2017年太原物業(yè)管理?xiàng)l例

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　　2017年太原物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府監(jiān)管、專業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治的原則。

　　第四條市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

　　縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門按照規(guī)定職責(zé)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

　　發(fā)展與改革、經(jīng)濟(jì)與信息化、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)管理、公安、財(cái)政、審計(jì)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林、人民防空、市容環(huán)衛(wèi)、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

　　社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第六條建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照約定委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)價(jià)費(fèi)用測(cè)算、消防安全和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定進(jìn)行評(píng)估，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

　　第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共有設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　第九條新建房屋出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)主管部門確定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并按照規(guī)定向市房產(chǎn)主管部門備案。

　　已投入使用但尚未備案的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見并公示后確定，并按照規(guī)定向市房產(chǎn)主管部門備案。

　　第十條縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、開發(fā)建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

　　第十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置建設(shè)物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會(huì)工作用房)，滿足物業(yè)管理的使用。

　　新建物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目首期開發(fā)階段按照規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確配置物業(yè)管理用房的位置、面積。物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當(dāng)以方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)為原則，并具備通風(fēng)、采光條件及水、電、暖等基本使用功能。

　　第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受前款委托的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

　　第十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)項(xiàng)目依法交付使用后三十日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并履行移交手續(xù)：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊(cè);

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止后十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將前款所列資料移交業(yè)主委員會(huì)或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因特殊情況不能移交的，由所屬街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代為保管。

　　第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他負(fù)有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，防止資料遺失和信息泄露。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第十五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　第十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議七日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見。

　　第十七條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，由業(yè)主、居(村)民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、公安派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之五十。

　　第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

　　(二)確認(rèn)業(yè)主身份和投票權(quán);

　　(三)擬定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案;

　　(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

　　前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)在收到書面意見之日起七日內(nèi)決定是否采納并書面答復(fù)。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。

　　第十九條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

　　(四)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(六)籌集和使用物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金管理制度;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;

　　(九)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;

　　(十)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告;

　　(十一)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定;

　　(十二)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

　　決定前款第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員由單數(shù)組成，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

　　(二)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的;

　　(三)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;

　　(四)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)拖欠或者拒不交納物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用;

　　(六)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);

　　(七)組織、煽動(dòng)業(yè)主進(jìn)行違法活動(dòng);

　　(八)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)因房屋轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

　　(四)本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(五)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

　　(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，接受業(yè)主質(zhì)詢;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(六)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

　　(七)其他職責(zé)。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。

　　第二十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，工作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)，具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)確定。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改。

　　第二十九條新建物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示以下內(nèi)容：

　　(一)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域備案資料;

　　(五)其他依法應(yīng)當(dāng)明示的內(nèi)容。

　　第三十條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限以及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

　　(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益等;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　第三十二條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。