貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析論文

貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析論文

　　投資決策是指投資者為了實現(xiàn)其預(yù)期的投資目標(biāo)，運用—定的科學(xué)理論、方法和手段，通過一定的程序?qū)ν顿Y的必要性、投資目標(biāo)、投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資成本與收益等經(jīng)濟活動中重大問題所進行的分析、判斷和方案選擇。投資決策是生產(chǎn)環(huán)節(jié)的重要過程。今天學(xué)習(xí)啦小編將與大家分享：貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析相關(guān)論文。具體內(nèi)容如下：

貴陽花溪地區(qū)房地產(chǎn)投資決策與成本控制分析

　　引言

　　項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程，該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，并對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較及作出判斷和決定。房地產(chǎn)投資項目收益高，風(fēng)險亦大，為了避免巨額投資化為泡影，投資者在投資前期必須對項目進行實地考察研究，從項目所處位置的人文歷史、文化環(huán)境等多重角度出發(fā)。目前，業(yè)界人士已研究出多種確定投資方案的方法，如田建林運用AHP方法來進行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險分析;劉明芳等，采用DEA方法建立了房地產(chǎn)投資決策中相應(yīng)的輸入—輸出指標(biāo)模型;李杰等采用RO法來確定房地產(chǎn)投資方案。項目決策合理與否，直接關(guān)系到項目建設(shè)的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中，投資者應(yīng)充分關(guān)注大眾的需求，力求在建設(shè)過程中以最低的成本生產(chǎn)出最能滿足大眾需求的功能產(chǎn)品。

　　1 貴陽花溪地區(qū)背景

　　花溪區(qū)位于黔中腹地，距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主，具有高原季風(fēng)濕潤氣候的特點，冬無嚴(yán)寒，夏無酷熱，無霜期長，雨量充沛，濕度較大，有著豐富的水資源和生物多樣性，森林覆蓋率達41.53﹪?；ㄏ貐^(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財政預(yù)算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標(biāo)絕對數(shù)均位列全省前10位，總?cè)丝跀?shù)至2010年約為360054，人口密度為每平方公里402人。

　　貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi)，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機場，東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區(qū)，312國道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展，自2009年規(guī)劃出3200畝地擴建貴州大學(xué)的同時，規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關(guān)也將規(guī)劃出7500畝地，建成貴陽市的高校園區(qū)，首期工程完工后，將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區(qū)大學(xué)規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學(xué)和貴州民族大學(xué)組成，南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分別由貴州師范大學(xué)、貴州財經(jīng)大學(xué)、貴陽醫(yī)學(xué)院、貴陽中醫(yī)學(xué)院、貴州輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、貴州民族大學(xué)和貴州亞泰職業(yè)學(xué)院、貴州民族大學(xué)人文科技學(xué)院等8所高校組成，南區(qū)即為俗稱的“花溪大學(xué)城”。

　　除了高等學(xué)府之外，花溪的基礎(chǔ)教育機構(gòu)也是數(shù)不勝數(shù)?；ㄏ皡^(qū)面積222平方公里，占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個。其中，自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內(nèi)一等景觀18個、國內(nèi)二等景觀32個、國內(nèi)三等景觀27個，以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游最為有名。花溪文物古跡豐富，青巖古鎮(zhèn)已列為全國歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位，有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位，馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級文物保護單位。貴陽市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱，但相比于我國其他著名旅游風(fēng)景區(qū)，其開發(fā)程度尚處于較低水平，換句話說，花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。

　　2 投資分析

　　2.1 市場分析

　　2.1.1 公寓 通過實地考可見察，貴陽花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人，遠離城市的喧囂與煩擾，極其適宜居住，尤其適合老年人安養(yǎng)天年?；ㄏ木幼∪丝跒?60054人次，人口密度為每平方公里402人，其中，花溪公園附近較為繁華，有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場調(diào)查，筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老，花溪的居民也多為中低層收入者，由此看來，若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項目，中小戶型應(yīng)占大頭。

　　2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風(fēng)光，與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰?；蛟S會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風(fēng)光，但是這里距離市中心較遠，周邊的公共設(shè)施不如市區(qū)內(nèi)完善，工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

　　2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源，也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客?；ㄏ慕ㄔO(shè)相對落后，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠，與我國其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地，再加上花溪地區(qū)高校眾多，每當(dāng)夏季，來各大高校進行培訓(xùn)的外地人士無不選擇在花溪留宿，然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺，許多外來人士只能選擇在當(dāng)?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?，住宿條件十分有限。因此，房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā)，大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。

　　2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū)，商業(yè)用房的供應(yīng)僅占全市的1.25%，商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%?；ㄏ珗@周邊的步行街雖然店鋪較多，但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小，花溪豐富的旅游資源會拉動該地區(qū)的消費水平，帶動商業(yè)發(fā)展，因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而，已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地，其中，中鐵城計劃要建設(shè)一座15萬方的大型購物中心，若要與其競爭，還需深入考察研究。

　　2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出，花溪區(qū)處于貴陽市較偏位置，離市中心較遠，交通相對來說較為不便，不太合適發(fā)展辦公用地，受大盤個案影響，寫字樓市場形成以老城區(qū)、金陽新區(qū)為主要的兩大熱點供求板塊，其他區(qū)域除烏當(dāng)區(qū)有少量成交外，市場均無變化。整體市場銷售量較低。

　　成功寫字樓的共性有：位置應(yīng)該居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通要十分便利，四通八達的交通、濃厚的商務(wù)氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間，才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

　　從目前市場來看，花溪并不具備成功寫字樓的條件。

　　2.2 風(fēng)險分析

　　2.2.1 政策風(fēng)險 限貸政策不僅會毫不動搖地執(zhí)行，而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執(zhí)行，甚至繼續(xù)深化和加強限貸政策，才能確保房地產(chǎn)市場合理回歸。此外，房產(chǎn)稅將盡快在全國開征，這可能會導(dǎo)致房價下跌，并在潛移默化中達到限購的目的。

　　2.2.2 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險來自在三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離;二是項目產(chǎn)品市場競爭;三是項目產(chǎn)品和預(yù)測價格發(fā)生較大偏離。

　　2.2.3 技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險 主要由于科技進步、技術(shù)創(chuàng)新及其相關(guān)變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預(yù)計不足、或設(shè)備材料價格上漲導(dǎo)致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延。

　　2.2.4 項目管理方面的風(fēng)險 項目管理涉及項目的全過程，包括投資管理、進度管理、質(zhì)量管理和財務(wù)管理。

　　2.2.5 外部環(huán)境風(fēng)險 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響，如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

　　2.2.6 市場風(fēng)險 要對整個房地產(chǎn)市場進行全方位的調(diào)查，了解其中潛在的規(guī)則;通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預(yù)測其可能會發(fā)生的變動，從而預(yù)估出最佳的開發(fā)時機;選擇地塊時，要充分分析該區(qū)域的潛在價值;要了解國家政策，分析其對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來的潛在影響;同時，要了解并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料，了解潛在的競爭者的情況，做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

　　2.2.7 技術(shù)風(fēng)險和工程風(fēng)險 項目的建設(shè)需要切實解決工程建設(shè)特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護問題;建造費用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小;工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

　　2.2.8 項目管理方面的風(fēng)險 要求項目管理人員要具備較強的業(yè)務(wù)技術(shù)水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項專業(yè)能力;同時加強目標(biāo)管理，落實考核責(zé)任制;制訂相應(yīng)的激勵制度，調(diào)動項目管理人員工作積極性，從而提高企業(yè)管理水平和整體競爭力。

　　3 成本控制分析

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位提供了契機，降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤，房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

　　筆者認(rèn)為，建設(shè)項目的功能直接關(guān)系到是否能有效滿足消費者的需求，從而影響企業(yè)的收益。因此，功能設(shè)計成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是：在成本控制中應(yīng)首先列出項目所具有的主要功能評價指標(biāo)，根據(jù)各個功能評價指標(biāo)的重要程度來劃定它們的權(quán)重，接著確定項目的總費用，再根據(jù)各個功能評價指標(biāo)的權(quán)重來預(yù)估其相應(yīng)部分的開銷。

　　本文從功能設(shè)計的角度出發(fā)來對貴陽市花溪區(qū)貴州大學(xué)附近某地開發(fā)經(jīng)濟型酒店項目進行成本質(zhì)控分析。該項目建設(shè)用地800平方米，建筑規(guī)模為6400平方米，主體部分總投資額為1920萬元。

　　①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標(biāo)，并對各個功能評價指標(biāo)的重要程度進行評分，最終確定權(quán)重。

　　確定權(quán)重可采用0-4強制評分法，分別將不同的指標(biāo)進行兩兩對比并評分，如：若A比B重要得多，則A得4分，B得0分;若A比B重要，則A得3分，則B得1分;若A與B同樣重要，則A、B各得兩分，如表1所示。

　?、诟鶕?jù)權(quán)重來預(yù)估相應(yīng)功能評價指標(biāo)的開銷，見表2。

　　③成本分析結(jié)果：由表1、表2可以得出該項目成本控制點應(yīng)在平立面設(shè)計及施工、供水排水，供電供氣，分別占項目總成本的30%、23%、22%，三項合計占項目總成本的75%，以此為該項目成本設(shè)計提供控制依據(jù)。

　　4 結(jié)語

　　正確的投資決策離不開合理的市場分析和風(fēng)險評估，只有迎合了市場的需求，把風(fēng)險最小化，才能在激烈的競爭中脫引而出。在投資決策中采用權(quán)重控制成本的方法，有利于將影響房地產(chǎn)投資的各個主要因素定量化，從而使定量與定性相結(jié)合，最終使投資成本得到合理控制。該方法還可以得到各影響因素對項目實施效果的影響程度大小。成本控制減小了不必要的資源浪費，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多收益。建設(shè)項目在進行設(shè)計施工之前，房開商需制定相應(yīng)的成本控制管理計劃，將可能遇到的問題一一討論，才能合理有效地控制開發(fā)項目的成本，從而提高企業(yè)效益。