2017年太原物業(yè)管理條例(2)
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)可以選聘專業(yè)性服務企業(yè)承擔專項服務業(yè)務。
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：
(一)接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬;
(二)加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專業(yè)機構進行及時維修養(yǎng)護，協(xié)助相關部門做好管理服務區(qū)域的安全防范等工作;
(三)按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務的相關信息;
(四)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向屬地相關部門報告;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第三十四條物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：
(一)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人;
(二)擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營;
(三)強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品;
(四)物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料資產(chǎn);
(五)物業(yè)服務企業(yè)未按照服務合同約定，擅自退出物業(yè)管理區(qū)域;
(六)擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動;
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。
第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向相關部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：
(一)建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及建筑物安全的;
(二)發(fā)生群體性事件的;
(三)發(fā)生重大傷亡事件的;
(四)其他應當報告的情況。
有關部門、專業(yè)經(jīng)營單位在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十六條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目時，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交物業(yè)服務用房以及下列資料：
(一)建設單位按照本條例第十三條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料;
(三)物業(yè)服務用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料;
(四)物業(yè)服務期間配置的固定設施設備資料;
(五)物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;
(六)利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料;
(七)業(yè)主名冊等相關資料;
(八)其他應當移交的資料。
第三十七條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁，經(jīng)法院判決或者仲裁裁決后逾期仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人不良信用檔案。
第三十八條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，物業(yè)服務收費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價，物業(yè)服務等級基準價以及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。具體收費標準由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定;其他物業(yè)管理服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)，使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的規(guī)定。
第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)違反規(guī)定進行裝飾、裝修，損壞或者擅自改變房屋主體、承重結構和門窗位置;
(二)擅自在建(構)筑物上懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;
(三)違法搭建建(構)筑物;
(四)侵占、破壞共用部位和共用設施設備;
(五)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)等危險性物品;
(六)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動;
(七)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以制止，并及時向相關部門報告。第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。
業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
第四十三條利用物業(yè)共有部分設置車位、車庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。
第四十五條物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，在不違反相關規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關部門批準后方可進行。
經(jīng)營性活動的收益主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會約定。業(yè)主委員會應當將有關情況報告業(yè)主大會。
第四十六條開發(fā)建設單位應當按照國家和省有關規(guī)定的保修期限和范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責，有約定的，從其約定;共有部分保修期滿后的維修責任由相關業(yè)主共同承擔，維修費用由相關業(yè)主按照專有部分建筑面積比例分攤。
發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關部門，并組織搶修、更新或者采取應急防范措施，費用由相關責任人承擔。
第四十七條開發(fā)建設單位應當在房屋合同備案或者交房前，按照物業(yè)總建筑面積以及交存標準向市、縣(市)房產(chǎn)主管部門統(tǒng)一交存住宅專項維修資金。物業(yè)交付使用時開發(fā)建設單位按照專有部分建筑面積以及同一交存標準向業(yè)主收取住宅專項維修資金，其余部分的住宅專項維修資金由開發(fā)建設單位承擔。
物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準。交存標準由市房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結構類型確定，報經(jīng)市人民政府批準后公布實施。
第四十八條保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照國家、省、市住宅專項維修資金管理相關規(guī)定列支。
本條例實施前，業(yè)主未交存住宅專項維修資金，發(fā)生維修相關費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照專有部分建筑面積的比例分攤。
第四十九條住宅專項維修資金由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門確定的住宅專項維修資金管理機構管理。住宅專項維修資金管理機構所需的管理費用在住宅專項維修資金的增值收益中列支。
第五十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況時，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，申請使用住宅專項維修資金：
(一)電梯故障;
(二)消防設施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)排水設施堵塞、爆裂;
(五)樓體外立面存在脫落危險;
(六)其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
需要應急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位持相關專業(yè)機構出具的鑒定報告向市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構提出申請。
沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區(qū)居(村)民委員會提出申請。
住宅專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內(nèi)完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項維修資金管理機構應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。
第六章 保障措施
第五十一條市、縣(市、區(qū))人民政府應當將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第五十二條市房產(chǎn)主管部門負責制定全市物業(yè)管理活動的相關政策措施，研究制定物業(yè)服務標準規(guī)范。對前期物業(yè)服務項目招投標進行管理，負責物業(yè)管理區(qū)域備案和專項維修資金使用的監(jiān)督管理。
第五十三條縣(市)房產(chǎn)主管部門確定本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分?？h(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門做好以下工作：
(一)負責物業(yè)管理項目備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案;
(二)對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督檢查，開展物業(yè)服務質(zhì)量專項檢查;
(三)組織開展物業(yè)管理項目調(diào)查，建立相關物業(yè)管理檔案;
(四)指導和監(jiān)督物業(yè)管理糾紛的調(diào)解和處理;
(五)責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定;
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第五十四條街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當做好以下工作：
(一)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制;
(二)指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務企業(yè)選聘等活動;
(三)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第五十五條市、縣(市、區(qū))相關部門應當按照各自職責，做好以下工作：
(一)發(fā)展與改革部門負責信用信息的管理和物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查;
(二)經(jīng)濟與信息化部門負責供電企業(yè)的監(jiān)督檢查和通訊企業(yè)的協(xié)調(diào)指導;
(三)住房和城鄉(xiāng)建設部門負責房屋建筑工程保修期內(nèi)對開發(fā)建設單位履行質(zhì)量保修責任的監(jiān)督;
(四)城鄉(xiāng)管理部門負責供水、供暖和供氣供給的監(jiān)督管理、檢查;
(五)公安機關負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監(jiān)控安防、寵物飼養(yǎng)、車輛停放、房屋租賃等開展監(jiān)督檢查管理工作;
(六)財政部門負責住宅專項維修資金等的監(jiān)督工作;
(七)審計部門負責住宅專項維修資金等的審計工作;
(八)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建建(構)筑物以及加裝電梯、增建車位、車庫的審核和違法搭建建(構)筑物等的查處;
(九)環(huán)境保護部門負責違法排放水污染物、燃煤設施、噪音污染、危險廢棄物等的監(jiān)督檢查;
(十)園林部門負責對園林綠地及其附屬設施養(yǎng)護管理的監(jiān)督檢查，負責對擅自伐移樹木、損毀綠化成果行為的監(jiān)督檢查，負責對擅自改變綠化用地性質(zhì)、擠占綠線等違法行為的監(jiān)督檢查，同時會同相關部門進行依法查處;
(十一)人民防空部門負責人防工程設施違法行為的監(jiān)督檢查;
(十二)市容環(huán)衛(wèi)部門負責對小區(qū)垃圾清運等的監(jiān)督檢查;
(十三)質(zhì)量技術監(jiān)督部門負責電梯等特種設備的安全監(jiān)察工作。
第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，依法承擔管線和設施設備維修、養(yǎng)護工作。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人員應當予以配合。
第五十七條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當建立聯(lián)席會議制度。
聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織，社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位人員參加，協(xié)調(diào)化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。
第五十八條相關單位和個人可以通過政務熱線或者有關部門公布的投訴、舉報受理方式，對物業(yè)管理的違法、違規(guī)行為投訴、舉報。
有關部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯?，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在十日內(nèi)予以回復。
第七章 法律責任
第五十九條開發(fā)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要物業(yè)管理用房的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第六十條開發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門處以五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十一條開發(fā)建設單位不履行保修義務的，由住建部門責令限期改正，按照相關規(guī)定予以處理。
第六十二條開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員泄露業(yè)主信息或者由于管理不善導致業(yè)主信息泄露的，按照相關法律法規(guī)予以處理。
第六十三條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由房產(chǎn)主管部門責令限期改正，依法給予相應的處罰。
(一)將物業(yè)服務合同約定的全部服務項目委托給他人的;
(二)擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營的;
(三)物業(yè)服務合同終止后，拒絕移交相關資料資產(chǎn)的。
第六十四條業(yè)主、物業(yè)使用人損壞或者擅自改變房屋承重結構和主體結構的，由房產(chǎn)主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十五條業(yè)主、物業(yè)使用人違法搭建建(構)筑物的，由規(guī)劃部門依法予以處罰。
第六十六條國家機關及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第六十七條本條例中有關專業(yè)用語的含義：
(一)專有部分：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)專有設備：是指門戶(戶表)以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表設備等;
(三)共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共陽臺、疏散通道、安全出口、消防車通道內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室、消防設備用房等;
(四)共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、電梯、房屋的排水管道、信報箱、消防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。
第六十八條各開發(fā)區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，參照本條例執(zhí)行。
業(yè)主通過選聘其他服務主體按照合同約定或者業(yè)主、企事業(yè)單位通過自行管理等方式進行物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。
第六十九條本條例自2017年5月1日起施行。
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