房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文
財(cái)務(wù)管理指的是企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營過程中所采用的成本和費(fèi)用管理措施和策略，下面是小編為大家精心推薦的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?/p>
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文篇一
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題探討
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的成本，一般是指開發(fā)一個(gè)完整的項(xiàng)目發(fā)生的全部成本，這個(gè)成本過程包括項(xiàng)目開發(fā)之前的可行性研究、設(shè)計(jì)策劃、項(xiàng)目開發(fā)、完工銷售和售后服務(wù)等過程。每個(gè)過程所產(chǎn)生的成本不盡相同，管理控制的方法也不一樣，但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本的管理比較粗糙，普遍存在以下兩個(gè)方面的問題：一是成本管理思路不清晰，缺乏先進(jìn)、完整的成本管理體系，習(xí)慣于先做完、后結(jié)算的經(jīng)驗(yàn)型管理，缺乏事前管理、事中控制和事后評(píng)估;二是成本管理的內(nèi)容不全面，只關(guān)注某一部分的成本控制，如合同控制進(jìn)度款的支付，而忽略了如規(guī)劃設(shè)計(jì)等其他方面，沒有進(jìn)行全面的成本控制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理
針對(duì)以上問題，筆者以事前、事中、事后三方面控制的管理思路，分析各階段中成本管理存在的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理提供合理化建議，以供房地產(chǎn)企業(yè)參考。
事前控制：全面預(yù)算管理
前期整體策劃階段是財(cái)務(wù)成本管理控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，如果開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，開發(fā)產(chǎn)品成本注定會(huì)高，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相對(duì)比較困難，同時(shí)在這一階段就要預(yù)算并確定企業(yè)的目標(biāo)成本，才能對(duì)今后的成本進(jìn)行很好的管控。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從開發(fā)產(chǎn)品的前期整體策劃階段開始，著重考慮設(shè)計(jì)、報(bào)建、環(huán)境配套、營銷費(fèi)等，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，力爭企業(yè)利潤最大化，各部門把費(fèi)用預(yù)算做精作細(xì)，預(yù)算作為各部門的工作業(yè)績考核指標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的科學(xué)手段即預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度。全面預(yù)算管理，就是指在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中，以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)，以直接構(gòu)成項(xiàng)目成本的工程成本預(yù)算為核心，以工程進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程的各個(gè)成本進(jìn)行預(yù)算控制，具體包括工程成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算、開發(fā)現(xiàn)金流預(yù)算、經(jīng)營成果預(yù)算等等。
而在目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理由于全員預(yù)算管理意識(shí)薄弱，缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)以及合理的預(yù)算數(shù)據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算實(shí)施效果不佳，沒有發(fā)揮全面預(yù)算的事前控制作用。為解決好以上問題，須注意以下方面：
(1)全面預(yù)算，全員參與。編制預(yù)算必須自上而下、自下而上、上下結(jié)合。具體說來，預(yù)算編制必須由企業(yè)的管理層制定出總目標(biāo)，然后將目標(biāo)逐一分解到各部門，各部門的人員則在分解后的預(yù)算目標(biāo)的引導(dǎo)下，編制各種預(yù)算草案，再將草案報(bào)上級(jí)審核。在這個(gè)審核的過程中，就涉及到預(yù)算的反饋、修改，上下級(jí)之間的相互交流和溝通，直至形成最終預(yù)算，經(jīng)最高決策者審批后，成為正式預(yù)算，下達(dá)各部門執(zhí)行。這樣制定出來的預(yù)算才會(huì)盡可能合理，并且具有一定的強(qiáng)制執(zhí)行力。
(2)全周期預(yù)算，年月分解。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，而預(yù)算是以項(xiàng)目為單位編制，因此，全面預(yù)算必須是涵蓋整個(gè)項(xiàng)目周期的預(yù)算。首先編制項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)期的預(yù)算，再將預(yù)算按照對(duì)開發(fā)進(jìn)度和付款結(jié)算方式的要求，在開發(fā)周期進(jìn)行年度、月度的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)部門。
(3)實(shí)際執(zhí)行嚴(yán)格按照預(yù)算進(jìn)行控制。編制預(yù)算的直接目的是為了在實(shí)際執(zhí)行時(shí)有可以參考的控制標(biāo)準(zhǔn)，在編制了合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)之后，實(shí)際執(zhí)行時(shí)就得嚴(yán)格按照預(yù)算來進(jìn)行控制，否則預(yù)算的實(shí)施效果就必然大打折扣。在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，必須注意兩點(diǎn)：①合同管控。在簽訂合同時(shí)，先要與工程預(yù)算的該類費(fèi)用預(yù)算額度相對(duì)比，在預(yù)算范圍內(nèi)的，可以簽訂，超過預(yù)算范圍內(nèi)的，必須向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由領(lǐng)導(dǎo)決定簽或不簽或者增加相應(yīng)的預(yù)算;②付款審批。在審批付款合同時(shí)，要參考已經(jīng)編制好的項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流量預(yù)算計(jì)劃，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度來支付，避免資金流的中斷。
(4)建立預(yù)算分析和考核機(jī)制。事后的預(yù)算分析，也很重要，將預(yù)算數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析，可以為以后的預(yù)算編制提供合理的依據(jù)。將年度預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析，與相應(yīng)責(zé)任人的績效考核相掛鉤，獎(jiǎng)懲結(jié)合，可以激起責(zé)任人對(duì)預(yù)算的重視，改善預(yù)算的執(zhí)行效果。
2.事中控制：全過程成本管理、按成本性態(tài)控制
編制全面預(yù)算后，在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)開始時(shí)，就得進(jìn)行全過程成本管理。根據(jù)實(shí)際情況，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程包括前期整體策劃、購置土地、工程施工、工程竣工、完工銷售等階段，這些階段所消耗的所有資源就構(gòu)成了開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本。全過程成本管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的每一個(gè)階段，建立全方位的、動(dòng)態(tài)的成本監(jiān)控。
全過程成本管理基本原則，就是對(duì)開發(fā)的每個(gè)階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對(duì)成本進(jìn)行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實(shí)現(xiàn)成本的有效管理和控制。根據(jù)不同項(xiàng)目的開發(fā)階段，全過程成本主要包括以下幾種性態(tài)：
(1)購置土地的成本管理。購置土地，是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)。購置土地只會(huì)發(fā)生在項(xiàng)目開發(fā)的前期，時(shí)間跨期短，屬于一次性成本，但是購置土地所花費(fèi)的成本直接構(gòu)成項(xiàng)目開發(fā)的主體，對(duì)后期的土地開發(fā)、成本的管理和整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也都十分重要。這部分成本的內(nèi)容相對(duì)固定，主要包括土地出讓金、土地契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、中介費(fèi)、土地登記費(fèi)等等。其中拆遷費(fèi)用屬于可控成本，應(yīng)通過項(xiàng)目招標(biāo)方式進(jìn)行控制。土地購置成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房價(jià)影響，并且主要依靠協(xié)議、招拍掛的方式獲取，沒有太多的控制空間。但在購置土地之前，企業(yè)加大人力進(jìn)行充分的當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房價(jià)的實(shí)地成本調(diào)研，編制合理的可承受土地成本，理性選擇，可以避免過高的成本支出，減少不必要的其它土地獲取費(fèi)用。
(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本主要包含一些項(xiàng)目整體方案的設(shè)計(jì)費(fèi)、 建筑施工設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、報(bào)建及其他費(fèi)用等。在這個(gè)階段需要選擇具有市場 經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案。選擇經(jīng)濟(jì)合理的方案非常重要，因?yàn)橐?guī)劃方案一經(jīng)選定，整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)成本組成也基本上確定，因此這個(gè)階段也比較重要，同樣要進(jìn)行成本 管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)過程中加強(qiáng)成本管理，以優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本。
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控要做好以下 工作：①推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，多方案成本對(duì)比，選擇盈利性經(jīng)濟(jì)性更好的方案;②加強(qiáng)出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實(shí)地狀況審核，將工程設(shè)計(jì)變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費(fèi)的代價(jià);③結(jié)合預(yù)算控制， 合同限額設(shè)計(jì)。合同設(shè)計(jì)成本應(yīng)與事先編制的預(yù)算相對(duì)比，對(duì)于在此限額內(nèi)滿足投資要求和技術(shù)要求的設(shè)計(jì)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于超出此限額的設(shè)計(jì)，則可以通過多方論證、談判，采取調(diào)整設(shè)計(jì)預(yù)算或協(xié)商報(bào)價(jià)來實(shí)現(xiàn)。
(3)工程施工的成本控制。隨著工程施工的開始，前期準(zhǔn)備、土建安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等大規(guī)模的成本陸續(xù)投入。這個(gè)階段的成本成為繼購置土地之后組成項(xiàng)目成本的另一大主體，多數(shù)時(shí)候其金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地購置，因此該階段的成本管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言顯得尤其重要。
工程施工成本包括開發(fā)產(chǎn)品建筑安裝，原材料及大項(xiàng)輔料的采購，電梯等重大設(shè)備的采購安裝，水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施安裝工程等發(fā)生的可控成本。在采購環(huán)節(jié)，應(yīng)以競標(biāo)的方式控制采購價(jià)格，或者利用施工單位集中采購的優(yōu)勢，在保證質(zhì)量的前提下降低價(jià)格。在施工階段應(yīng)明確成本責(zé)任的分工與落實(shí)，由工程質(zhì)量管控部門全面負(fù)責(zé)開發(fā)產(chǎn)品的工程質(zhì)量、工期進(jìn)度和目標(biāo)成本管理，在保質(zhì)保量按期完成開發(fā)生產(chǎn)任務(wù)的前提下，對(duì)目標(biāo)成本降低的部分實(shí)行提成獎(jiǎng)勵(lì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場的協(xié)調(diào)、督促和監(jiān)控，提高房產(chǎn)開發(fā)效率和經(jīng)濟(jì)效益，避免減少無效管理和無效勞動(dòng);控制并審核工程進(jìn)度款的支付，在辦理工程價(jià)款支付過程中如發(fā)現(xiàn)擬支付的價(jià)款與合同約定的價(jià)款支付方式及金額不符，或與工程實(shí)際完工情況不符等異常情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí) 報(bào)告，不予審核支付。按月或按季度分析各項(xiàng)成本費(fèi)用的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并查明成本費(fèi)用節(jié)約或超支的原因，采取有效的控制措施，跟蹤 總結(jié) 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防止開發(fā)成本超支，降低成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。
施工階段成本費(fèi)用的任何細(xì)微調(diào)整或失控都會(huì)影響到較大金額的成本變動(dòng)。在這個(gè)階段中，最容易出現(xiàn)的問題就是設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致施工變更，工程簽證管控不力導(dǎo)致施工成本超支。為解決設(shè)計(jì)變更和工程簽證管控的問題，可以采用以下對(duì)策：首先，對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證進(jìn)行分類，對(duì)應(yīng)不同的處理方式。在保證項(xiàng)目投資要求和技術(shù)要求的范圍內(nèi)，凡是不合理或者不必需的設(shè)計(jì)變更和工程簽證就否定，不予執(zhí)行。所以，此過程中的成本控制，應(yīng)在控制投資、保證質(zhì)量、加快進(jìn)度、提高效益的原則基礎(chǔ)上，嚴(yán)格遵守分級(jí)審批和互相監(jiān)督的審查原則，加強(qiáng)評(píng)審設(shè)計(jì)變更的必要性和工程施工變更的可行性。其次，建立工程簽證管理制度。由于工程簽證是工程建設(shè)中具有法律效力的活動(dòng)，涉及到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此工程簽證管理應(yīng)引起企業(yè)足夠的重視，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確工程開發(fā)、造價(jià)、工程質(zhì)量管理等部門和人員的職責(zé)分工，謹(jǐn)慎辦理簽證手續(xù)，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。
(4)其他間接開發(fā)成本的管理。這部分成本主要是工程人員的薪酬及福利、資本化利息等費(fèi)用。資本化利息除了受項(xiàng)目總成本的影響之外，還受項(xiàng)目融資方式的影響，外部融資與內(nèi)部融資的成本不同，其資本化利息的水平也會(huì)不同。間接開發(fā)成本的管理，就是要做到合理規(guī)劃融資、投資，提高資金的使用效率，盡最大的可能降低資金的使用成本。
(5)市場營銷和售后服務(wù)的費(fèi)用管理。工程完工以后，就是市場營銷和售后服務(wù)階段。這個(gè)階段只會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，雖不影響成本，但會(huì)影響損益，對(duì)它的控制也要一并進(jìn)入成本費(fèi)用控制過程當(dāng)中。廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用等波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間。在這個(gè)過程中，在做好各種銷售、運(yùn)營的成本預(yù)算之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用多種營銷 網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，全方位做好產(chǎn)品推廣。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制使銷售、運(yùn)營成本得到良好的管理控制。
3.事后控制：成本分析評(píng)估
由于開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，不再需要工程建設(shè)成本的投入，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的成本管理評(píng)估。項(xiàng)目完工以后仍然需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行管理，此時(shí)的管理重點(diǎn)在于建立成本分析的指標(biāo)體系(根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要建立，如投資回收期、全成本均價(jià)等)，分析實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，積累歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，供后續(xù)項(xiàng)目的成本管理參考借鑒，同時(shí)可以充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用，從而促進(jìn)各個(gè)責(zé)任主體在后續(xù)項(xiàng)目中更加積極主動(dòng)的參與到目標(biāo)成本管理中。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本管理就在一個(gè)較為清晰的思路下展開，注重事前、事中和事后的整個(gè)過程的所有各類成本的管理。在這種管理思路下，成本管理將貫穿于整個(gè)項(xiàng)目周期，由粗放式轉(zhuǎn)為精細(xì)化，分析各階段成本性態(tài)，分析在總成本中的作用和可控性，針對(duì)各自的特點(diǎn)分別管理、分別控制，最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的總成本，提高行業(yè)成本的管理效率，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文篇二
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施淺談
一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的基本情況分析
財(cái)務(wù)成本管理指的是企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營過程中所采用的成本和費(fèi)用管理措施和策略，財(cái)務(wù)成本管理從其工作性質(zhì)上可以劃分為財(cái)務(wù)成本預(yù)測、核算、控制、計(jì)劃、考核、分析、決策等。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理需要在財(cái)務(wù)管理中數(shù)據(jù)處理是要做好控制和核算工作，相應(yīng)的財(cái)務(wù)信息處理后就主要是進(jìn)行考核和分析，最終形成一個(gè)完整的財(cái)務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全方位的財(cái)務(wù)成本管理。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理都是采用預(yù)算的方法進(jìn)行的。財(cái)務(wù)成本管理主要目的就是最大程度上縮短預(yù)算，把成本預(yù)算額控制在指定范圍內(nèi)，才能更好的達(dá)到有效地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營過程中，能否提高社會(huì)競爭力，是否健康良性的發(fā)展主要的關(guān)鍵要素還是在與財(cái)務(wù)成本管理工作是夠科學(xué)合理。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)成本管理的高效性和合理性是尤為重要的。
在這個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)代，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興起和發(fā)展。如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了與人們生活質(zhì)量和水平密切相關(guān)的行業(yè)之一。由于房價(jià)的不斷升高，政府所作出的應(yīng)對(duì)政策導(dǎo)致房價(jià)受到限制。這無疑使得房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本管理增加了不少的難度。如今，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本問題已經(jīng)成為了房地產(chǎn)提高其發(fā)展前景的重要難點(diǎn)之一。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的存在問題
1.在財(cái)務(wù)成本管理上的重視力度不足
目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理企業(yè)中存在的普遍問題就是大多數(shù)房地產(chǎn)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理這一問題上的管理意識(shí)淡薄，未引起重視。雖然部分房地產(chǎn)商在對(duì)于建筑設(shè)計(jì)階段的財(cái)務(wù)成本還有所管理和監(jiān)控，但是實(shí)際工作并沒有落實(shí)好。而且在對(duì)于實(shí)際實(shí)施和項(xiàng)目施工時(shí)的財(cái)務(wù)成本控制基本上都是會(huì)忽視或放任不管。例如有些企業(yè)會(huì)認(rèn)為設(shè)備和材料方面上的財(cái)務(wù)成本管理才是項(xiàng)目中的關(guān)鍵，把其當(dāng)成財(cái)務(wù)成本的重點(diǎn)，而忽略了財(cái)務(wù)成本管理的全面性原則，忽視了其他因素的重要性。這些情況都會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作受到多種因素的限制。當(dāng)前的房地產(chǎn)商在進(jìn)行成本預(yù)測和決策都沒有實(shí)際數(shù)據(jù)佐證也沒有科學(xué)有效地指導(dǎo)，也都是房地產(chǎn)企業(yè)管理者在財(cái)務(wù)成本管理上不重視而導(dǎo)致的，忽視了企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理全面性、全方位、全要素原則。
2.財(cái)務(wù)成本管理體制不健全
財(cái)務(wù)成本體系不健全和完善是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的重要問題，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理制度、監(jiān)督制度等體制不完善，在財(cái)務(wù)成本管理體制方面更是忽略其存在，最基本的財(cái)產(chǎn)清查制度、財(cái)務(wù)成本控制制度、財(cái)務(wù)成本考核制度等一系列體制都沒有建立完善。房地產(chǎn)企業(yè)是建立了這些相關(guān)財(cái)務(wù)成本管理的體制，但在實(shí)際執(zhí)行上也沒有認(rèn)真遵守其制度執(zhí)行，這樣會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作的失誤甚至是失真，造成一系列不良現(xiàn)象。
由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)還是處于發(fā)展階段，所以主要的管理經(jīng)驗(yàn)都是借鑒國外或總結(jié)自身的。導(dǎo)致大部分企業(yè)還是沿用傳統(tǒng)的管理模式。因此，在這方面而言，也是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理體系不健全的原因之一。還有一點(diǎn)則是由于企業(yè)管理崗位不合理，職責(zé)不明確，科學(xué)度低。獎(jiǎng)罰力度不足，無法調(diào)動(dòng)起員工工作的積極性也影響了成本工作管理者的積極性。一定程度上降低了企業(yè)的市場競爭力。
3.存在建筑工程預(yù)結(jié)算管理不足
工程預(yù)結(jié)算會(huì)直接影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在著問題也是由于建筑工程預(yù)結(jié)算管理上存在不足。因?yàn)槭紫?，我國大多?shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法已經(jīng)不能保證工程預(yù)結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。運(yùn)用這種方法還會(huì)導(dǎo)致工程的預(yù)結(jié)算定額不能及時(shí)更新，容易出現(xiàn)較多的計(jì)算繁瑣問題。第二，工程預(yù)決算在工程項(xiàng)目上不能實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)、施工及建設(shè)等單位之間的統(tǒng)一管理和適當(dāng)?shù)臏贤?。最后，在這個(gè)階段上容易出現(xiàn)造價(jià)想象，對(duì)于一些不法人員會(huì)利用職能提高有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算，造成工程質(zhì)量下降。尤其是對(duì)于國家的投資項(xiàng)目上，在項(xiàng)目預(yù)算金額上進(jìn)行造假的人員會(huì)更加多，進(jìn)而使得社會(huì)上出現(xiàn)許多豆腐渣工程。
三、對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理上的相關(guān)應(yīng)對(duì)政策
1.完善財(cái)務(wù)成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在問題的根本原因之一就是在于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理體制不完善，因此完善財(cái)務(wù)成本管理體制是非常必要的。完善財(cái)務(wù)成本管理體制，首要應(yīng)將現(xiàn)代社會(huì)中科學(xué)有效的管理方法運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理中，特別要注意的是我們要從全局的角度出發(fā)，在管理體制中要堅(jiān)持管理對(duì)象、管理方法和管理內(nèi)容的全面性。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理上，無論是執(zhí)行者還是財(cái)務(wù)人員，都應(yīng)在管理過程中保持一定的積極性。健全財(cái)務(wù)成本管理體制，按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置合理的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)、制定合理的財(cái)務(wù)工作秩序、設(shè)立專業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員。制定和完善企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體制，使得企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員有章可依，使財(cái)務(wù)管理工作更加規(guī)范化、制度化。健全企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體制，明確財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)，并將相關(guān)的工作人員互相分工，相互制約，從而保證財(cái)務(wù)管理工作的有秩序進(jìn)行。因此要強(qiáng)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施首要的是健全和完善財(cái)務(wù)成本管理體制。
2.增強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)
要想解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的問題，除了完善財(cái)務(wù)成本管理體系外還要增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)商的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)成本均缺乏管理意識(shí)，在建筑工程上也僅限于對(duì)建筑設(shè)計(jì)階段的成本有所管理，致使施工、建設(shè)等方面的財(cái)務(wù)成本相對(duì)混亂。領(lǐng)導(dǎo)班子的管理意識(shí)決定了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理就應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的管理部門應(yīng)針對(duì)財(cái)務(wù)成本中的物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本分開進(jìn)行管理，拓展成本內(nèi)容，進(jìn)而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)于財(cái)務(wù)成本上的管理目標(biāo)。除了要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)外，財(cái)務(wù)人員也應(yīng)增強(qiáng)這一方面的意識(shí)。尤其是在處理關(guān)于國家的投資項(xiàng)目上，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該遵守工作準(zhǔn)則，有良好的職業(yè)道德，不能為了從中謀取私利就在項(xiàng)目預(yù)算金額上造假，導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量下降，從而使得社會(huì)上出現(xiàn)豆腐渣工程。
3.注重風(fēng)險(xiǎn)成本管理
在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理要注重風(fēng)險(xiǎn)成本管理，其一重要的原因是房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，高風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)房地產(chǎn)市場波動(dòng)非常大及國家政策不斷會(huì)發(fā)生變化。因此我國的房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視這些風(fēng)險(xiǎn)因素，把風(fēng)險(xiǎn)和效益相結(jié)合起來，注重風(fēng)險(xiǎn)成本管理，通過一系列相應(yīng)的運(yùn)營工具和渠道控制這些風(fēng)險(xiǎn)，在公司內(nèi)部實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理中一定要考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，如當(dāng)?shù)卣l(fā)放優(yōu)惠政策、工業(yè)園的建立、其他房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)等，所以必須要在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理時(shí)要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理方案，在這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候把公司的損失降到最低。
4.建立健全的內(nèi)部資金管理體系
擁有一個(gè)良好的資金管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中提高工作效率的原因之一。要想建立健全的資金管理體系就應(yīng)該從加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理這兩方面入手。企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)作應(yīng)清楚掌握，并將所有資金的收入和支出都納入到預(yù)算管理中。利用網(wǎng)上的電子銀行為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)有的信息化管理建立一個(gè)網(wǎng)上資金控制平臺(tái)。進(jìn)而健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金管理體系。
四、結(jié)束語
作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)市場競爭力不斷加大的社會(huì)，面對(duì)著競爭力日益激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的壓力將會(huì)不斷增加。而且由于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理還存在著許多的問題和不足，導(dǎo)致企業(yè)在社會(huì)競爭中會(huì)失去先機(jī)。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者擁有全面的財(cái)政成本管理意識(shí)，建立健全的管理體系時(shí)，才能更好地完善財(cái)務(wù)成本管理，才能夠增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，促使其長遠(yuǎn)發(fā)展。
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