常州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：
(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;
(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)專項(xiàng)維修資金使用方面的約定;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要內(nèi)容包括：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理;
(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);
(四)物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運(yùn)管理服務(wù);
(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約服務(wù);
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。
原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務(wù)合同，明確相應(yīng)的服務(wù)事項(xiàng)。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項(xiàng)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費(fèi)用帳冊以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料等。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：
(一)普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，由市物價部門會同市房管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，并定期公布。
確定政府指導(dǎo)價，應(yīng)依法舉行價格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。
通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的服務(wù)收費(fèi)價格，應(yīng)報市物價部門備案，作為前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
已成立業(yè)主委員會的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
(二)非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用;已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中涉及的其它有關(guān)事項(xiàng)，按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項(xiàng)為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第四十九條 市物價部門應(yīng)當(dāng)會同市房管部門，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)組建保安隊(duì)伍的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政審、培訓(xùn)后方可上崗。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
五十四條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定。
物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十五條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門核定的內(nèi)容實(shí)施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施，屬于非營業(yè)性公建配套設(shè)施，除社會公益性配套設(shè)施以外，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由市房管部門代為登記，開發(fā)建設(shè)單位不得銷售或以其它方式處置其使用權(quán)。
未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施，屬于營業(yè)性公建配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
新建住宅小區(qū)的車庫(含機(jī)動車和非機(jī)動車)屬住宅小區(qū)規(guī)劃停車位控制指標(biāo)以內(nèi)的，按非營業(yè)性公建配套設(shè)施認(rèn)定，列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本，不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
業(yè)主依法確需改變公建配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公建配套設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十六條 新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項(xiàng)目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃、公建配套建設(shè)要求意見書、土地出讓公告、建設(shè)項(xiàng)目批文、公建配套建設(shè)計劃中予以明確;在商品房預(yù)售價格認(rèn)證時，應(yīng)對住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進(jìn)行認(rèn)定;在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)將住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的名稱、位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標(biāo)注;住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售中，應(yīng)將公建配套設(shè)施實(shí)施計劃在銷售場所公示，并告知購房人;辦理權(quán)屬初始登記時，應(yīng)按公建配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登記。
原有住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對被占用或閑置的公建配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整;對街道辦事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施實(shí)行回購;根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施。同時對清退、調(diào)整、回購和補(bǔ)建的公建配套設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十八條 供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，并及時恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自改變房屋用途;
(三)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、擅自改變公建配套設(shè)施使用功能;
(四)私搭亂建;
(五)侵占綠地、毀壞綠化;
(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動;
(八)未經(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點(diǎn);
(九)無序停放車輛;
(十)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;
(十二)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施;
(十三)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第六十條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時需要改變房屋結(jié)構(gòu)或涉及房屋承重部位的，應(yīng)當(dāng)向房屋安全管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并及時向市房屋安全管理部門報告。
第六十一條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第六十二條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修;
(二)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 利用業(yè)主共有的公建配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入專項(xiàng)維修資金，但合同另有約定的除外。
第七章 罰 則
第六十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十六條 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，由市房管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十七條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令其限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質(zhì)證書。
第六十九條 未按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令其限期補(bǔ)交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
違反本辦法的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，由市房管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷其資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
第七十一條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定，由市房管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第七十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。
第七十三條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十四條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第七十五條 金壇市、溧陽市根據(jù)本地實(shí)際情況可參照本辦法執(zhí)行。
第七十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
常州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
第1條 為了促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《民法通則》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第2條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)，在工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，符合物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)管理要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
第四條 市、區(qū)價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理和監(jiān)督工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤確定。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價。
非普通住宅以及辦公用房、商業(yè)用房、廠房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)等實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，按照市價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
業(yè)主委員會成立前的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，分項(xiàng)選擇服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，在相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定具體的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門備案。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并同時約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及有關(guān)事項(xiàng)。價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對招投標(biāo)過程及之后價格行為的管理和監(jiān)督。
業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，同時約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及有關(guān)事項(xiàng)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門備案。
第八條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
各級價格、物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方依法、合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。
第九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
第十條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成一般包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)管理費(fèi)分?jǐn)?
(八)固定資產(chǎn)折舊;
(九)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;
(十)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用;
(十一)合理利潤，其中：普通住宅較高不超過8%;
(十二)法定稅費(fèi)。
第十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。不能辦理權(quán)屬登記的獨(dú)立附屬房以使用面積計算物業(yè)公共服務(wù)費(fèi);辦理權(quán)屬登記的獨(dú)立附屬房(獨(dú)立車庫)以建筑面積計算物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
第十二條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的約定時間作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時間;沒有合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照入住通知書(符合竣工驗(yàn)收交付條件)約定的房屋交付時間作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同約定分期預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，預(yù)收時間一般不超過半年。協(xié)議或合同另有約定的，從其約定。
第十三條 納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出
或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵和環(huán)境等污染，先期入住的業(yè)主可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期(連續(xù)超過六個月及以上)未入住或未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
住宅小區(qū)內(nèi)的非營業(yè)性公建配套用房的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人交納，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人在住宅實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)協(xié)商確定。
第十四條 業(yè)主委員會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主委員會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第十五條 物業(yè)的共用空調(diào)、水泵等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主委員會尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用和約定方式向業(yè)主合理、公開分?jǐn)偂?/p>
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、二次供水運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、車輛停放服務(wù)收費(fèi)等，按我市相關(guān)的收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實(shí)行“一費(fèi)清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人收取其他關(guān)于裝修方面的費(fèi)用。關(guān)于住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實(shí)行“一費(fèi)清”制度的相關(guān)規(guī)定另行發(fā)布。
非住宅房屋裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用和裝修保證金等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、使用人和裝修單位(或裝修施工人)進(jìn)行協(xié)商確定。
第十八條 實(shí)行小區(qū)出入證管理的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配置不少于3張出入證(含IC卡等)。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費(fèi)。
第十九條 物業(yè)管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第2十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。
第2十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第2十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計，審計費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第2十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布。每年至少1次向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收支、利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益和支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
第2十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同逾期不交納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第2十五條 市價格行政主管部門在制定或調(diào)整本市市區(qū)范圍內(nèi)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時，應(yīng)以物業(yè)公共服務(wù)所需社會平均成本為基礎(chǔ)測算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會各界的意見。
第2十六條 各級價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家與省的有關(guān)規(guī)定予以處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》
和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第2十七條 金壇市、溧陽市可參照本辦法制定具體實(shí)施細(xì)則。
第2十八條 本辦法由常州市物價局會同常州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第2十九條 本辦法自2010年11月1日起執(zhí)行，以前凡與本辦法不一致的有關(guān)規(guī)定同時廢止。
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