2017無錫市物業(yè)管理條例(2)

　　第十八條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產生。物業(yè)管理委員會的成員資格應當符合本條例第八條的規(guī)定。

　　物業(yè)管理委員會成員應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

　　第十九條 物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理委員會的指導和監(jiān)督。

　　第二十條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見;作出決定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會;能夠選舉產生業(yè)主委員會的，應當指導選舉產生業(yè)主委員會。[1]

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 新建物業(yè)項目明顯分割成多個獨立區(qū)域，并且配套設施設備、物業(yè)服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，并予以公告。

　　第二十二條 新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。

　　第二十三條 新建物業(yè)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　市物業(yè)管理行政主管部門應當建立前期物業(yè)服務履約保障制度，規(guī)范前期物業(yè)服務，督促物業(yè)服務企業(yè)和建設單位履行義務。

　　第二十四條 新建物業(yè)在辦理商品房預(銷)售許可證前，建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等備案手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。

　　第二十五條 建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定。

　　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置;新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業(yè)服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務用房;住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務用房。

　　第二十七條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房進行核查。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門參加。

　　物業(yè)服務用房的用途不得擅自變更。

　　第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備按照規(guī)定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交 接手續(xù);對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協(xié)助相關管理部門督促落實。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。[1]

　　第四章 物業(yè)服務

　　第二十九條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質，并在資質等級范圍內承接物業(yè)項目。

　　物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目的，應當持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十條 物業(yè)服務項目實行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務企業(yè)在派出項目經(jīng)理后應當按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構備案。

　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示并及時更新：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書，項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;

　　(四)其他應當公示的信息。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務合同。