2017無錫市物業(yè)管理條例(3)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，遵守有關(guān)技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符原則。

　　未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調(diào)整;未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，前期物業(yè)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調(diào)整。

　　第三十四條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用;受讓人應(yīng)當在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。

　　經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶，接受社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督。

　　經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對經(jīng)營性收益收支情況進行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當按照財務(wù)管理、會計核算等有關(guān)規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項財務(wù)制度。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅(qū)е孪?、電梯等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行修復(fù)責任或者承擔相應(yīng)費用。

　　第三十八條 市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進行定期檢查。

　　市、縣級市物業(yè)管理機構(gòu)具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并對物業(yè)服務(wù)公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信系統(tǒng)信息采集工作。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供物業(yè)服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng);損害業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)當承擔相應(yīng)法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

　　(一)在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的。

　　第四十條 物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的,應(yīng)當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)：

　　(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;

　　(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的;

　　(七)被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的。

　　第四十一條 業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。[1]

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務(wù)，并依法承擔相應(yīng)的賠償責任。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施交付使用后，由接收單位進行維護保養(yǎng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施不得擅自改變使用功能。

　　第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。

　　車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。

　　第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;

　　(三)違反有關(guān)人均建筑面積、使用功能等規(guī)定出租房屋;

　　(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(五)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(七)制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風;

　　(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

　　(十)擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛;

　　(十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)主管部門處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

　　第四十七條 市、縣級市、區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)違法行為。

　　城市管理部門負責違法搭建、亂設(shè)攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等監(jiān)督檢查。

　　建設(shè)行政管理部門負責建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監(jiān)督檢查。

　　公安部門負責治安、消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查。

　　市政行政管理部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監(jiān)督檢查。

　　特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門負責電梯安全運行等監(jiān)督檢查。

　　價格行政管理部門負責物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。

　　工商行政管理部門負責無照經(jīng)營的監(jiān)督檢查。

　　第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔。

　　公有住房售房單位在出售公有住房時，應(yīng)當將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。

　　受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。

　　第四十九條 物業(yè)專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金統(tǒng)籌分賬，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

　　經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會將專項維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

　　專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應(yīng)當在管理規(guī)約中明確。

　　第五十條 物業(yè)專項維修資金專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從專項維修資金中列支:

　　(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔的維修、養(yǎng)護費用;

　　(三)因人為損壞以及其他原因應(yīng)當由當事人承擔的修復(fù)費用;

　　(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修、養(yǎng)護費用;