手法、管理方法也應(yīng)隨著形勢、服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)變而有所不同。行政管理如果不能圍繞職能延伸、能力增強(qiáng)去轉(zhuǎn)變，行政管理之路就會越走越窄，就難以適應(yīng)發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)新形勢對政府管理部門的新要求。因此，必須從改革創(chuàng)新入手，緊緊抓住發(fā)展這個(gè)第一要務(wù)，用科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)各項(xiàng)工作，跳出原有的模式，開拓創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變職能，把市委、市政府的要求和房管工作實(shí)際緊密結(jié)合起來，創(chuàng)造性地開展工作。搶抓機(jī)遇，創(chuàng)新發(fā)展，把房地產(chǎn)經(jīng)營管理事業(yè)做大、做強(qiáng)。
觀念上的更新，促使他們在實(shí)踐中大膽探索，實(shí)現(xiàn)了在管理的深度和廣度上的跨越。目前他們除了承擔(dān)著房地產(chǎn)市場管理、房屋權(quán)屬管理、房屋使用管理、房產(chǎn)經(jīng)營管理、物業(yè)管理等項(xiàng)管理工作外，還承擔(dān)著市政府交辦的房屋拆遷管理、歷史風(fēng)貌建筑管理、住房制度改革、住房社會保障等多項(xiàng)管理工作。而在管理的深度上，他們不僅就商品房管理、商品房網(wǎng)上銷
售管理、租賃管理、涉外房屋租賃登記備案管理、估價(jià)管理、商品房預(yù)售管理、商品房銷售許可管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、評估機(jī)構(gòu)管理、存量房網(wǎng)上交易管理、市場秩序管理、市場信息管理等進(jìn)行全方位的管理，而且做到了對全市各上市商品房項(xiàng)目、價(jià)格走勢和每一個(gè)具體樓盤、每一套房屋的銷售情況、銷售價(jià)格的動態(tài)監(jiān)管。從而有效地規(guī)范了市場行為，凈化了市場環(huán)境，不僅維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益，而且對加強(qiáng)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到了積極作用。著眼全局看職能，適應(yīng)形勢看作用。他們把市委、市政府的要求和房管工作實(shí)際緊密結(jié)合起來，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局中找準(zhǔn)定位、發(fā)揮作用，干成了全國房地產(chǎn)行業(yè)有影響的大事、新事、難事。他們這種分層次、全方位、把住房保障工作的切入點(diǎn)首先放在城市拆遷中困難居民上，并創(chuàng)造條件逐步極擴(kuò)大保障面的作法，有效配合了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，受到了群眾的擁護(hù)和市政府的高度肯定。中共中央政治局委員贊揚(yáng)他們“ 是認(rèn)真負(fù)責(zé)為百姓著想的思路”。把房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局和滿足人民群眾要求上，增強(qiáng)工作的主動性和預(yù)見性。事業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)行政管理帶來哪些新挑戰(zhàn)、新機(jī)遇、新要求。我們應(yīng)該有什么作為，要做好哪些準(zhǔn)備，用什么姿態(tài)去實(shí)現(xiàn)新的轉(zhuǎn)折、新的發(fā)展?由此，我們有一種強(qiáng)烈感受：圍繞大局找定位，著眼需要抓管理，這正是我國房管事業(yè)能與時(shí)俱進(jìn)取得發(fā)展的首要原因。
2 新形勢下搞好房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，加強(qiáng)管理
2.1 高效的物業(yè)管理
當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時(shí)代，物業(yè)管理要創(chuàng)一流水平，體現(xiàn)一流質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢在必行。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。由企業(yè)遵循市場辦事，在竟?fàn)幥笊?，求發(fā)展。在市場競爭下完善自己，培養(yǎng)企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營方法，按照企業(yè)制度的要求，對各級房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快改制，對開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè)，市房管部門也要加大指導(dǎo)力度。搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù)，首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊(duì)伍，這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工程來抓。
2.2 市場營銷管理
促銷不僅可以推動交易的達(dá)成，而且還能促使一些潛在顧客認(rèn)知到某種需求，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買。傳統(tǒng)的促銷策略包括人員推銷、廣告、銷售推廣和宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行傳統(tǒng)的項(xiàng)目推廣時(shí)，通常都是在各種媒體上大做廣告，或報(bào)紙或電視或廣播或路牌或現(xiàn)場包裝，其實(shí)種種努力都是為一個(gè)目的，就是將項(xiàng)目的信息傳遞給潛在購房者。作為一種雙向溝通渠道，最大優(yōu)勢是可以實(shí)現(xiàn)溝通雙方突破時(shí)空限制直接進(jìn)行交流，而且簡單、高效和費(fèi)用低廉。因此，基于網(wǎng)絡(luò)開展的各種促銷活動往往有意想不到的效果。在上網(wǎng)已逐漸成為人們生活中必不可少的一部分時(shí)，通過網(wǎng)絡(luò)把項(xiàng)目信息準(zhǔn)確、及時(shí)、形式豐富的傳遞給潛在購房者，已逐漸被開發(fā)商認(rèn)可并有迅速發(fā)展之勢。
培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營銷管理隊(duì)伍房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場營銷的成功與否，除了企業(yè)自身的優(yōu)勢和樓盤的品質(zhì) 定位外，最重要的是人才問題 如何培養(yǎng)一支高素質(zhì)的營銷管理隊(duì)伍，是我國每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司必須面對的課題 首先，要提高營銷決策者的分析能力，營銷決策者要善于分析問題;其次，要提高營銷決策者的決斷能力 決策者要具備多謀善斷的能力;最后，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，要敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 同時(shí)，能否擁有一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍，可以說關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成敗，因此，需要采取盡可能多的措施培養(yǎng)優(yōu)秀的銷售人才。
3 新形勢下房地產(chǎn)的綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)發(fā)展
房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)、管理實(shí)施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。 這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
3.1 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)。 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中， 要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
3.2 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象。 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個(gè)項(xiàng)目生命周期的各個(gè)行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計(jì)主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費(fèi)主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個(gè)環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個(gè)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)
3.3 房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，綜合分析整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從購買土地到項(xiàng)目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費(fèi)以及綠色回收處理等。
4 結(jié)束語
隨著越來越多的國外企業(yè)投資中國，將為中國的房地產(chǎn)市場增加需求動力。需求的增加、競爭的加劇，使得房地產(chǎn)質(zhì)量在一定程度提高。我國的房地產(chǎn)營銷仍停留在產(chǎn)品觀念上。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，將積累越來越多的經(jīng)驗(yàn)，讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邁上一個(gè)新的臺階。
參考文獻(xiàn)
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