最新房地產(chǎn)政策新聞
最新房地產(chǎn)政策新聞
我國經(jīng)濟(jì)的快速增長必將帶動也需要房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展。而房地產(chǎn)政策也是時下人們所關(guān)注的對象。下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的關(guān)于最新房地產(chǎn)政策新聞的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!
2016年房地產(chǎn)政策更為寬松
2015年房地產(chǎn)有兩大看點(diǎn),一是房地產(chǎn)市場回暖。1-11月,全國商品房銷售面積和銷售金額分別為10.93億平方米、7.45萬億元,同比分別增長7.4%、15.6%,而直到5月份之前還是負(fù)增長,其后一路上升,樓市回暖,城市之間的分化也較大。二是房地產(chǎn)政策完全實(shí)現(xiàn)從抑制到支持的“華麗”轉(zhuǎn)向。過去幾年不斷用行政手段限制需求,2014年開始限購限貸松綁,到2015年完全確立支持、鼓勵購房需求的政策取向。
2016年房地產(chǎn)政策的主旋律是去庫存,拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資是主要的任務(wù)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議把化解房地產(chǎn)庫存列為2016年的重要任務(wù),預(yù)計2016年房地產(chǎn)政策更為寬松。
新的一年可能出臺的政策包括:購房按揭貸款利息抵扣個稅;首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房落戶(中央經(jīng)濟(jì)工作會議把這個舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來);放寬戶籍限制,鼓勵購房入戶(中央經(jīng)濟(jì)工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來,深化住房制度改革);回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房;打通房企上市融資發(fā)行債券渠道;推進(jìn)公積金或房貸證券化;購房稅費(fèi)減免等。
把握2016年房地產(chǎn)去庫存、保投資的關(guān)鍵詞,預(yù)計二、三、四線城市直接受惠,一線城市政策全面放開的機(jī)會不大,但存在微調(diào)機(jī)會,畢竟一線城市還保留了相當(dāng)多的過時的限制性措施。2016年貨幣信貸環(huán)境依然趨于寬松,在房地產(chǎn)政策保駕護(hù)航下,全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)應(yīng)該好于2015年,但部分庫存高企的三、四線城市樓市表現(xiàn)不容樂觀。
房地產(chǎn)政策收緊的量價影響分析
自05年以來，觀察一手住宅成交面積變化情況，經(jīng)歷了4個小周期，分別是06-07-08年、09-10-11年、12-13-14年、以及我們正在經(jīng)歷的15-16-17年。上一次大規(guī)模限購限貸發(fā)生在10-11年，我們統(tǒng)計了30個城市在政策收緊前后的成交變化，可以非常清楚地看到：絕大部分城市11年(限購當(dāng)年)成交同比10年下降，整體幅度為-16%，到了12年(限購第二年)，部分供給充足且基本面較好的城市成交同比10年已有修復(fù)，整體修復(fù)幅度為+7%。
但是，我們認(rèn)為，此次政策收緊對于成交量的負(fù)面影響將更甚于10-11年，原因有三：
首先，住房內(nèi)生需求不如五年前。經(jīng)濟(jì)增速下臺階低于五年前，而人口條件方面，勞動力年齡人口占比下降，老齡人口占比不斷上升(65歲以上人口占比超10%)，我國已過了人口紅利的最高點(diǎn)，住房內(nèi)生需求繼續(xù)下降。
其次，本輪小周期需求透支較多。自14年年末降息降準(zhǔn)以來，成交已經(jīng)連續(xù)18個月保持高景氣度。與此同時，熱點(diǎn)城市房價的快速上漲，進(jìn)一步加重了居民家庭按揭貸款的還款負(fù)擔(dān)。即使不出臺調(diào)控政策，需求過快透支之后，成交也會自然回落。
第三，本輪調(diào)控政策打擊更為精準(zhǔn)。本輪小周期的主力需求，一方面來自本地改善型需求，一方面來自投資需求。而本輪政策收緊，在限購層面特別強(qiáng)調(diào)限制非本地戶籍居民購房，從而打擊了投資需求;在限貸層面，提高了特別是二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例，這將對本地改善型需求產(chǎn)生負(fù)面影響。
房地產(chǎn)去庫存政策事與愿違的原因
1、新農(nóng)民工市民化消化庫存。決策部門希望通過戶籍制度改革，加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大住房有效需求，來消化庫存。為此，安徽、河南、遼寧等許多省市都采取了購房補(bǔ)貼、鼓勵進(jìn)城農(nóng)民甚至在校大學(xué)生購房的政策。在實(shí)際執(zhí)行中，這一政策短期內(nèi)的確支持了部分有購房意愿的農(nóng)民工加快購買決策，消化部分城市庫存商品房，但不可否認(rèn)，大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，政府稅費(fèi)補(bǔ)貼對于超出農(nóng)民工購買能力的房價來說無疑是杯水車薪，這部分購買需求只是潛在需求而非有效需求，金融機(jī)構(gòu)出于自身的風(fēng)險偏好，對這些潛在購房需求的房貸發(fā)放也是避而遠(yuǎn)之，最后的政策效果也就可想而知了。
2、政府購買存量房用于公租房。該政策的本意是打通商品房與公租房的轉(zhuǎn)化渠道，然而，現(xiàn)實(shí)是由于商品房價格過高，加之地方政府財政收支壓力日益嚴(yán)峻，同時公租房等保障房在財務(wù)上不可持續(xù)，使得目前僅有上海長寧區(qū)、閘北區(qū)、松江區(qū)和鄭州、大連等城市成立了政府出資的公租房運(yùn)營公司，但這些公司業(yè)務(wù)仍集中于再建公共租賃住房，實(shí)際購買商品房的案例極為少見，對于全國天量商品房庫存作用不大。
3、鼓勵機(jī)構(gòu)和個人購買存量商品房用于租賃投資。該政策希望鼓勵發(fā)展租賃市場，拓寬居民家庭資產(chǎn)的投資渠道，增加居民的財產(chǎn)性收入，同時消化存量商品房。然而，現(xiàn)實(shí)是住房租賃市場的投資價值較低：一方面，三四線城市租賃市場欠發(fā)達(dá)，大多數(shù)居民的居住需求都基本得到滿足;另一方面，住房租賃市場的投資價值偏低，即便是在租賃市場較為發(fā)達(dá)的一二線核心城市，租售比普遍都高達(dá)1/500-1/1000，投資年化收益率僅為1%-2.5%，不及通貨膨脹率水平，機(jī)構(gòu)和個人的投資積極性之低也就不可避免。
4、鼓勵房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，降價去庫存。降價去庫存無疑是較為理想的路徑，房企適當(dāng)讓利，降低庫存規(guī)模。但不動產(chǎn)作為兼具投資和消費(fèi)品屬性的大額資產(chǎn)，購房者“買漲不買跌”的投資心態(tài)濃厚。若房價發(fā)生普遍性降價，則很可能會影響潛在購買需求和投資需求，反而會影響房地產(chǎn)企業(yè)消化庫存。另外，房地產(chǎn)業(yè)的兼并重組案例不多，主要原因在于有能力并購的大型房企和中小型房企的區(qū)域分工明確，多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)重點(diǎn)均在一二線核心城市，中小型房企則主要集中在本地域內(nèi)的房地產(chǎn)市場，二者幾乎是井水不犯河水，兼并重組的可能性自然也較小。
5、取消限購政策。目前，北上廣深等一線城市仍維持著較為嚴(yán)格的限購政策，取消限購政策對于南京、蘇州、合肥、鄭州等區(qū)域中心城市、二線領(lǐng)先城市或人口凈流入城市的房地產(chǎn)去庫存效果極為明顯，大量社會資金在一線城市受到限制后，大規(guī)模流向這些二線城市，同時，由于二線核心城市的各類資源集中度高，對二線以下的三四線的資金也產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”。全社會資金涌入取消限購后的二線核心城市，使得這些城市的房地產(chǎn)呈現(xiàn)“漲價去庫存”的景象，這也是今年房地產(chǎn)泡沫最為顯著的特征。換句話說，社會資金的逐利和避險需求，使得放松限購政策進(jìn)一步加劇了核心城市和三四線城市房地產(chǎn)市場的分化。
6、降低房貸門檻和房貸利率。目前來看，這一政策的影響力超過以上所有政策，特別是按揭貸款利率的整體大幅下行，加劇了核心城市房價和三四線城市房價的進(jìn)一步分化，其主要原因是金融機(jī)構(gòu)對不同城市的房貸資產(chǎn)風(fēng)險偏好迥異。一方面，核心城市的房貸不僅有高達(dá)8折的利率折扣，而且貸款發(fā)放快、額度高，與之相反，三四線城市的房貸利率折扣較低，絕大多數(shù)貸款都是基準(zhǔn)利率或略有下浮。另一方面，截止2016年8月末，北京、上海兩市居民貸款余額分別為1.26萬億元和1.42萬億元，同比增幅分別為29.2%和21.8%，過去一年內(nèi)兩市占全國居民戶貸款余額的比例也從8.01%上升到8.83%。相應(yīng)地，三四線城市購房者獲得的銀行貸款支持比例勢必下降。
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