2017年房地產信貸風險

　　當前，國內監(jiān)管部門對商業(yè)銀行房地產信貸風險重視已經到了十分重要的地步，下面讓學習啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產信貸風險吧。

　　2017年房地產信貸風險不可低估

　　最近，國內各上市商業(yè)銀行大報喜訊，其業(yè)績增長保持在30%以上的水平，工商銀行更是成了最為賺錢的上市公司。不過，奇怪的是，上市公司如此好的業(yè)績，其股市連連下跌。不少上市銀行 的股份紛紛跌破了一年來的最低價。何也?市場擔心國內商業(yè)銀行這種業(yè)績不可持續(xù)，擔心國內商業(yè)銀行未來將面臨著巨大的風險。那么國內商業(yè)銀行的巨大風險在哪里?為何這種業(yè)績不可 持續(xù)?估計最大的問題是房地產信貸的風險。

　　那么，國內銀行房地產信貸風險有多高，根據(jù)銀監(jiān)會的壓力測試，房價下跌50%對國內商業(yè)銀行影響也不會太大或國內商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險。也有人認為，這是過 高的估計國內商業(yè)銀行抗房地產風險的能力。因為，這種壓力測試僅是用靜態(tài)的確歷史數(shù)據(jù)來看未來可以發(fā)生的變化，而沒有考慮在動態(tài)的市場震蕩中，國內銀行的風險到底有多大。而且， 最近也有報道指出，盡管上市銀行半年報透露出來的房貸不良率大多在下降，行業(yè)信貸風險還沒有顯露出來，但深圳個人房貸款關注類大增17%以上也說明了住房信貸風險正在暴露出來。國內 商業(yè)銀行的房地產信貸風險有多高仍然是相當不容易計算出來的。

　　對于國內銀行房地產信貸風險有多高，我們要看房價快速飚升是從什么時候開始，這個時候開始房價飚升的幅度多大以及這種快速飚升的房價是什么東西推動的?可以說，國內上漲可以分為兩個階段。2003-2007年、2009-2010年。從國家統(tǒng)計公布的數(shù)據(jù)來看，這兩個階段房價上漲幅度都不大，而且按照這些數(shù)據(jù)，房地產宏觀調控根本上就不需要。因為全國每年的房價都不會10% ，甚至于更低。但實際上，從全國一手房均價(即全國住宅銷售總金額除了全國住宅銷售總面積)的變化來看，其上漲幅度則不小。2003-2007年，這個時期全國住房的均價從2092元上漲3636 元，上漲幅度達73.8%。但這個時期不僅房價基數(shù)小，而且住房銷售最大部分在沿海東部(占全國三分之二以上)，房價上漲主要表現(xiàn)為一二線城市，而不是全國各城市房價普遍地上漲。因此 ，盡管當時一線城市的房價上漲過快，其泡沫已經不小，但它還不具有全國的普遍性。不過，對于這些上漲過快的一線城市來說，其房地產信貸風險同樣是高的。

　　另一時期是2009年2011年6月底。2007年底全國住房均價為3636元/平方米，2008年底為3576元/平方米，2008年比2007年住房均價下跌了1.7%。2009年底全國住房均價為4459/平方米，比2008 年底上漲了24.7%。2010年全國住房均價為4724/平方米，比2009年同比上漲了5.61%。即使房地產宏觀調控一年多的2011年6月底全國住房均價為5188/平方米，比2010年底上漲9.82%。從上述 數(shù)據(jù)可以看到，2008年底到2011年6月底，全國住房均價上漲了45.1%。也就是說，這個時期房價上漲不僅在高基數(shù)的基礎上仍然快速上漲，而且具有全國的普遍性，房地產泡沫已經全面地向三 四線城市蔓延。如果只關注一線城市，在這個時期這些城市的房價可以上漲達到了一倍以上。

　　而這兩個時期的房價快速飚升都是與銀行信貸快速增長有關。前一個時期，銀行信貸增升14萬多億，后一個時期銀行信貸增長23萬億左右(僅是指銀行的表內業(yè)務不包括銀行表外業(yè)務)。在 前一個時期末，2007年底全國金融機構商業(yè)性房地產貸款余額為5萬億左右，其中個人住房按揭貸款余額不到達3萬億。而2011 年6 月末，全國主要金融機構房地產貸款余額10.26 萬億元，其 中個人住房貸款余額6.26 萬億元。

　　如果這些數(shù)據(jù)來測算，那么當前銀行的信貸風險主要關注點是2009年房價變化及信貸增長變化。也就是說，到2011年6月底，在這一個階段，房地產信貸增長大約在6萬左右，其中個人住房按 揭貸款增長3萬億左右。其分別占當時銀行貸款的比重20%及12%。也就是說，如果這些貸款出現(xiàn)問題，或房價下跌50%，那么國內銀行所受到損失也只有5萬億左右，占整個貸款僅為10%。以國 內商業(yè)銀行的基本條件，這點風險是可承擔的或銀行沒有多少問題。但實際事情不是這樣簡單。

　　一是這兩個階段銀行進入房地產信貸不僅在于統(tǒng)計口徑內的商業(yè)性房地產貸款，而且應該加上住房抵押貸款及地方政府融資平臺的土地抵押貸款。比如說，在2009年以來的銀行信貸超高速的 增長不僅表現(xiàn)為，2009年-2010年銀行信貸增長分別為9.6萬億及7.5萬億元(此數(shù)據(jù)是1998年-2002年的6倍)，而且還表現(xiàn)為近兩年居民貸款分別為了2.46萬億和2.90萬億元(此類數(shù)據(jù)分別是 2008年4倍及5倍)。其中的不少貸款很大程度上都與房地產信貸有關，只不過，由于統(tǒng)計口徑不同，而沒有進入商業(yè)性房地產貸款統(tǒng)計下。

　　還有，從已經公布的數(shù)據(jù)來看，地方政府融資平臺貸款達到近11萬億(也有估算為近15萬億)。而這些貸款很大程度都是與土地抵押有關。而土地的價格取決于房價，如果房價持續(xù)上漲，地 方政府融資平臺的風險當然是可控制。因為，房價上漲只會把土地的價格進一步推高。在這種情況下，土地抵押品的價值自然也會提高。地方政府融資平臺的風險也就不大。如果房價下跌， 土地價格自然會下降。土地抵押品的價值也就會降低。如果地方政府建設項目僅是以土地抵押為主而沒有合理的現(xiàn)金流，那么當土地價格快速下跌時，地方政府融資平臺的風險就會全面暴露 出來?？梢哉f，該銀行信貸風險一點都不可低估。

　　另外，據(jù)估算現(xiàn)在的55萬億左右的銀行信貸中，其60%的貸款都是與房地產有關。無論是房地產上下游產業(yè)的企業(yè)的貸款，還是企業(yè)及個人住房及土地抵押貸款都是如此。房價上漲時，這些貸 款風險自然會小，但是如果房價下跌，其風險有多高是十分難以測算的。而且往往是，如果某個資金鏈環(huán)節(jié)斷裂，導致金融的系統(tǒng)性風險爆發(fā)，那么其金融風險不僅會全部暴露出來，而且這 種風險也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉，并非是個體金融機構的風險暴露，而在于這種風險暴露導致某個金融環(huán)節(jié)流動性斷裂而導致整個金融體系的崩塌。而這些風險多大是 無法用靜態(tài)的方式來計算的。

　　可見，當前國內房地產市場信貸風險有多高，從靜態(tài)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房價下跌50%可在國內商業(yè)銀行可承受的風險范圍內，而且只要房價不下跌，國內商業(yè)銀行住房貸款越多，其風險就越低 ;但是面對巨大的房地產泡沫，如果其泡沫破滅，商業(yè)銀行所面臨信貸的風險有多大是相當不確定的。如果房地產泡沫破滅形成系統(tǒng)性風險，那么國內商業(yè)銀行將面臨巨大的信貸風險。因為 ，就當前的房地產市場政策來看，要減弱商業(yè)銀行的信貸風險，最為重要的就是要通過信貸政策及稅收政策逐漸地擠出房地產泡沫，讓國內房地產市場慢慢地過度與轉變。否則，國內房地產 泡沫破滅將會引發(fā)出多高的金融風險是相當不確定的。最近，國際評級機構惠譽提出警告，可能下調中國人民幣債務信用評級，因為在信貸高峰后，債務違約風險上升，經濟將面臨著調整。 在這種情況下，應該國內銀行信貸風險作足夠估計，特別是房地產市場信貸風險更應該做足夠的估計。

　　2017年房地產信貸風險主要因素分析

　　政策風險

　　房地產行業(yè)是受政策性影響較強的一個行業(yè),在經濟發(fā)展中,政府為了抑制房地產投資過熱、房地產價格過高等現(xiàn)象,通過制定一系列的貨幣政策和財政政策來影響商業(yè)銀行對房地產信貸政策的實施和對整體局勢的把握,或通過有關房產稅、土地出讓等方面的政策從而使得房地產行業(yè)出現(xiàn)了資金緊張、房屋成交數(shù)量減少、房價下降等現(xiàn)象。

　　一方面,宏觀政策調控會使得房地產企業(yè)信貸產生結構性風險,進而影響商業(yè)銀行對房地產信貸的回收情況。隨著2010年?2011年國家對房地產的宏觀調控政策的出臺及各地相應的調控政策的實施,不難看出,國家及各地相應加大了對中低檔商品房和保障房的建設。在這種情況下,消費者對中低檔商品房持觀望心態(tài)可能使得中低檔商品房價格有所下降,從而使得銀行房地產信貸風險加大。另一方面,2010年、2011年隨著央行不斷的提高存貸款利率,必然使得個人住房按揭貸款的利率有所提高,出現(xiàn)更多的提前還貸,在一定程度上也使得商業(yè)銀行產生利息損失,增加了商業(yè)銀行信貸資金成本,同時國家政策加大了對房地產信貸的監(jiān)管力度,使得商業(yè)銀行面臨的房地產信貸管理壓力不斷加大。

　　市場風險

　　(1)居民購買力下降風險。近年來受國家政策的影響,居民購房的首付比例提高到40%,二套房的比例目前已提高到60%,三套房已基本停止了銷售,同時國家提高了房貸的貸款利率,這都在一定程度上使得大眾居民的購買意愿受到影響,因無法承擔高額的購買資金,從而使得居民實際購買的能力減弱,這也使得房地產銷售面臨風險,進而影響了房地產幵發(fā)商對商業(yè)銀行貸款資金的償還能力,使得房地產信貸面臨一定風險。

　　(2)抵押物值風險。影響抵押物e值最大的影響因素之一是房價問題。抵押物一方面受到通貨膨脹的影響,物價水平不斷提高,人們手中的貨幣、物品相對Pg值;另一方面,房地產價格上漲過快,脫離其真實價值,在一定程度上可能產生房地產泡沫,一旦泡沫破裂,房價下跌,那么抵押物會大幅縮水,給個人、房地產企業(yè)和商業(yè)銀行等金融機構帶來嚴重損失,使房地產信貸面臨高風險。

　　(3)消費者偏好發(fā)生變化。房地產開發(fā)、建設是一個周期性較長的行業(yè),在此期間,容易受消費者購房的偏好發(fā)生變化的影響,給房地產市場帶來較大的不確定性,可能使現(xiàn)有住房結構無法滿足消費者的變化需求,無法實現(xiàn)其價值,因而消費者的偏好需求也是影響房地產行業(yè)的一個重要因素。

　　企業(yè)風險

　　一方面,在以往房地產企業(yè)開發(fā)融資中,房地產企業(yè)持有的自有資金的比例一般較低,而來自商業(yè)銀行等金融機構的間接融資占有較大的比例,這在房地產開發(fā)企業(yè)中是一種較為普遍的現(xiàn)象。同時,隨著近年來國家提高房地產開發(fā)企業(yè)自有資金比例,加大了對房地產企業(yè)的監(jiān)督管理,提高了房地產企業(yè)在商業(yè)銀行等金融機構貸款的條件,使房地產企業(yè)資金出現(xiàn)緊張情況,房地產企業(yè)的高負債經營會對商業(yè)銀行信貸風險產生嚴重的影響。

　　另一方面,在房地產企業(yè)建設中隨著項目開發(fā)成本的增加,一系列建筑材料價格上漲,人工成本不斷上升,使得房地產企業(yè)投入成本不斷增加,雖然房地產價格也在相應上漲,但購買者的需求受到房地產價格和政策變化的影響,成交量即購買量有所下降,房地產企業(yè)的盈利狀況也受其影響;另外,近年來出現(xiàn)的房屋質量問題,導致商品房不能到期使用等現(xiàn)象。這些都會在一定程度上對房地產企業(yè)產生重要影響,進而使得商業(yè)銀行房地產信貸面臨風險。

　　房地產企業(yè)的銷售狀況、成長能力、盈利狀況和企業(yè)資金的流動性、償債能力都是反映房地產企業(yè)發(fā)展的重要因素,其中任何一個因素的變化都會使房地產企業(yè)的信貸風險惡化或降低,同時,由于房地產企業(yè)在商業(yè)銀行的借貸資金較高、對商業(yè)銀行信貸風險影響性大,以及上市房地產企業(yè)數(shù)據(jù)的易獲得性,因而上市房地產企業(yè)是本文主要的預測對象。