投資理財畢業(yè)論文選題(2)
投資理財論文篇1
淺談固定資產(chǎn)投資審計存在的問題及對策
企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目實施審計，不僅對固定資產(chǎn)投資能夠進行規(guī)范管理，而且能夠有效控制企業(yè)投資成本與提高企業(yè)投資效益。對企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目進行審計，能夠最大程度促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是企業(yè)內(nèi)部審計一項重要內(nèi)容，也是財政審計的有機組成部分。然而，隨著企業(yè)固定資產(chǎn)投資的增大，固定資產(chǎn)投資審計也不斷出現(xiàn)問題，因此，必須采取相應(yīng)對策對固定資產(chǎn)投資審計存在的問題予以解決，具有非常重要的現(xiàn)實意義。
一、企業(yè)固定資產(chǎn)投資審計中存在的問題分析
由于相關(guān)設(shè)計機構(gòu)工作人員的觀念與意識不能與社會發(fā)展同步、以及經(jīng)費等因素，導(dǎo)致審計機關(guān)監(jiān)督權(quán)力得不到有效實施，以致企業(yè)固定資產(chǎn)投資審計存在很多問題。
1.建設(shè)項目審計問題
(1)企業(yè)建設(shè)項目中財務(wù)和設(shè)計同監(jiān)理以及質(zhì)檢等單位之間存在的問題
首先，由于企業(yè)建設(shè)項目設(shè)計水平較差、存在很多缺陷，以致項目設(shè)計不完善，導(dǎo)致項目施工不能夠順利實施。其次，建設(shè)項目施工過程中，監(jiān)理與質(zhì)檢單位監(jiān)督控制不到位，相關(guān)人員不負責(zé)任，工作中存在紕漏，致使建設(shè)工程項目質(zhì)量存在問題、造價結(jié)算不能夠順利進行。第三，建設(shè)項目審計收費不按規(guī)定進行。同時，很多建設(shè)項目沒有進行有效勘察等工作，就實施設(shè)計與施工，導(dǎo)致設(shè)計不斷變更、工期延長，甚至建設(shè)項目合同終止。
(2)招投標文書以及合同內(nèi)容不完善，引起工程結(jié)算糾紛
建設(shè)單位工程沒有對結(jié)算方式與造價調(diào)整予以有效審計，就會出現(xiàn)合同內(nèi)容不嚴密、不全面等問題，不僅給建設(shè)工程結(jié)算造成不必要的麻煩，而且也會加大審計工作量與監(jiān)督難度。
(3)建設(shè)工程結(jié)算超過造價
建設(shè)投資項目整體造價的真實性與合法性，直接受到竣工結(jié)算準確度影響。建設(shè)工程施工中，施工單位隨意虛列項目、施工材料以次充優(yōu)、施工記錄不規(guī)范等情況，導(dǎo)致工程結(jié)算時造價超過預(yù)算，都是審計中經(jīng)常遇到的問題，以致加大了審計難度。同時，固定資產(chǎn)投資審計決定，不能夠在規(guī)定時間內(nèi)完成，也會給造成審計困難。
2.審計機關(guān)自身問題
首先，審計機關(guān)審計方式不正確，審計內(nèi)容不全面，審計技術(shù)與方法不科學(xué)。其次，固定資產(chǎn)投資審計過程中，借助的規(guī)范與標準，與相關(guān)規(guī)定發(fā)生沖突。第三，審計結(jié)構(gòu)不科學(xué)、組織機構(gòu)欠缺。固定資產(chǎn)投資規(guī)模在逐漸增大，而審計機關(guān)審計內(nèi)容與固定資產(chǎn)投資發(fā)展不相匹配，容易出現(xiàn)審計盲區(qū)。審計機關(guān)監(jiān)督職責(zé)得不到有效明確，以致審計監(jiān)督職責(zé)難以開展。審計機關(guān)缺乏技術(shù)力量，難以開展有效審計工作。固定資產(chǎn)投資審計人員，不僅要具有專業(yè)知識，而且需具有相應(yīng)的財會知識、工程專業(yè)知識等。然而，相關(guān)審計人員缺乏專業(yè)知識及相關(guān)知識，不能夠勝任固定資產(chǎn)投資審計工作。同時，審計機關(guān)不僅缺乏技術(shù)力量，而且缺乏相應(yīng)的IT審計師，以致難以開展有效審計工作。第四，審計范圍不明確。傳統(tǒng)固定資產(chǎn)投資審計，只是對建設(shè)項目及資金使用與管理予以有效審計。然而，隨著社會發(fā)展，建設(shè)項目決策、設(shè)計、施工以及竣工結(jié)算等都需進行審計與監(jiān)督。同時，國家建設(shè)項目與政府主管部門都應(yīng)接受審計。第五，審計技術(shù)手段落后。在計算機技術(shù)應(yīng)用背景下，實施審計證據(jù)收集非常困難。然而，很多固定資產(chǎn)投資審計工作人員，不能夠充分借助計算機作為審計輔助手段進行審計工作。同時，相關(guān)審計機關(guān)沒有實用性與通用性較強的審計軟件。
二、解決固定資產(chǎn)投資審計問題對策分析
由于固定資產(chǎn)投資審計存在的問題，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受到很大障礙，只有針對問題現(xiàn)狀，采取相應(yīng)措施與對策，才能夠使固定資產(chǎn)投資審計工作有效實施。
1.規(guī)范審計評價體系，創(chuàng)新審計方式
首先，對建設(shè)項目前期可行性研究以及項目資金來源等內(nèi)容，實施審計。這樣，就能夠從根本上有效保證建設(shè)項目質(zhì)量與效益。其次，針對相對大型建設(shè)項目，借助派駐方式實施全程審計監(jiān)督。第三，創(chuàng)建于規(guī)范審計程序與評價體系。在充分借助國家相關(guān)審計準則基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理審計程序準則，從而提高審計工作效率與降低審計費用。
2.擴大審計范圍，突出重點，強化審計機制
審計機關(guān)應(yīng)將法律規(guī)定的固定資產(chǎn)投資內(nèi)容均作為審計與監(jiān)督內(nèi)容，對建設(shè)項目各個階段內(nèi)容均進行全方位審計監(jiān)督。同時，依據(jù)建設(shè)項目特點，將建設(shè)項目投資、質(zhì)量以及工期作為重點審計內(nèi)容。審計執(zhí)行難如果屬于普遍性問題，就必須從制度上尋找原因。首先，只有完善審計體制，才能夠發(fā)揮審計作用。其次，創(chuàng)建審計決定執(zhí)行追究制。第三，有效整合審計資源。
3.創(chuàng)新審計技術(shù)與積極探索審計方法
科學(xué)的審計技術(shù)與方法，能夠有效降低審計風(fēng)險、提高審計質(zhì)量。審計工作量隨著經(jīng)濟活動的增多、經(jīng)濟體制的有效完善以及投資主體多元化，而逐漸增大。人們對審計質(zhì)量要求不斷提高，審計費用較高而審計質(zhì)量較低的傳統(tǒng)審計方法，已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會發(fā)展。只有對審計技術(shù)與方法予以有效創(chuàng)新，才能有效發(fā)揮審計作用?？茖W(xué)合理的審計方法是提高審計效果的重要措施。因此：為保證項目具有可行性與效益性，對建設(shè)項目內(nèi)控制度、可行性報告及報批手續(xù)予以綜合審計;審計建設(shè)工程預(yù)算造價、施工以及竣工結(jié)算等內(nèi)容時，與實地調(diào)查相結(jié)合;審計原定工程量與結(jié)算工程量之間是否對稱;審計財務(wù)審批手續(xù);側(cè)重審計資金使用效益評價;認真執(zhí)行審計回訪制度。同時，各種網(wǎng)上支付等交易，也將成為審計內(nèi)容。會計信息化與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，也要求審計技術(shù)必須提高。借助信息技術(shù)科學(xué)實施審計，已經(jīng)在固定資產(chǎn)投資審計方面獲得了良好效果。因此，對原有審計軟件實施科學(xué)優(yōu)化、對固定資產(chǎn)投資審計軟件進行開發(fā)，才能夠有效發(fā)揮現(xiàn)代審計的作用。
4.創(chuàng)新審計內(nèi)容與層次
固定資產(chǎn)投資是國家公共財政投資重要體現(xiàn)，也是國家財政審計重要內(nèi)容。因此，公共工程項目也應(yīng)成為投資審計重要內(nèi)容。投資審計內(nèi)容實施創(chuàng)新必須以國家財政資金項目審計為基礎(chǔ)。首先，應(yīng)該將基礎(chǔ)性與公益性公共工程以及國家財政重點建設(shè)項目，作為投資審計內(nèi)容。其次，經(jīng)濟運行中熱點與難點問題，應(yīng)是投資審計內(nèi)容之一。第三，受到社會普遍關(guān)注問題也應(yīng)是投資審計內(nèi)容。這樣，在一定程度上能夠有效減少違紀違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生。審計內(nèi)容應(yīng)逐漸傾向于效益性審計以及國家財政資金項目審計。其中，環(huán)境效益審計將是審計重點之一。同時，投資審計在深度與廣度上也將有所突破。它不僅把財務(wù)收支審計作為一項審計重要內(nèi)容，而且預(yù)算執(zhí)行與決算審計也將作為審計重要內(nèi)容之一。建設(shè)工程中違紀違規(guī)行為也納入投資審計之中。這樣，投資審計層次才能逐漸向宏觀方式進行轉(zhuǎn)變。
5.創(chuàng)新審計制度
審計制度只有適應(yīng)社會經(jīng)市場濟發(fā)展，才能夠有效發(fā)揮其監(jiān)督、評價以及鑒證作用。因此，創(chuàng)新審計制度更應(yīng)體現(xiàn)法律公開、透明以及公正等原則。首先，新投資審計規(guī)則必須體現(xiàn)WTO規(guī)則精神。其次，有效協(xié)調(diào)與統(tǒng)一國家審計與社會審計及內(nèi)部審計之間的關(guān)系。第三，對投資審計管理以及工作人員行為進行規(guī)范。
6.固定資產(chǎn)投資審計力度必須強化
首先，宣傳力度應(yīng)強化。在實施固定資產(chǎn)投資審計時，借助國家政策與法規(guī)，有效保證審計機關(guān)占有主導(dǎo)地位與權(quán)威性。其次，項目前期與項目預(yù)算執(zhí)行兩種審計應(yīng)相互結(jié)合實施，項目竣工后結(jié)算一定要進行審計，重點建設(shè)項目必須進行全面審計。第三，實施審計員派駐制度。針對國家重點投資項目，應(yīng)在建設(shè)項目決策、施工以及竣工等每個階段都要實施審計。
7.提高審計人員綜合素質(zhì)
審計人員只有具有高素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)知識以及相關(guān)知識，才能夠勝任審計工作。同時，針對固定資產(chǎn)投資審計人員不足等情況，必須采取一定措施。首先，借助增加編制，引進專業(yè)及復(fù)合型人才。其次，采取繼續(xù)教育與獎勵相結(jié)合的措施。借助培訓(xùn)提高審計人員知識與技能，并更新審計人員觀念;借助獎勵措施，激勵審計人員認真工作。第三，實施資源整合。科學(xué)合理引進中介機構(gòu)參與審計，并創(chuàng)建外部人才庫。
三、結(jié)語
實際固定資產(chǎn)投資審計過程中，一定會面臨很多困難與問題。只有對審計機關(guān)審計工作與建設(shè)單位之間關(guān)系進行有效協(xié)調(diào)，才能從根本上保證審計工作的順利實施。國家應(yīng)健全與完善相關(guān)審計法規(guī)，使審計工作能夠更好開展。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)協(xié)助審計機關(guān)，對審計中存在的困難與問題，積極探求對策并認真解決。當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)對審計機關(guān)工作予以有效支持，并對創(chuàng)建審計制度積極探索，充分認識到固定資產(chǎn)投資審計的作用。
投資理財論文篇2
淺談我國企業(yè)對土耳其直接投資現(xiàn)狀及建議
一、我國企業(yè)對土耳其直接投資現(xiàn)狀
土耳其曾在中世紀被認為是世界中心，進入21世紀后，土耳其政治穩(wěn)定、經(jīng)濟增長加速，其巨大的市場及日益改善的投資環(huán)境令國際資本趨之若鶩。然后，受地緣政治風(fēng)險、經(jīng)濟發(fā)展水平、法律環(huán)境以及市場競爭環(huán)境等諸多因素的影響，我國企業(yè)對于土耳其的投資仍處于低水平，在我國對外投資中總額中占比非常小，還處于萌芽階段，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
1.投資領(lǐng)域局限
我國企業(yè)在土耳其投資主要集中在制造業(yè)、礦產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)等第二產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)與零售等，目前已投資于土耳其的知名企業(yè)主要有：高鐵工程領(lǐng)域的中鐵建、南車、中國天辰等企業(yè);通信類有華為、中興通訊等公司;采礦類有中國五礦、大同煤礦、中冶科工等企業(yè);食品類有蒙牛乳業(yè)等企業(yè);制造類有中鋼集團、中國電工、中國機械進出口公司、中國通用技術(shù)集團;運輸類有中遠海運集團等。
但我國企業(yè)在其他領(lǐng)域，特別是金融、房地產(chǎn)、旅游、倉儲物流等服務(wù)行業(yè)投資比重相對較小，這與其他國家在土投資形成較大區(qū)別。土耳其的外來投資來源國主要是歐洲等發(fā)達國家，相比我國企業(yè)，其他投資來源國家在土耳其的投資更加多元化，在第三產(chǎn)業(yè)的投資遠高于我國投資者。在土耳其，金融中介服務(wù)業(yè)是吸引外國直接投資金額最多的領(lǐng)域之一，近些年房地產(chǎn)的異軍突起，也成為外國投資者在土耳其投資的重要行業(yè)?？傮w而言，土耳其的第三產(chǎn)業(yè)投資，對于中國投資者蘊含著許多機會。
2.投資成本和物流成本偏高
因土耳其不產(chǎn)原油，原油依賴進口，加之政府征收高昂的汽油特別消費稅和增值稅，導(dǎo)致土耳其成為全球油價最高的國家之一。而且由于土耳其通貨膨脹嚴重，加大了我國企業(yè)投資土耳其的成本，也影響了我國企業(yè)已經(jīng)在土耳其投資的交通運輸行業(yè)、汽車制造業(yè)、塑料行業(yè)、火電行業(yè)等行業(yè)。
3.中土雙方缺乏深入的經(jīng)濟交流
中國和土耳其分處亞洲大陸東西兩端，相對遙遠的地理距離在很長一段歷史長河中使兩國企業(yè)和人民缺乏了解，制約了兩國的經(jīng)濟交流與合作。在土耳其，人們對亞洲的印象多為日本和韓國，對中國了解不多甚至還帶有偏見，中國產(chǎn)品常常是質(zhì)量低端的代名詞。因此，我國企業(yè)在土耳其投資，尤其是投資零售和批發(fā)行業(yè)遇到阻力，如何扭轉(zhuǎn)中國制造在土耳其的印象是對我國投資者的挑戰(zhàn)。
二、我國企業(yè)對土耳其直接投資的建議
1.政治方面
土耳其地處在中東復(fù)雜局勢，“伊斯蘭國”、“東突事件”、“庫爾德問題”、“敘利亞動亂”、“伊拉克內(nèi)戰(zhàn)”等對土耳其局部地區(qū)，尤其是東南部靠近國界地區(qū)的安全造成巨大隱患。因此，我國企業(yè)在土耳其投資時須充分考慮到土耳其可能存在的政治風(fēng)險，事先防范。
此外，因土耳其目前失業(yè)率很高，政府為保護國人就業(yè)，對外國人在本土工作申請的批準非常嚴格。因此，我國企業(yè)如有土方合作伙伴，建議合同中明確土方負責(zé)辦理我國員工工作許可證;如沒有當(dāng)?shù)睾献骰锇?，建議通過當(dāng)?shù)貦C構(gòu)代為辦理，以避免繁瑣程序和不必要麻煩。另外，土耳其為保護其本土工程師，對國外工程師數(shù)量控制嚴格，在實際操作中，我方工程師常無法以工程師身份來土耳其工作，一般多以管理人員或技工等其他身份工作。
2.經(jīng)濟方面
充分考慮匯率風(fēng)險。土耳其實行自由浮動匯率機制，股票及國債市場也對外資開放，因此，土耳其匯率易受政治經(jīng)濟等外部因素影響。目前土耳其里拉處于貶值下行狀態(tài)，里拉的不確定性已成為影響土耳其外資、外貿(mào)最主要的因素之一。因此，在訂立合同時，建議采用第三方貨幣交易等方法避免匯率風(fēng)險給投資帶來的損失。
3.社會方面
了解、熟悉、尊重當(dāng)?shù)刈诮绦叛龊?a href='http://regraff.com/guoxuee/chuantongwenhua/' target='_blank'>傳統(tǒng)文化習(xí)俗是我國投資者在土耳其直接投資的基礎(chǔ)，也是重要的安全保障。土耳其宗教環(huán)境與中國不同，絕大多數(shù)人信仰伊斯蘭教，在土耳其投資應(yīng)尊重當(dāng)?shù)刈诮绦叛?。例如，在雇用?dāng)?shù)貑T工時，需要預(yù)留祈禱時間，為穆斯林準備祈禱室;土耳其的宗教節(jié)日――古爾邦節(jié)和開齋節(jié)，需要為員工放假。
了解土耳其人習(xí)慣。因奧斯曼帝國時期土耳其對外貿(mào)易發(fā)達，某種程度上致使本土商人心理上具有優(yōu)越感，在商務(wù)合作上表現(xiàn)出“賣方市場”心態(tài)。同時，在選擇合作伙伴時，要事先做好考察，不盲目聽信空話，避免吃虧上當(dāng)。在訂立合同時最好采用書面方式，以免個別本土商人“以神的旨意”來終止口頭合同的訂立和履行。
了解本土勞動力特點。當(dāng)?shù)毓蛦T普遍存在工作節(jié)奏慢、效率不高、不愿為工作放棄享受生活。中國投資者須對本土雇員有一定的心理準備，勿以中國價值觀強加以免造成勞資糾紛。
注意語言交流問題。土耳其語是土耳其官方語言，英語在土耳其并不普及，我國企業(yè)投資時應(yīng)充分考慮語言問題，避免因語言不通帶來障礙，導(dǎo)致溝通成本上升。
4.法律方面
土耳其有較為完善的法律法規(guī)體系，但對于外國投資者不利的是許多復(fù)雜的法律條款都只有本國文字，沒有英譯文。初到土耳其的我國企業(yè)對當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)不熟悉，多擁有本土人脈資源十分重要，因此，建議雇用當(dāng)?shù)氐姆伞嫷葘I(yè)人才。
5.產(chǎn)業(yè)選擇方面
注意當(dāng)?shù)鼗瓌t。土耳其政府為鼓勵國民生產(chǎn)，對外資公司在進行采購時有國產(chǎn)化的要求，要求工業(yè)產(chǎn)品須包含至少51%當(dāng)?shù)爻煞?，中高端科技產(chǎn)品則要求至少35%當(dāng)?shù)爻煞郑a(chǎn)商還須有工業(yè)注冊證明，且其生產(chǎn)中的重要部分必須在土耳其完成，才能稱其為國內(nèi)產(chǎn)品，因此，在當(dāng)?shù)赝顿Y進行原材料采購時須注意當(dāng)?shù)鼗囊蟆?/p>
在產(chǎn)業(yè)選擇方面，企業(yè)應(yīng)從地理位置、自然資源、國內(nèi)外關(guān)系、政治穩(wěn)定程度、政府辦事效率、法律執(zhí)行、經(jīng)濟發(fā)展重點及前景、基礎(chǔ)交通、勞動力水平、土地成本等多種投資環(huán)境因素入手，深入調(diào)研，對存在的風(fēng)險做到心中有數(shù)，提前預(yù)警，根據(jù)企業(yè)特點和優(yōu)勢來選擇投資行業(yè)。例如，土耳其礦產(chǎn)和煤炭、大理石自然資源豐富，但石油、天然氣資源匱乏，嚴重影響到土耳其民生，本國生產(chǎn)技術(shù)水平有限，資源得不到開發(fā)，我國企業(yè)可投資礦產(chǎn)開采、運輸業(yè)。但由于資源開發(fā)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，存在投入資本多、周期長、運輸任務(wù)重、投資區(qū)域有限及潛在政治風(fēng)險較大等不利因素，須慎重投資選擇。此外，還要注意土耳其對不同行業(yè)外資的準入要求。
總而言之，同為文明古國，中國與土耳其兩國有著悠遠的歷史淵源，尤其是在近代，相似的國情和遭遇使得兩國人民在思維方式、處事方法上有諸多相似之處，相信只要注意以上幾點，我國投資者都會在土耳其獲得愉快的投資體驗，而且隨著中土經(jīng)貿(mào)關(guān)系的進一步深化，雙邊投資定會持續(xù)增長，領(lǐng)域不斷擴大。
投資理財論文篇3
試談房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型
投資風(fēng)險就是指在投資過程中蒙受的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的是各種不確定因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資取得的實際收益與預(yù)期收益之間存在較大差距，情況嚴重時，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資蒙受損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。
一、房地產(chǎn)投資的常見風(fēng)險類型
(一)經(jīng)營風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的銜接存在問題，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金和商品產(chǎn)生積壓。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要指產(chǎn)品的租金、售價、空置率等各個方面不確定因素，導(dǎo)致不可規(guī)避的風(fēng)險出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商品的出租、出售都會給投資者帶來一定的經(jīng)濟回報，然而建筑物的部分或整體出現(xiàn)空置，長期的處于出售和等待出租的情況，將會導(dǎo)致投資者蒙受一定的經(jīng)濟損失。對經(jīng)營風(fēng)險進行防范的前提，需要對未來一段時間房子的租金、房價進行準確預(yù)測，如果在未來一段時間內(nèi)，租金、房價并不會發(fā)生較為明顯的變化，那么投資者的收益竟會與房屋的空置率呈正方向發(fā)展關(guān)系。也就是說，房屋的空置率越高，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營過程中所要支持的成本也就越高，同時還會產(chǎn)生一定租金風(fēng)險，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不通過降低租金，降低房價的方式促進需求。
(二)市場風(fēng)險
市場風(fēng)險指的就是市場中的各項不確定因素所產(chǎn)生的不同類型的風(fēng)險，由于房地產(chǎn)行業(yè)是特殊區(qū)域上的市場，房地產(chǎn)所受到的區(qū)域影響較大，當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生較大變化時。例如，市場價格、房地產(chǎn)供給情況、風(fēng)俗習(xí)慣、消費者的收入情況等都是市場風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因，會對投資者的收入造成影響。
此外，由于我國不同地區(qū)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)效率有所差異，因此各地區(qū)房地產(chǎn)投資需求被動幅度和費用支出也會有所不同，因此，不同地區(qū)所面臨的市場風(fēng)險也各不相同。就目前我國的房地產(chǎn)市場而言，在同一城市中同一類型的房地產(chǎn)，因為建筑物性質(zhì)的不同，投資費用也會有所不同，這也增加了市場風(fēng)險的復(fù)雜程度。
(三)利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指利率的提升是投資者可能蒙受的經(jīng)濟損失。與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)在運行過程中需要投入大量的資金，因此在開發(fā)過程中需要借助大量的銀行信貸。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總投資都在50%以上。信貸利率的高低以及信貸的力度都會對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生制約，并會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響。一般來說，市場利率與房地產(chǎn)價值兩者的動向相反，即利率越低，房地產(chǎn)價值也就越高，而房地產(chǎn)投資價值越高，投資者所獲取的收益也就越大，反之投資者的收益也就越低。如果在一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)投資者無法抵消貸款所產(chǎn)生的利息，房地產(chǎn)投資者在投資過程中將無法獲取收益。
二、綜合應(yīng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的幾項措施
(一)階段性風(fēng)險管理
房地產(chǎn)投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險通常是分階段出現(xiàn)的。一般來說分為，決策、前期、建設(shè)、租售四階段。房地產(chǎn)的開發(fā)周期相對來說都比較長，同時在開發(fā)過程中周圍的環(huán)境會發(fā)生較大變化。在四個階段中都存在許多變化不定的因素。在決策階段，決策的正確與否會對一項目的開發(fā)成敗造成直接影響，一個新項目開發(fā)都是在做一件新事情，因此工作量需要與項目的規(guī)模和公司的規(guī)模相適應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前期涉及面廣泛、存在較多的不確定因素。在該階段存在的主要風(fēng)險有區(qū)域經(jīng)濟變化風(fēng)險、置地風(fēng)險、融資風(fēng)險。建設(shè)階段開發(fā)項目從工程開工到竣工階段。房地產(chǎn)的租賃與銷售會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商對資金的回籠。在租賃與銷售階段，房地產(chǎn)投資過程中所面臨的風(fēng)險種類較多，主要有供求風(fēng)險、管理風(fēng)險等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強對市場的合理分析，對市場進行準確判斷，并且需要加強內(nèi)部管理，確保房屋銷售和租賃的順利開展。
(二)應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險分散的合理對策
1.轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險對策就是將損失轉(zhuǎn)嫁給與之經(jīng)濟利益有聯(lián)系的另一方進行承擔(dān)，采取的主要方式為“建筑工程施工合同”，對風(fēng)險進行適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的方式分為商業(yè)投保、契約性轉(zhuǎn)移等。
(1)商業(yè)投保，企業(yè)在經(jīng)營過程中通過購買商業(yè)保險的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。購買保險在一定程度上可以彌補投資者在投資過程中產(chǎn)生的損失，從而實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，促進我國房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
(2)契約型轉(zhuǎn)移主要分為三個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑商進行合作時，可以將項目分包給建筑商，從而將風(fēng)險適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移給建筑商，從而使企業(yè)的資金壓力能夠得到緩解。第二，進行聯(lián)合開發(fā)，多方投資者共同對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，這樣雖然會使利益縮減，但是同時也可以使多個企業(yè)對風(fēng)險進行分擔(dān)，并且在開發(fā)過程中，可以充分調(diào)動投資商在工作上的積極性，對自身的優(yōu)勢進行利用，實現(xiàn)對風(fēng)險的規(guī)避。第三，在房地產(chǎn)項目建設(shè)期間面對房屋進行預(yù)售和預(yù)租，完成資金回籠，緩解資金壓力。
2.組合投資分散風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)結(jié)構(gòu)組合投資是實現(xiàn)分散風(fēng)險目的的主要措施，通常來說包括以下幾種方式：(1)劃分與選擇投資區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將資金進行分散，將資金應(yīng)用到不同的項目上進行投資，避免某一特定區(qū)域的經(jīng)濟不景氣，對整個企業(yè)投資造成不良影響，實現(xiàn)降低企業(yè)風(fēng)險目的。
(2)分散投資時間，房地產(chǎn)開發(fā)上在投資過程中需要設(shè)定一個合理的時間間隔，從而使企業(yè)的資金分配能夠變得更加合理，降低企業(yè)在運行過程中的財務(wù)風(fēng)險和管理風(fēng)險，有效的避免因為市場變化給企業(yè)造成的經(jīng)濟損失。
(3)多類型項目投資，投資企業(yè)可以依據(jù)項目的獲利和風(fēng)險，依照原則對不同類型的房地產(chǎn)進行適當(dāng)投資。
(三)提升企業(yè)內(nèi)部抗風(fēng)險能力
1.建立風(fēng)險管理機構(gòu)。近幾年，我國政府加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和調(diào)控，針對房地產(chǎn)行業(yè)頒布了越來越多的法律，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中會面臨更多的挑戰(zhàn)，并且伴隨著市場機制的逐漸規(guī)范和完善，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行防范將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來工作的重點。由此可見，建立風(fēng)險管理是十分必要的。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資風(fēng)險不能局限一個項目，應(yīng)從企業(yè)的整體發(fā)展入手，對投資進行全程監(jiān)控。
2.構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)，對企業(yè)所面臨的風(fēng)險或潛在危險構(gòu)建出一個預(yù)警系統(tǒng)，通過對該系統(tǒng)的應(yīng)用，對風(fēng)險的來源進行確定，準確判斷風(fēng)險的分類，通過合理的措施對風(fēng)險進行化解，盡量降低風(fēng)險，從而使企業(yè)的投資回報率能夠最大化。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建需要財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的支持，實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的全面控制，這主要因為所有的風(fēng)險最終都會轉(zhuǎn)化為財務(wù)風(fēng)險，在財務(wù)系統(tǒng)的設(shè)計原則和目的選取必須要準確、客觀，準確反映企業(yè)的指標和狀況，實現(xiàn)對企業(yè)的動態(tài)監(jiān)控，依據(jù)預(yù)警級別的不同，采取針對性的控制措施。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中需要面臨許多不確定的因素，這些因素會給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來較大的風(fēng)險。投資者在投資過程中，需要對風(fēng)險出現(xiàn)的可能性進行判斷，依據(jù)風(fēng)險大小判斷投資收益率，并且應(yīng)當(dāng)依據(jù)實際情況，轉(zhuǎn)移、規(guī)避、控制風(fēng)險，從而使實際收益能夠達到預(yù)期收益或超過預(yù)期收益。
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